剛剛過(guò)去的2012年，對(duì)樓市和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，肯定是記憶深刻的一年。昨天，北京市房協(xié)獲授權(quán)發(fā)布去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)威數(shù)據(jù)，去年北京新建商品住房成交均價(jià)為2.07萬(wàn)元/平方米，比2011年下降7.6%。不過(guò)，四環(huán)內(nèi)的新房?jī)r(jià)格上漲了5.6%。此外，二手住房成交均價(jià)為1.87萬(wàn)元/平方米，同比上漲5.1%。

四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)去年上漲5.6%

北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志介紹說(shuō)，用“量增價(jià)穩(wěn)”四個(gè)字可以總結(jié)去年的樓市。“從每月房?jī)r(jià)變化的曲線圖來(lái)看，去年的房?jī)r(jià)基本上是一條直線，沒(méi)有出現(xiàn)較大的起伏。這說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控的作用還是很顯著的，房?jī)r(jià)保持了平穩(wěn)。”

但百姓對(duì)于房?jī)r(jià)的感覺(jué)，并沒(méi)有數(shù)據(jù)顯示得那么平穩(wěn)，下半年，尤其是年底這兩個(gè)月，感覺(jué)房?jī)r(jià)一直在明顯上漲。

對(duì)于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和百姓感覺(jué)之間的差異，陳志表示，首先，此次公布的數(shù)據(jù)是全年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其次，購(gòu)房者的感覺(jué)還與之購(gòu)買(mǎi)住房的類(lèi)型和區(qū)域有關(guān)。“分區(qū)域看，五環(huán)外的新房成交均價(jià)下降了2.1%，而四到五環(huán)則上漲0.6%，四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。所以如果你在五環(huán)內(nèi)買(mǎi)房，價(jià)格本身也是在漲的。不過(guò)從全市來(lái)看，去年五環(huán)外的樓盤(pán)占了八成以上，因此房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)還是平穩(wěn)的。”

五環(huán)外住房成交占了八成多

陳志介紹，統(tǒng)計(jì)顯示，今年購(gòu)房的家庭基本上都是自住性需求，投機(jī)投資性需求基本上被擠出。全年居民首次購(gòu)房比重穩(wěn)定在九成左右，第二次購(gòu)房也都是改善型需求。而且由于嚴(yán)格的限購(gòu)政策，很多改善性需求，是通過(guò)出售已有的住房獲得購(gòu)房資格，改善住房條件的同時(shí)，也釋放出了大量的存量房源。

“從結(jié)構(gòu)來(lái)看，2012年住房市場(chǎng)呈兩個(gè)‘二八開(kāi)’。五環(huán)外成交量占86.5%，成交均價(jià)為1.76萬(wàn)元/m2，同比下降2.1%；140平方米以下戶(hù)型成成交量占80.1%，成交均價(jià)為1.73萬(wàn)元/m2，同比下降3.2%。”陳志認(rèn)為，這表明市場(chǎng)上供應(yīng)的大部分房源是適合剛性需求的普通住房，這些房源主要分布在五環(huán)外的發(fā)展新城，這些區(qū)域住房供地充足并以普通住房為主，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。

■ 分析

“年末翹尾因預(yù)期改變”

去年年底，北京樓市出現(xiàn)了翹尾的行情。從交易數(shù)據(jù)看，10月下旬以來(lái)，成交量猛增。從購(gòu)房人真實(shí)的感受看，一些樓盤(pán)開(kāi)始熱銷(xiāo)了，并且價(jià)格比年初有一定程度的上漲。

陳志認(rèn)為，翹尾行情是建立在前期大幅降價(jià)或低價(jià)入市的基礎(chǔ)上。“去年年初，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來(lái)的低位水平，于是企業(yè)采取降價(jià)換量的方式，許多項(xiàng)目的價(jià)格比調(diào)控前或周邊在售項(xiàng)目低30%以上。”

不過(guò)在二季度以后，積壓的剛需開(kāi)始釋放，同時(shí)隨著宏觀貨幣政策的適度寬松，央行兩次降準(zhǔn)、兩次降息，進(jìn)一步刺激成交放量，某些區(qū)域房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底回升，但實(shí)際上回漲空間也是有限的。

而從10月下旬以來(lái)，成交量出現(xiàn)了更大的上升，“一是居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的信心增強(qiáng)了，二是預(yù)計(jì)明年信貸政策會(huì)有所松動(dòng)，三是認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，四是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策基本穩(wěn)定了，不會(huì)繼續(xù)再出新政了等等。這些因素綜合作用，使得改善性需求和剛性需求都加快了入市節(jié)奏。再加上個(gè)別項(xiàng)目以及個(gè)別媒體的過(guò)度渲染，又反過(guò)來(lái)進(jìn)一步加重了這種預(yù)期的改變。”陳志說(shuō)。

■ 預(yù)測(cè)

今年樓市仍以穩(wěn)字當(dāng)頭

今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何？這是百姓最關(guān)心的問(wèn)題。

陳志認(rèn)為，去年年末翹尾的上升行情，具有階段性，“短期內(nèi)影響較大，但隨著時(shí)間的推移，影響力也就逐步弱化了。因此翹尾行情不會(huì)延續(xù)到今年年初，形成新一輪的上漲。”

同時(shí)，他分析，今年北京樓市供應(yīng)比較充足。目前全市已實(shí)現(xiàn)開(kāi)工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)能形成新增供應(yīng)10到12萬(wàn)套，要明顯高于2012年的8.9萬(wàn)套，再加上二手住房的盤(pán)子在不斷擴(kuò)大，也會(huì)一定程度增加二手房源的供應(yīng)。

而且，隨著開(kāi)工建設(shè)的推進(jìn)，將有越來(lái)越多的保障性住房達(dá)到配租配售條件，市住建委明確表示將在三年內(nèi)解決全部輪候家庭。這將有效分流本市剛性自住需求。

此外，陳志表示，中央和北京對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度非常堅(jiān)決和明確。北京市住建委也表示今年將保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。“綜合這些因素，我們預(yù)判今年北京商品住房市場(chǎng)仍以穩(wěn)字當(dāng)頭。因此，我們呼吁社會(huì)各方認(rèn)清調(diào)控形勢(shì)，企業(yè)切忌盲目跟風(fēng)漲價(jià)，購(gòu)房人也沒(méi)必要恐慌，要理性購(gòu)房。”陳志說(shuō)。