“我們認為，房地產(chǎn)調(diào)控的關鍵是地。”全國律師協(xié)會民事業(yè)務委員會主任、上海市建緯律師事務所律師朱樹英認為，一次性繳納土地出讓金的批租制是造成高房價的根源。
朱樹英向記者透露，他所負責的一份相關研究報告已于近期完成，計劃通過律協(xié)和中房協(xié)提交給主管部門，建議將目前土地出讓金所實施的批租制改為年租制。
年租制變土地出讓金一次性支付為分期支付，能夠幫助降低房價。但對于依賴土地財政的有些地方政府而言，分期支付意味著一次性財政收入的減少，這很有可能成為此項改革推行的障礙。
地價推高房價
《21世紀》：在你們準備提交給住建部等主管部門的報告中，你提出房地產(chǎn)政策調(diào)控高房價的關鍵是“地”不是“房”，原因是什么？
朱樹英：國內(nèi)房價逐年抬高，其主要原因是，招、拍、掛方式下的土地批租制才是房價越調(diào)越漲的根源。而國務院出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，并沒有針對招、拍、掛方式下的土地批租制本身進行調(diào)控或改革。
房地產(chǎn)是有期限的土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)合二為一的不動產(chǎn)。“批租制”把70年的土地出讓金一次性攤?cè)敕績r，房價的基價被抬高。另外，土地招、拍、掛制度，盡管有其預防和減少腐敗的正面作用，卻使商品住宅用地出讓金越來越高。其后果是直接帶動房價上漲。
更值得關注的是，一次性得到未來70年的土地租金，已成為地方政府增加財政收入的主要方式。很多地方政府肆意違法出讓國有土地，竭澤而漁。
《21世紀》：年租制對房地產(chǎn)市場調(diào)控有何作用？
朱樹英：批租制是一次支付土地出讓金制度，而年租制則是按一定年限分期支付使用土地的出讓金。實施土地年租制，售出時的房價沒有了土地出讓金的一次大額資金支付的門檻，能夠有效幫助房價的調(diào)控。
選擇年租制方式購房，可以降低房價中土地出讓金成本所占比例，降低房價的壓力，不失為一種更多買房人可以接受的新的房價構(gòu)成制度。
“年租制”一旦實行，可大幅降低開發(fā)門檻，減小融資壓力，緩解房地產(chǎn)開發(fā)商的資金問題，房地產(chǎn)開發(fā)的金融風險也隨之降低。
朱樹英：土地年租制 可解高房價難題
年租、批租并行
《21世紀》：一旦實施年租制，政府的收益可能會受到哪些影響？
朱樹英：對政府而言，實行年租制意味著政府需先墊付一部分資金投入土地的前期開發(fā)。但從長遠來看，作為利益主體之一，政府所獲得的收入不僅不會減少，而且因為可以每年重估土地租值，還能夠持續(xù)不斷地取得土地增值的收入，使政府的租地收入更為穩(wěn)定平衡，更具可持續(xù)發(fā)展性，更符合政府財政成熟模式的要求。
《21世紀》：目前是否具備實施土地年租制的客觀條件？
朱樹英：無論采用土地批租出讓或者年租使用的方式，實質(zhì)上都是獲得國有土地的使用權(quán)，是國有土地有償使用的具體實現(xiàn)形式，因此在法學理論上并無障礙。
考慮到我國城市發(fā)展水平不均衡，還有很大一部分地區(qū)還處在城市建設的初級階段，全面實行“年租制”將阻礙城市發(fā)展，因此，土地制度不能單一為“批租制”或“年租制”，而是要根據(jù)這兩種方式具有不同的特點和適用性，采用雙軌制。
最主要的界限應該是根據(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展不同情況，對中西部不發(fā)達城市和沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)等城市化進程還處于剛起步階段的地區(qū)應考慮采取“批租制”；在發(fā)達城市如上海、北京以及深圳等已經(jīng)處在城市化建設較為健全階段的地區(qū)，則可采用“年租制”。
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