清華大學(xué)教授曾憲斌近日表示，越來(lái)越多的人面對(duì)“地王”已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，2013年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)就是兩個(gè)字：大漲！

 

2012年房地產(chǎn)的脈絡(luò)就是：房?jī)r(jià)緩慢而堅(jiān)定地繼續(xù)上漲；政策繼續(xù)調(diào)控，但成效逐漸式微，史上最嚴(yán)厲調(diào)控瀕臨失??；人們對(duì)政策的理解、對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變：越來(lái)越多的人面對(duì)“地王”已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，為2013年的房?jī)r(jià)走勢(shì)埋下伏筆。而對(duì)2013年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，就是兩個(gè)字：大漲！

 

房?jī)r(jià)大漲的驅(qū)動(dòng)邏輯，最重要就是十八大的三個(gè)關(guān)鍵詞：“城鎮(zhèn)化”、“人均收入翻倍”、“改革是最大的紅利”。

 

第一：城鎮(zhèn)化。所謂城鎮(zhèn)化就是城市化。在世界各地，只要城市化進(jìn)程沒(méi)有完結(jié)、人口紅利沒(méi)有結(jié)束，巨大需求將義無(wú)反顧地推動(dòng)房?jī)r(jià)正相關(guān)地上漲。城市化有兩個(gè)臺(tái)階，一個(gè)是城市化率有75%左右，一個(gè)是最發(fā)達(dá)的國(guó)家如美國(guó)，城市化率95%。中國(guó)目前城市化率剛超過(guò)50%，連上第一個(gè)臺(tái)階還有15到20年時(shí)間。再一個(gè)就是人口紅利的問(wèn)題，“上海今年結(jié)婚的剛需房15萬(wàn)套，占了總售房的50%”。

 

第二：人均收入翻倍。人均收入的增長(zhǎng)，必然帶來(lái)住房改善的需求。如果人均收入翻番能實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)還指望停留在2012年的水平，這是不現(xiàn)實(shí)的。相反，房?jī)r(jià)的增幅翻番倒是符合市場(chǎng)邏輯的。

 

第三：“改革是最大的紅利”。什么是改革？發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是改革。而限購(gòu)、限價(jià)、限利率等新政，都是和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相悖。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)更為求真務(wù)實(shí)。我們有理由相信，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相左的政策，在總的趨勢(shì)上應(yīng)當(dāng)會(huì)得到糾偏。因此，不管現(xiàn)在表面如何強(qiáng)調(diào)“調(diào)控不動(dòng)搖”，實(shí)質(zhì)都不可能更緊。特別是明年保障房開(kāi)工600萬(wàn)套、完工400萬(wàn)套的目標(biāo)顯示，隨著中低收入階層居住“公交車(chē)”逐步解決，限購(gòu)等因政治而干預(yù)市場(chǎng)的需要變得緩和。

 

第四：估值的恢復(fù)。大漲還有一個(gè)理由，就是估值的恢復(fù)。過(guò)去兩三年因新政壓抑的需求，將會(huì)得到集中釋放。

 

第五：導(dǎo)致大漲的最后一個(gè)因素是通貨膨脹?，F(xiàn)在美國(guó)不斷新的量化寬松，日本安倍上臺(tái)也要搞量化寬松，全世界的印鈔機(jī)都發(fā)燙，加上中國(guó)的貨幣發(fā)行量也是眾所周知，這些都必然傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)的上漲。所以從某一個(gè)角度來(lái)講，所謂漲價(jià)，很大程度不過(guò)是貨幣貶值的代名詞。