安全度過了“末日”之說的2012年，各種年終盤點席卷而來?；赝?012年臨沂樓市，調控保障與市場“雙向發(fā)力”。保障房建設量與竣工量雙達標，在穩(wěn)定市場預期、帶動樓市投資等方面發(fā)揮了重要作用。
        2010年出臺的房地產調控政策像一套組合拳，給當時蒸蒸日上的房地產市場來了一記悶拳。觀望情緒瞬間充斥在購房者和開發(fā)企業(yè)之間，然而隨后市場的表現讓大家對“剛需”這一群體刮目相看。在剛需的支持之下，樓市沒有迎來傳說中的寒冬，反而不斷在“回暖”說中緩慢前進。在臨沂這座房產泡沫并不大的城市，抑制投資性需求的政策在慢慢引領房地產市場朝著理性、追求品質的方向發(fā)展。

商業(yè)地產發(fā)力，顯現多重效應
        隨著國家宏觀政策的調控力度加大和落實，商業(yè)地產作為推動城市經濟發(fā)展的重要生產資料，在2012年實現了跨越式發(fā)展。
        以中國(臨沂)國際工業(yè)品采購中心、萬力皮革城以及魯南茶博城等商業(yè)項目為代表的沂河商業(yè)帶得到了提升和進步；同時，以萬力廣場、和諧廣場、萬閱城等為代表的中心商業(yè)得到了改善和提升，將進一步帶動整個城市經濟的發(fā)展和提升，對拉動消費和擴大內需具有積極的推動作用；
        以萬和廣場、齊魯園商業(yè)廣場、頤高上海街為代表的北城新區(qū)商業(yè)圈，在2012年也得到了跨越式推進，對提升南坊整個城市區(qū)域的生活配套，起到了革命性推動作用。
         商業(yè)地產作為有效的投資產品，得到了廣大消費者的認可，相信，2013年商業(yè)地產將進一步推動整個地產市場走向繁榮。

公寓市場繁榮，競爭日趨激烈
        2012年臨沂公寓項目相繼入市的項目接近30個，豪德鑫界、頤高上海公館、瑞騰·優(yōu)卡空間、紫晶大廈、臺灣城澗橋華府等等，如果用一句話來形容的話，“百花齊放、百家爭鳴”將是最合適的詞語，在這樣一個群雄四起，刀光劍影的公寓市場中，能夠取得突破性的進展，當是地段與產品雙贏的項目。
        公寓項目，是開發(fā)商與消費者之間妥協的一種產品，一方面是開發(fā)商為了規(guī)避住宅風險，而爭相開發(fā)公寓，為的是快速實現資金回籠；一方面，購房者也可以用手中有限的資金實現購買房產的目的。在這樣的市場背景下，公寓市場也面臨了兩難的抉擇，消化速度漸趨放緩，競爭壓力加大，從一定程度上也破滅了開發(fā)商快速回籠資金的美夢。

別墅市場滯銷，經濟型產品受追捧
        2012年臨沂的別墅市場供應量達到2000多套，別墅項目也達到了30多個，其中200萬以上的單價項目明顯陷入了滯銷乃至停銷，相反，150萬左右的別墅產品受到了追捧，其中尤以陶朱公項目的熱賣最具代表性，整個項目200多套別墅，在一年多的時間里實現了售罄的業(yè)績，這其中既有良好的地段和配套作為硬件支持，又有適當的價格作為中堅支持。
       沿河別墅，很多項目進入封盤期，一方面面臨市場打壓，很多項目不愿降價促銷，又得不到消費者認可，另一方面由又受到來自經濟型別墅和城區(qū)別墅的沖擊，使得大量別墅處于比較尷尬的處境。
        相信，未來五年內，隨著臨沂別墅消費者的日趨理性，現有的別墅，將逐漸被消化。畢竟，別墅作為稀缺產品，是每一個人的終極居住夢想。

住宅市場復雜，剛需產品暢銷
       受制于國家調控政策的影響，臨沂住宅市場的發(fā)展，也受到了一定程度的影響，以大成家苑、濱河花園為代表的剛需住宅受到了市場熱捧，而花園洋房、濱河高層等改善型住宅產品相對低迷，這也從一個層面反映出，整個市場對于價格的敏感度還是比較高。
     南坊市場價格攀升，區(qū)域價值逐漸受到認可；河東區(qū)域開發(fā)力度加大，得到了越來越多消費者的認可；羅莊依然乏力，需要進一步拉升，開發(fā)區(qū)價值逐漸體現，相信未來，整個臨沂住宅市場將呈現多樣化的競爭格局，好的地段和好的產品依然會是消費者的首選。

大盤頻現，高品質樓盤熱銷
        今年年初，市場仍繼續(xù)2011年第四季度的觀望情緒，購房意愿下降，成交量并不理想，然而三月的小陽春很快讓大家看到了樓市回暖的希望。眾多開發(fā)企業(yè)為了迎接剛需這一群體，采取多種打折促銷的方式，用以價換量的打折優(yōu)惠來實現去庫存銷售放量的目的，特惠房、結婚房、學區(qū)房等多種方式組合上市，各種看房團、團購會等形式也給樓市增加暖意。隨著樓市微調政策的出臺，降息降準等政策繼續(xù)利好剛需購房者，第二季度市場繼續(xù)回暖。出現紅五紫六的良好態(tài)勢。進入第三季度，隨著大量樓盤推盤上市，七八月份意外出現淡季不淡的情形。業(yè)內人士分析這一現象是由于第三季度推出多為高品質樓盤，且地段和品牌均具有獨特優(yōu)勢，所以抬升了商品住宅均價。
       從今年市場情況來看，高品質的樓盤普遍受到購房者的青睞，威特天元廣場開盤遭瘋搶，如果說外來開發(fā)商依靠品牌優(yōu)勢得到了市場的認可，那么本土開發(fā)商也靠著高品質樓盤得到了購房者的青睞，這些高品質的樓盤在熱銷的同時，也帶動了住宅均價的上漲。業(yè)內人士認為，在目前市場競爭情況下，只有提高產品認知度，才能領跑市場。

購房者：從觀望到理性出手
       由觀望到出手，購房者的心態(tài)也逐漸趨于理性和成熟。購房者的心態(tài)演變過程分為三個發(fā)展階段。“在政策力度持續(xù)加壓背景下，降價預期使得市場觀望氛圍加重；博弈中期，面對諸多同質項目，購房者理性分析地段、配套、項目個性，做出初步選擇；第三階段，從擬定安身之所到尋求品牌開發(fā)主體背景、項目形象品質，追求更高的生活質量，產生購買動機。”“對房地產市場來說，政府調控會讓購房者階段性看空樓市，繼而產生購房需求的‘低潮期’。”
        在購房過程中，購房者的心態(tài)是一種“煎熬”，消費者希望政府調控能夠讓房價回到階段性低點，他們既想等待價格低谷購房，但同時又害怕錯過買房的好時機。不過，隨著市場逐漸趨于理性，購房者對于未來樓市的走勢有了基本的把握，就不會繼續(xù)糾結于房價和抄底問題，而是開始在理性選房上下功夫。“隨著房地產市場逐漸成熟，客戶在購房時也更加注重它的居住價值，回歸住宅的居住舒適感成為今后發(fā)展的主旋律。”

回望，2012
        2010年的地產調控風暴開始，期間所表現出來的信號、承諾與力量之強烈程度前所未有。在這一年其后的兩年間，先后取消了絕大部分此前的優(yōu)惠稅費、貸款利率等，同時也迎來了史上最嚴厲的地產調控，并且力度一次次趨緊，開發(fā)商的市場壓力日益加大。    2012年，從年后的剛需購房潮回歸到觀望再到改善購房、學區(qū)購房，從開發(fā)商最初的誠惶誠恐到淡定定價、推貨營銷，整個2012，市場博弈一直沒有停止，現在，又要到年度收官時，我們推出《2012年度樓市總結篇》，以期梳理整個市場的信息，為購房者來年置業(yè)提供參考。
        更多的臨沂樓市年終總結將逐步推出，敬請及時關注網站動態(tài)。