年底，上海氣溫已降至零下，但開(kāi)發(fā)商們的心里卻充滿(mǎn)“陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]”。

 

位于上海浦東中環(huán)附近的萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]海上傳奇12月23日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日推出408套房源就銷(xiāo)售一空。

 

該樓盤(pán)售樓處劉小姐對(duì)《投資者報(bào)》 記者表示，項(xiàng)目早在12月初就開(kāi)始預(yù)訂，預(yù)訂款10萬(wàn)元。12月23日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日來(lái)了600多個(gè)客戶(hù)，408套房子很快售罄，每平方米均價(jià)在3萬(wàn)元。目前正在加推二期，大概在2013年3月開(kāi)盤(pán)。

 

數(shù)據(jù)顯示，從2012年下半年以來(lái)，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯上升。而隨著成交量上升的，房?jī)r(jià)也有明顯的抬頭趨勢(shì)。與此同時(shí)，多家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)早早的完成了全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的年銷(xiāo)售額已經(jīng)首次突破千億，比肩“老大哥”萬(wàn)科。

 

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，一線(xiàn)城市的供應(yīng)量下滑明顯，而消費(fèi)者擔(dān)心隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增加，再加上目前處于政策的真空期。消費(fèi)者選擇果斷入市，引起了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)量齊升局面。

 

陳晟認(rèn)為，明年的政策抑制投機(jī)應(yīng)該不會(huì)變，但是隨著存貨量下降，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)增加土地供給，特別是加大住宅用地的供給，才能有效的控制房地產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

 

房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升

 

漲價(jià)總是有理由。除了浦東萬(wàn)科的首日售罄，位于浦西閔行的萬(wàn)源城的價(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升。該售樓處一位員工對(duì)《投資者報(bào)》 記者表示，目前樓盤(pán)售價(jià)在每平方米3.5萬(wàn)元到3.6萬(wàn)元，比去年12月初有5%左右的上漲。

 

長(zhǎng)期關(guān)注該樓盤(pán)的王小姐告訴對(duì)《投資者報(bào)》 記者，去年的時(shí)候價(jià)格就在每平方米3.4萬(wàn)元，一度曾跌到3萬(wàn)元，現(xiàn)在不僅回升還創(chuàng)出新高。

 

位于上海西北角的大華[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]紫頤園[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]剛剛在10月18日開(kāi)盤(pán)。“價(jià)格依然在每平方米3.5萬(wàn)元。”該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商大華集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理中心媒介經(jīng)理王嫣鳳告訴《投資者報(bào)》記者，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售已近三分之二，同時(shí)大華集團(tuán)去年的銷(xiāo)售情況良好。

 

一手房的熱銷(xiāo)直接影響到二手房市場(chǎng)。上海華靈路上的一家房地產(chǎn)中介客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)，目前市場(chǎng)上出讓的二手房并不多，但購(gòu)買(mǎi)者很多，很多房子一掛牌就銷(xiāo)售出去，因此，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了上漲，大概每套漲幅都在10萬(wàn)元左右。

 

克爾瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)畛壳鄬?duì)《投資者報(bào)》 記者表示，去年10月底，“以?xún)r(jià)換量”一直是地產(chǎn)的主旋律。但隨著“到2020年翻一番”（收入翻一番）目標(biāo)的出臺(tái)，土地市場(chǎng)熱了，需求旺了，價(jià)格也不降了。截至12月23日，上海的周度成交數(shù)據(jù)節(jié)節(jié)攀升，已累計(jì)達(dá)到80萬(wàn)平方米，按照這一趨勢(shì)，12月的總成交量預(yù)計(jì)將超100萬(wàn)平方米，再創(chuàng)新高。

 

政策預(yù)期影響漲勢(shì)

 

面對(duì)滬上房地產(chǎn)的價(jià)量齊升。華域不動(dòng)產(chǎn)的客戶(hù)經(jīng)理陳先生對(duì)《投資者報(bào)》 記者表示，主要有三方面的原因，一方面，政策預(yù)期落空，“十八大”后，沒(méi)有讓房?jī)r(jià)下降的政策；其次，收入倍增計(jì)劃的刺激；此外，銀行也有望在2013年出現(xiàn)貸款利率下浮的情況。所以房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)上漲。

 

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受《投資者報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，這是消費(fèi)預(yù)期變化的結(jié)果，一線(xiàn)城市的供應(yīng)量下滑厲害。擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)有信心，又恰好處在房地產(chǎn)政策的真空期，因此果斷入市。

 

來(lái)自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2012年1~11月，上海商品住宅市場(chǎng)全年新增供應(yīng)810.7萬(wàn)平方米，較2011年同比下降16.4%。成交量為826.66萬(wàn)平方米，比2011年同比上升23.1%。

 

對(duì)此，克爾瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)畛壳鄬?duì)《投資者報(bào)》 記者表示，年底一手房成交量?jī)r(jià)齊升，二手房?jī)r(jià)格也屢有跳價(jià)，土地市場(chǎng)上更是地王頻現(xiàn)，樓市仿佛又回到調(diào)控前，這些勢(shì)必都會(huì)引起管理層的重視，一旦超越管理層設(shè)置的警戒線(xiàn)，新政就可能隨時(shí)落地。在此背景下，2013年樓市走勢(shì)總體將呈現(xiàn)震蕩向上的走勢(shì)，市場(chǎng)的窗口依然存在，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，抓波段式的銷(xiāo)售策略依然是未來(lái)一年中的制勝之道。

 

存量房已低于1000萬(wàn)平方米

 

與三四線(xiàn)城市不同，一線(xiàn)城市的供給還是不足。

 

克爾瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，以上海為例，實(shí)際人口達(dá)到2000多萬(wàn)，而每年還有50萬(wàn)外來(lái)人口流入，這就需要新建5個(gè)10萬(wàn)人的小城才能容納。而這樣的小城從土地開(kāi)發(fā)，房屋建造，再到醫(yī)院學(xué)校的配套，需要五到十年才能完成。因此，上海的實(shí)際有效供給還是不足。

 

此外，薛建雄認(rèn)為，上海的保障房能否持續(xù)供應(yīng)也很重要，其中結(jié)構(gòu)調(diào)整也對(duì)整個(gè)供給也有重要影響。現(xiàn)在出現(xiàn)很多結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。比如供給區(qū)域過(guò)于集中，使一些人群難以入住，保障房很難形成有效的入住。

 

陳晟表示，目前的上海的房地產(chǎn)存量低于1000萬(wàn)平方米，消化需要13個(gè)月左右，處于相對(duì)的平衡點(diǎn)。如果不增加供給，那么房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲。目前的情況是有熱度，但還沒(méi)有過(guò)熱。

 

陳晟表示，雖然目前，上海不斷出現(xiàn)新的總價(jià)樓王，但是與地塊的特點(diǎn)有關(guān)，事實(shí)上溢價(jià)率并不高。而這些地塊大多是商業(yè)地塊，并不是住宅。在這種情況下，需要加大土地供給，特別是住宅用地供給。而現(xiàn)在上海的60%都是工業(yè)用地，這也使得實(shí)際上的住宅用地與信息披露的土地供給存在偏差。