2012年，我國(guó)樓市調(diào)控保障與市場(chǎng)“雙向發(fā)力”。保障房建設(shè)量與竣工量雙達(dá)標(biāo)，在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、帶動(dòng)樓市投資等方面發(fā)揮重要作用。同時(shí)，商品房調(diào)控作用顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅得到明顯抑制，投機(jī)炒房空間被進(jìn)一步壓縮，自住型需求穩(wěn)步釋放。但年末部分城市出現(xiàn)的“暖冬”現(xiàn)象，提醒調(diào)控仍需持續(xù)深入。
迎難而上，萬(wàn)億保障房投資顯現(xiàn)多重效應(yīng)
據(jù)住建部最新數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，全國(guó)竣工保障房505萬(wàn)套，新開工722萬(wàn)套，投資超1萬(wàn)億元，提前完成全年計(jì)劃。保障房投入已連續(xù)兩年突破萬(wàn)億元。
記者采訪了解到，今年中央繼續(xù)加大對(duì)保障性安居工程的支持力度，各地克服時(shí)間緊、資金缺、拆遷難等一系列難題，強(qiáng)力推進(jìn)保障房建設(shè)。
為了加快推進(jìn)保障房建設(shè)，多省啟動(dòng)實(shí)施了約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。今年1月，江西省7個(gè)縣市區(qū)負(fù)責(zé)人因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)進(jìn)度緩慢被約談。2011年以來(lái)，黑龍江省已對(duì)46個(gè)市縣約談問(wèn)責(zé)。
面對(duì)資金瓶頸，廣東省通過(guò)設(shè)立省級(jí)公共租賃住房以獎(jiǎng)代補(bǔ)專項(xiàng)資金，引導(dǎo)各級(jí)政府多渠道籌集，兩年完成投資396億元。山東省今年各級(jí)財(cái)政籌資達(dá)147億元。黑龍江省累計(jì)投入達(dá)347億元。
“在土地資源極為緊張的局面下，市政府拿出1300畝土地建設(shè)保障房，市場(chǎng)價(jià)格達(dá)32.5億元，有效緩解了資金難。”南京市建委副主任毛龍泉介紹，南京市規(guī)劃三年建設(shè)四大保障房片區(qū)，總投資約400億元。通過(guò)多方籌資，兩年來(lái)已完成投資245億元。
此外，許多地方還將保障房建設(shè)項(xiàng)目上網(wǎng)公示，由群眾監(jiān)督工程進(jìn)度與質(zhì)量。
保障房快速推進(jìn)讓發(fā)展成果惠及更多百姓，三年來(lái)，我國(guó)已竣工保障房1267萬(wàn)套，近1億人口居住條件得到改善。
“保障房在穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)房?jī)r(jià)方面發(fā)揮出越來(lái)越重要的作用。”中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇說(shuō)，去年以來(lái)，全國(guó)保障房投資已超過(guò)2萬(wàn)億元，約占房地產(chǎn)投資的兩成，對(duì)投資的拉動(dòng)效應(yīng)顯而易見(jiàn)。此外，保障房大規(guī)模入市，無(wú)疑將起到“鎮(zhèn)靜劑”的作用。
樓市逐步回穩(wěn)，剛性需求引領(lǐng)市場(chǎng)
近日，部分上市房企發(fā)布了今年前10個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)，16家主要上市房企銷售目標(biāo)完成率超八成，有9家房企10月份環(huán)比上漲。而房企銷售業(yè)績(jī)上漲的主要原因是剛性需求的支撐。
江蘇省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)李智表示，被稱為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度陷入濃厚觀望。今年以來(lái)，“有保有壓”、適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，促進(jìn)樓市逐步回穩(wěn)。尤其是剛性需求人群成為市場(chǎng)的中堅(jiān)。
李智認(rèn)為，今年樓市出現(xiàn)三個(gè)階段：2月對(duì)首套房貸款給予優(yōu)惠，直接推動(dòng)了二季度剛性需求入市；兩次降息，兩次降低存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)信心增強(qiáng)，7月全國(guó)房?jī)r(jià)“止跌”；11月部分重點(diǎn)城市成交放量，房?jī)r(jià)顯現(xiàn)上漲壓力。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)投資增、房?jī)r(jià)平的特點(diǎn)。前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積9億多平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，銷售額5.3萬(wàn)億元，同比上升9.1%。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8791元／平方米，環(huán)比上漲0.26%，自今年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)明顯成果：一是房?jī)r(jià)漲幅得到了很好的抑制，目前70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)整體漲幅非常微小。其次，投機(jī)炒房的空間進(jìn)一步被壓縮。
“在樓市投機(jī)之風(fēng)最盛的時(shí)候，市場(chǎng)上6成為投機(jī)投資者。而今年以來(lái)，大部分的購(gòu)房者是自住需求。”南京市東凱置業(yè)董事長(zhǎng)包天雷說(shuō)，二套房首付6成，幾乎讓杠桿率接近為零。而“雙限”政策持續(xù)發(fā)力，極大減少了投資行為。“只要調(diào)控持續(xù)，剛性需求將引導(dǎo)樓市的供應(yīng)更趨合理。”他說(shuō)。
翹尾顯現(xiàn)，樓市調(diào)控仍需深化完善
四季度以來(lái)，尤其11月份我國(guó)部分重點(diǎn)城市商品房銷售持續(xù)放量，土地市場(chǎng)明顯升溫，部分一線城市高檔商品房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，“暖冬”行情再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)百城土地供應(yīng)量同比增加21%，環(huán)比增加9%，土地均價(jià)和溢價(jià)率也明顯上升。萬(wàn)科11月新增130多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。綠城及其聯(lián)合體兩天內(nèi)先后在天津和大連兩地耗資67億元拿地。日前，北京東三環(huán)外農(nóng)展館地塊掛牌出讓，掛牌價(jià)20億，折合樓面地價(jià)3.38萬(wàn)元／平方米，遠(yuǎn)超昔日萬(wàn)柳地塊起始樓面價(jià)。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文日前表示，目前我國(guó)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理表現(xiàn)在供給比例和價(jià)格上。工業(yè)用地占總供地規(guī)模的70%，閑置工業(yè)用地?cái)D占了住宅商業(yè)用地供給，是商業(yè)用地價(jià)格居高不下的重要原因。
中國(guó)指數(shù)研究院（華東）總監(jiān)曹旭東表示，樓市“暖冬”帶來(lái)房?jī)r(jià)微漲，這與一些城市年底推出高價(jià)盤相關(guān)，絕非普遍現(xiàn)象，也不存在房?jī)r(jià)大幅反彈的可能。但也有業(yè)內(nèi)人士表示，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然存在反彈的風(fēng)險(xiǎn)。“暖冬”也反映出，由于利空出盡的影響和開發(fā)商對(duì)調(diào)控政策的適應(yīng)，調(diào)控政策對(duì)抑制市場(chǎng)的“邊際效應(yīng)”有所減弱，調(diào)控效果尚不鞏固。
近期，中央再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作。一些專家表示，這為此前搖擺不定的市場(chǎng)預(yù)期定下了基調(diào)，這預(yù)示明年的房地產(chǎn)調(diào)控基本不會(huì)出現(xiàn)放松的可能性。當(dāng)前，除了行政調(diào)控外，還需要進(jìn)一步完善市場(chǎng)化調(diào)控手段，這將是決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。
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