萬(wàn)科、保利和綠地3家房企2012年銷(xiāo)售額超過(guò)千億。中海、萬(wàn)達(dá)、恒大三家企業(yè)銷(xiāo)售額也均突破900億元，穩(wěn)步向千億邁進(jìn)。隨著中國(guó)地產(chǎn)業(yè)千億時(shí)代的開(kāi)啟，地產(chǎn)大佬的時(shí)代也將來(lái)臨。業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在持續(xù)，房企未來(lái)或?qū)⒚黠@分化。

2012年地產(chǎn)大佬業(yè)績(jī)飄紅 市場(chǎng)份額被瓜分

調(diào)控之年，房企的業(yè)績(jī)不降反升。早在2012年10月份就已經(jīng)有保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中駿置業(yè)、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等標(biāo)桿房企均已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。近日，佳兆業(yè)、綠城、世房等公布2012年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也均超預(yù)期目標(biāo)。

1月4日，融創(chuàng)中國(guó)公布2012年12月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。12月單月，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂合同金額56億元，環(huán)比增39%；合同銷(xiāo)售金額46.9億元，環(huán)比上月增約15%；合同銷(xiāo)售面積約30.2萬(wàn)平米，環(huán)比11月增62%。截至12月底，融創(chuàng)中國(guó)共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額356.4億元，在去年同期193.1億元的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)了86%，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積約200萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)約1.78萬(wàn)元/平方米。用融創(chuàng)中國(guó)早前調(diào)高的目標(biāo)300億元來(lái)計(jì)，其2012年已超額完成年度目標(biāo)的18.8%。

佳兆業(yè)的公告稱，截至2012年12月31日，佳兆業(yè)全年共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約173億元，同比增長(zhǎng)13%，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)165億元的105%；實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積約257.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。

截至2012年12月末，首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額約133億元，同比增20%；實(shí)現(xiàn)簽約面積約173萬(wàn)平方米，較去年同期上升46%。超額完成全年120億元的簽約目標(biāo)。

不僅業(yè)績(jī)超過(guò)預(yù)期目標(biāo)，全面飄紅，在一線市場(chǎng)的占領(lǐng)份額上看，地產(chǎn)大佬瓜分一線城市市場(chǎng)的時(shí)代似乎已經(jīng)到來(lái)。

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年，首開(kāi)、金隅、遠(yuǎn)洋、中海、SOHO中國(guó)五家房企在北京的占有率為22%，綠地、萬(wàn)科、保利、金地、大華五家房企在上海的市場(chǎng)占有率為14%，碧桂園、保利、雅居樂(lè)、萬(wàn)科、富力在廣州的市場(chǎng)占有率的25%，萬(wàn)科、華僑城、招商、合正、萊蒙國(guó)際在深圳的市場(chǎng)占有率為19%。而世聯(lián)地產(chǎn)近日披露，截至2012年三季度，前10名市場(chǎng)份額已經(jīng)接近15%。全國(guó)房企數(shù)量增速已從2008年的40.1%降到了2011年的3.8%。

大房企融資順利、以價(jià)換量促業(yè)績(jī)攀升

一般情況下，房企資金來(lái)源有銀行貸款、銷(xiāo)售回款、上市融資等三個(gè)主要方式。調(diào)控下，大房企可通過(guò)大量融資充實(shí)資金實(shí)力，以價(jià)換量快速回籠資金，而中小企業(yè)則面臨資金緊張而被兼并的危險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，面對(duì)限購(gòu)等調(diào)控政策的壓力，龍頭房企通過(guò)“犧牲價(jià)格，追求銷(xiāo)量”等營(yíng)銷(xiāo)策略，使部分大型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)迅速攀升，資金快速回籠，樓市回暖的優(yōu)勢(shì)便進(jìn)一步擴(kuò)大。而在本輪市場(chǎng)回暖過(guò)程中，萬(wàn)科等一線房企表現(xiàn)更加優(yōu)越，行業(yè)集中度在明顯提高。

除了以價(jià)換量，部分大房企還通過(guò)融資來(lái)應(yīng)對(duì)生存壓力。中原地產(chǎn)研究部表示，在三季度整體市場(chǎng)復(fù)蘇的情況下，房企融資動(dòng)作不斷，包括金地借殼上市、龍湖配股融資、旭輝計(jì)劃上市等多種方式均有出現(xiàn)，房企融資再掀高潮。在銀行貸款方面，據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，上市銀行中報(bào)顯示，即使對(duì)開(kāi)發(fā)貸有收緊趨勢(shì)，但規(guī)模依然不小。如工商銀行在上半年在公司類貸款機(jī)構(gòu)中，房地產(chǎn)貸款達(dá)到4983.70億元。這也成為大型開(kāi)發(fā)商有力的背后支撐。

不過(guò)，與大房企相比，中小房企的融資、生存環(huán)境就沒(méi)那么樂(lè)觀了。在融資上中小企業(yè)成本高，而在拿地上，中小企業(yè)資本金有限，競(jìng)爭(zhēng)力小，拿地規(guī)模遠(yuǎn)不及大型開(kāi)發(fā)商。據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，一家規(guī)模較小的地方性開(kāi)發(fā)商表示，目前行業(yè)分化比較明顯，很多像他們這樣的小房企日子依然不好過(guò)，一方面可供銷(xiāo)售的項(xiàng)目不多，另一方融資又很難，“就是想去拿地，都沒(méi)有這個(gè)實(shí)力。”

未來(lái)房企分化將明顯

地產(chǎn)調(diào)控時(shí)代，房企分化愈加明顯，甚至近日中房協(xié)和蘭德咨詢共同發(fā)布的《2012房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)》中預(yù)測(cè)，2013-2015年或?qū)⒅辽儆?0%的企業(yè)出局。

張大偉分析指出，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)表現(xiàn)或?qū)⒚黠@分化。由于標(biāo)桿房企整體業(yè)績(jī)良好，資金鏈緩解，存庫(kù)下降，因此在未來(lái)拿地高潮中仍將成為主力軍。而一些中小開(kāi)發(fā)商整體來(lái)銷(xiāo)售情況一般，資金鏈依然緊張，未來(lái)賣(mài)地求生的趨勢(shì)仍將持續(xù)。

而世聯(lián)地產(chǎn)則表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在進(jìn)行，并購(gòu)重組案例層出不窮，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展以及房地產(chǎn)調(diào)整的長(zhǎng)期化，未來(lái)一線城市的市場(chǎng)集中度仍將進(jìn)一步提升，但是形成像香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的多寡頭局面需要一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)間。

蘭德咨詢近期發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)5年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量可能減少三成，減少的企業(yè)以中小房企為主。

標(biāo)普在近期的報(bào)告中稱，今年將是樓市的“兩極分化年”，部分中小房企出局會(huì)讓強(qiáng)者愈強(qiáng)。