2012年11月30日，南京土地拍賣會上，開場5分鐘后，中國中冶(601618,股吧)子公司中冶置業(yè)集團(tuán)持股98.52%的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（以下簡稱“臨江老城改造公司”）拍得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號地塊的土地使用權(quán)，土地出讓價為56.2億元人民幣。
加上2010年，該公司在下關(guān)拿下的1號和3號地塊，中冶置業(yè)在南京下關(guān)圈地面積達(dá)236萬平方米。有分析報告稱，該項目建成后將給中冶集團(tuán)帶來近80億元的利潤。
中冶置業(yè)以建設(shè)保障房和城市開發(fā)為其特長，并且善于將這兩者很好地結(jié)合，而且其背靠央企中國冶金科工股份有限公司（601618.SH，以下簡稱“中國中冶”），資金實力雄厚，操作經(jīng)驗豐富。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中冶置業(yè)迎合了地方政府在城市化進(jìn)程中的需求，這也是中冶置業(yè)敢于頻頻拿地的一個原因。
但上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為這種擴(kuò)張容易帶來風(fēng)險。一是資金面上的風(fēng)險，這種急劇擴(kuò)張，容易造成類似于2010年上海證大在“外灘地王”上蛇吞象后的資金危機(jī)。資金鏈一旦斷裂，不僅影響項目整體推進(jìn)，甚至?xí)峡逭麄€公司。
尚欠土地款200億
中冶置業(yè)拍下的南京下關(guān)2號地塊總占地面積59.9萬平方米，土地出讓面積36.42萬平方米，規(guī)劃建筑面積72.33萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住混合用地。南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司已于2012年11月29日前繳付了共計人民幣11.3億元的競買保證金，在簽訂成交確認(rèn)書后一個月內(nèi)支付至少50%的地價款，并簽訂土地出讓合同，剩余款項將根據(jù)土地出讓合同要求支付。
而此前的2010 年9 月19 日，中冶置業(yè)持股80%的臨江老城改造公司通過競拍取得南京市下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1 號地塊和3 號地塊土地使用權(quán)，土地出讓價分別為121.41 億元和78.93 億元，合計200.34 億元。加上2號地塊，三塊地購地款花費(fèi)256.54億元。
下關(guān)區(qū)素有“金陵北大門”之稱，全區(qū)總面積30.91平方公里，下關(guān)區(qū)舊城總面積約占南京舊城總面積的1/3，豐富的舊城資源使下關(guān)成為最具開發(fā)潛力的開發(fā)區(qū)域，未來5年下關(guān)區(qū)舊城改造面積將高達(dá)300萬平方米。
中冶置業(yè)早在2007年就進(jìn)入南京，在南京開發(fā)多個樓盤，2009年4月，南京市國資集團(tuán)、下關(guān)區(qū)政府、中冶置業(yè)三方簽訂《南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項目整體開發(fā)合作協(xié)議》，隨后共同成立南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司。據(jù)記者了解，中冶置業(yè)前期已投入150億元到動遷過程中，這并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，而是屬于舊城改造和土地一級開發(fā)。
中冶置業(yè)南京有限責(zé)任公司前身為南京市房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司和南京聯(lián)宇開發(fā)建設(shè)有限公司，兩公司同時隸屬于南京市房產(chǎn)管理局，與地方政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，容易獲取土地資源。
但中冶拍下1號和3號地塊以后，計劃于2011 年上半年開工，但直到現(xiàn)在一直沒有開工，7月中冶在南京舉行了開工儀式，但儀式之后沒有任何動向，涉嫌虛假開工。除沒有及時開工，有傳言稱中冶置業(yè)尚未付清2010年競得下關(guān)濱江路1號和3號地塊的200億元地價款。時代周報記者就此問題采訪中冶置業(yè)，截至發(fā)稿時，對方未予回應(yīng)。
資金緊張南京兩地王閑置兩年
雖然中冶置業(yè)兩次輕取南京“地王”，但是地王的后續(xù)開發(fā)更重要的是真金白銀。據(jù)悉，這三塊地的開發(fā)資金需要500億元，這對經(jīng)濟(jì)效益并不理想的中國中冶來說，著實是不小的壓力。
中冶置業(yè)旗下的3宗地塊都是毛地，如嚴(yán)格按照南京市國土部門的規(guī)定，毛地是不允許出讓的，且如此大的體量也超過了單宗土地出讓的不超過20萬平方米的相關(guān)規(guī)定。
據(jù)介紹，該區(qū)域拆遷是由中冶置業(yè)出錢、政府牽頭。按照南京市政府的規(guī)劃，該地塊將被打造成為集高檔寫字樓、住宅等為一體的南京外灘新城，項目計劃在2011年上半年開工，總投資額達(dá)到400億元。加上2號地，開發(fā)資金需求超過500億元。
下關(guān)濱江項目到現(xiàn)在一直沒有開工，超過了國家規(guī)定的最晚開工時限。然而，中冶置業(yè)對外聲稱未開工原因是拆遷沒有完成，實際的原因或是因為其資金壓力很大。
中冶置業(yè)的大股東中國中冶的年報顯示，其資金壓力非常沉重。中國中冶貨幣資金僅有450億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到82.48%，并且流動負(fù)債占負(fù)債總額的77.91%。今年上半年，中國中冶財報顯示其凈虧損達(dá)1.86億元，企業(yè)資金鏈緊張、財務(wù)壓力大的狀況較為突出。
尤其值得注意的是，由于中國中冶的房地產(chǎn)業(yè)績下滑，穆迪已將其Baa3發(fā)行人及高級無抵押債務(wù)評級列入可能下調(diào)的復(fù)評名單，中誠信國際也將中國中冶的評級展望下調(diào)至負(fù)面。有地產(chǎn)人士稱，中國中冶或因為經(jīng)營業(yè)績不佳，希望通過加快地產(chǎn)項目的開發(fā)來改善企業(yè)的狀況。
中冶置業(yè)官網(wǎng)消息顯示，下階段濱江商務(wù)區(qū)板塊由“拆”轉(zhuǎn)為“拆建并舉”，“南京外灘”將全面進(jìn)入建設(shè)階段，明年將會全力配合中冶置業(yè)集團(tuán)進(jìn)行下關(guān)濱江項目的建設(shè)。2013年下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)力爭實現(xiàn)拆平交地面積超100萬平方米，開工面積超100萬平方米，總投資達(dá)50億元。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，拆遷安置將繼續(xù)困擾未來的項目運(yùn)作，這一點(diǎn)是所有舊城改造不可避免的問題。而在“拆建并舉”的項目推進(jìn)中，不確定因素增加，容易給后續(xù)進(jìn)展帶來高成本和高投入。
或?qū)⒁M(jìn)中糧
以工程承包、資源開發(fā)、裝備制造、房地產(chǎn)開發(fā)等作為主業(yè)的中國中冶，如今只有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀，中國中冶在房屋建筑、市政公用設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施等非冶金工程承包業(yè)務(wù)的規(guī)模已經(jīng)超過冶金業(yè)務(wù)。
為此，中國中冶冀望做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
中國中冶拿下南京兩“地王”，顯示其將在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上走得更遠(yuǎn)。
但僅憑一家公司的實力，或很難開發(fā)這樣一大塊土地。有媒體報道稱，中國中冶在開發(fā)下關(guān)濱江地塊方面因資金壓力巨大，其總裁沈鶴庭希望能跟中糧集團(tuán)合作，有意引進(jìn)中糧置業(yè)。但此消息并未得到中糧方面的確認(rèn)。
此前，中冶和中糧有過兩次合作。第一次是2007年2月，為收購“銀帆西雅圖”項目，現(xiàn)為中糧“朝陽大悅城”，寧高寧就曾請中國中冶總裁沈鶴庭為其安排與該項目當(dāng)時的所有者北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)有限公司談判。而在沈鶴庭的促成下，中糧集團(tuán)最終成功全資收購北京弘泰基業(yè)的全部股權(quán)，并將朝陽大悅城也一并收入囊中。緊接著當(dāng)年4月，中糧集團(tuán)以40億元收購中冶集團(tuán)旗下?lián)碛械奈鲉未髳偝琼椖俊?/div>
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受時代周報記者采訪時認(rèn)為，南京下關(guān)土地的地理位置較為優(yōu)越，土地升值潛力大，長期來看，投資回報率較為穩(wěn)定，有利于中冶置業(yè)的長期發(fā)展。但是，該項目未來的整體投資額也是巨大的，僅憑中冶置業(yè)一家恐怕難以承擔(dān)，因此中冶或需要引進(jìn)其他合作項目。但中冶需要保持在整體項目開發(fā)上的主動權(quán)和控制權(quán)，在項目整體區(qū)域規(guī)劃方面走在前面，同時加強(qiáng)對后進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)商的審核，加強(qiáng)之間的相互合作。
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