年末出現(xiàn)的“供地潮”可能會影響市場供應預期，但從絕對量上看，一線城市仍面臨持續(xù)的供應壓力。各地公開數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，不少熱點城市的住宅土地供應情況距離全年計劃尚遠。其中，北京商品住宅用地供應計劃完成尚不足五成。
近年來，一線城市可供土地量減少，土地成本上升。這導致一線城市的土地有效供應量有所減少，將給其后續(xù)市場供需帶來壓力。業(yè)內(nèi)人士認為，土地市場可能是明年調控的重點。盤活土地市場供應、平抑地價、加快保障房供地落實，才能逐漸緩解樓市價格上漲的壓力，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。
部分城市供地計劃難完成
臨近年末，各地面臨完成供地計劃的壓力，土地出讓加速。銷售轉好的開發(fā)商擁有補充庫存的意愿和能力，年末土地市場明顯回暖，但今年商品住宅用地供應計劃仍面臨難以完成的窘境。
隨著萬達[簡介 最新動態(tài)]、華潤分別于11月29日競得北京通州、密云綜合地塊，年末北京土地市場成交高潮迭起。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，截至12月5日，今年北京通過“招拍掛”成交的住宅（含住宅性質）用地達31宗，出讓面積合計379公頃。但根據(jù)北京市國土局年初公布的供地計劃，今年商品住宅用地計劃供應850公頃，這也就意味著，目前北京全年商品住宅用地供應計劃僅完成44.6%。
數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，廣州、上海等地的商品住宅用地有效供應量均相對不足，距離年初制定的全年供地計劃相差甚遠。此外，多數(shù)熱點城市的供地計劃完成情況也較差。
在年末土地交易升溫的情況下，土地供應計劃難以完成，這被認為是上半年土地交易過于冷淡所致。按照國土部公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國31個省（區(qū)、市）和新疆建設兵團住房用地供應計劃已落實4.72萬公頃，計劃落實29.6%。其中，一線城市供地完成情況不佳，北京上半年的商品住宅用地落實率甚至不足全年計劃的一成。
即便是年末出現(xiàn)供地潮，也不足以推動全年供地情況明顯好轉。鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭認為，四季度土地市場依舊延續(xù)下半年的熱度，但并沒有出現(xiàn)瘋狂的局面。一方面，隨著土地市場成為今年樓市調控的主戰(zhàn)場，各地在土地收入及供地節(jié)奏方面也陷入兩難境地。尤其是三季度后的政策敏感期，各地對土地市場較為謹慎。另一方面，開發(fā)商對于開發(fā)成本的控制更為嚴格，拿地規(guī)模及資金的控制也相對謹慎。
按照慣例，每年年初各地都會公布全年的供地計劃。今年各地公布的計劃，不少城市供地規(guī)模均較去年有所減少。業(yè)內(nèi)人士認為，若全年計劃完成不佳，今年土地市場就面臨一個供應低谷。由于商品住宅用地供應計劃多為有關部門制定和公布，并未經(jīng)過縝密論證，在市場低迷情況下，部分城市難以完成計劃。
區(qū)域土地市場明顯分化
土地市場要形成有效供應，與市場的實際交易情況有關。近幾年，不少房企從一線城市轉戰(zhàn)二三線城市，不僅導致一線城市的土地交易趨冷，供地計劃完成情況不佳，還造成不同區(qū)域土地市場出現(xiàn)明顯差異。
11月30日下午，具有央企背景的中冶置業(yè)以底價56.2億元拿下南京下關區(qū)“濱江江邊路以西2號地塊”，成為2012年以來全國范圍內(nèi)的總價地王。這一成交價格與深圳此前拍出的“地王”相比，高出了一倍還多。即便與北京農(nóng)展館北路的“準地王”底價相比，同樣高出了180%。在中冶置業(yè)拿下南京下關區(qū)“地王”之前，該企業(yè)已經(jīng)在此區(qū)域取得兩宗土地。
“隨著大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售向好，資金壓力緩解，新一輪的 圈地運動 正展開，二三線城市成為此輪 圈地 的重點區(qū)域。”北京某上市房企負責人向中國證券報記者表示，盡管一線城市高企的土地成本容易催生“地王”，但二三線城市的土地市場爭奪更加激烈。據(jù)悉，近期重慶、成都、大連、南京等地的土地市場，均出現(xiàn)了多輪競價和高溢價情況，且在不少熱門土地的競爭中，均有大型房企的參與。
業(yè)內(nèi)人士認為，隨著一線城市房地產(chǎn)市場的逐步成熟，這些城市的可供土地量減少，土地成本上升。相比之下，二三線城市的房地產(chǎn)市場空間較大，土地成本相對較低。
從各地的官方數(shù)據(jù)可以看出，近幾年來，二三線城市的供地計劃完成情況總體好過一線城市，部分二三線城市還出現(xiàn)過超額完成供地計劃的情況。
事實上，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度而言，一線城市市場的價值更多體現(xiàn)在戰(zhàn)略層面。上述房企負責人表示，房企對一線城市土地的爭奪還將繼續(xù)，但會有所降溫。長遠來看，二三線城市的土地市場有較大發(fā)展空間。
一線城市庫存相對不足
土地供應規(guī)模減少不利于一線城市的市場供需平衡，但一線城市市場規(guī)模龐大、去化速度較快，這使一線城市樓市庫存仍處于相對緊缺的狀態(tài)。
據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至12月5日，北京可售新房住宅（期房+現(xiàn)房）為87510套，按照當前的新房銷售速度，僅可供7-8個月的消化。此外，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、福州等熱點城市的住房庫存，也面臨著較短的消化周期。相比之下，天津、武漢、青島等城市的庫存，則有一年以上的消化周期。
分析人士認為，在本輪庫存周期中，三線城市庫存呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，一二線城市的新建商品住宅庫存，則處在停滯、甚至是下降的趨勢中。這不僅反映出樓市調控政策最先通過一二線城市產(chǎn)生效應，也說明二三線城市的后續(xù)土地供應相對充足，能及時補充房屋銷售留下的空缺。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，從2009年到今年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠高于其他城市，重慶、哈爾濱、青島、大連、成都等地成交量也在5000萬平方米以上，土地供應規(guī)模突出。相比之下，北上廣深四個城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當于武漢一個城市的成交量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則只有650萬平方米左右。
中國指數(shù)研究院認為，按照現(xiàn)有的住宅市場消化能力，這四個一線城市新增土地消化周期均不足三年半。武漢、天津、青島、沈陽等城市的消化周期在7-10年之間；大連、唐山和哈爾濱等地的土地庫存，則需要15年左右的時間來消化。
今年以來部分城市土地成交減少，與房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性戰(zhàn)略轉移不無關系。不少業(yè)內(nèi)人士強調，應警惕這些城市未來可能出現(xiàn)的供需失衡傾向，以及隨之而來的房價上漲壓力。張旭認為，土地市場可能將是明年調控的重點，無論是在出讓方式或供應方面，都可能會受到一定的限制。只有盤活土地市場供應、平抑地價、加快保障房供地落實，才能逐漸緩解樓市價格上漲的壓力，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。
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