中國房地產(chǎn)市場2012年由上半年“地獄式”轉(zhuǎn)入下半年“天堂式”態(tài)勢，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控幾乎進(jìn)入“死角”。筆者不禁反問，為何歷年中國房地產(chǎn)調(diào)控屢屢成為業(yè)界的“空調(diào)”笑柄，十年調(diào)控砸下來，房價屢調(diào)屢漲、成交屢調(diào)屢反彈？為什么政府扔出號稱最嚴(yán)厲的“三輪調(diào)控”，老百姓卻抱怨房價沒降？

 

其實，中國房地產(chǎn)調(diào)控陷入“屢調(diào)屢敗”困境，不是中國經(jīng)濟(jì)體制問題，更不是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律問題，而是中國房地產(chǎn)調(diào)控一直缺乏長效機(jī)制。中國房價和樓市對于以限購為核心的行政干預(yù)式調(diào)控，已經(jīng)顯現(xiàn)“抗藥性”。建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制勢在必行，目的就是讓行政干預(yù)之手逐漸退出房地產(chǎn)市場。

 

什么是“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”？所謂“長效機(jī)制”，是針對現(xiàn)行的以限購、限貸為核心的“行政干預(yù)”式樓市調(diào)控手段而言。

 

自1998年中國住房制度改革以來，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)上升到政治問題。2002年開始，中央政府的行政手段多過于經(jīng)濟(jì)與市場及法律手段，尤以2011年出臺的限購政策為代表，讓房地產(chǎn)市場進(jìn)入“供求兩限”的局面。顯然，靠臨時性的短暫行政手段調(diào)控房地產(chǎn)，弊端已經(jīng)凸顯。我們必須構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長性機(jī)制，從根源上徹底解除中國房地產(chǎn)市場的病毒。

 

目前，住建部已經(jīng)將“配合有關(guān)部門，加緊對建立金融、財稅等手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制進(jìn)行研究”作為該部門2013年將要開展的重點工作之一。實際上，住建部配合發(fā)改委進(jìn)行此項工作已經(jīng)半年有余，在此期間，雙方以及相關(guān)部委進(jìn)行了多次會商。而在此半年間，北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)市場和土地市場已經(jīng)出現(xiàn)成交回暖、房價微漲的趨勢。筆者跟蹤統(tǒng)計2012年地方政府對中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，60個城市有一定程度微調(diào)，其中8項政策(6個限購放松政策與2個稅費(fèi)與人才優(yōu)惠政策)叫停，地方到中央政府共計有15次為調(diào)控放松辟謠。在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的有關(guān)工作提速，并不意外。

 

2012年房地產(chǎn)市場的再度反彈，最合理解釋是民眾對政策預(yù)期的改變，也就是對房地產(chǎn)市場健康走向的信心不足，預(yù)期不樂觀。這是多種因素共同作用的結(jié)果。但前仆后繼的限購放松、公積金貸款上限放寬等地方微調(diào)對市場產(chǎn)生的影響，使建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制成當(dāng)務(wù)之急，對房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的土地、金融、稅收政策以及住房制度本身等制度進(jìn)行系統(tǒng)全面的改革和調(diào)整。

 

如何建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制？2013年1月3日，由發(fā)改委、住建部以及其他相關(guān)部門參與聯(lián)合研究制定的“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給等多方面。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制必須從國家層面進(jìn)行全面深化改革，如果僅僅由幾個部委在房地產(chǎn)系統(tǒng)或與房地產(chǎn)相關(guān)的方面進(jìn)行調(diào)整，恐怕很難打破現(xiàn)有的利益格局。譬如目前央行、銀監(jiān)會、國土部和國家稅務(wù)總局沒有明確參與改革和調(diào)整，而發(fā)改委和住建部在金融、信貸、土地和稅收等方面根本就沒權(quán)過問，除非由國務(wù)院作為國家層面來全面統(tǒng)一部署與協(xié)調(diào)，否則難以建成有助于房地產(chǎn)長期健康發(fā)展的調(diào)控長效機(jī)制。

 

筆者認(rèn)為，要構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，政府必須大刀闊斧砍向“八項”制度。調(diào)控長效機(jī)制是一個系統(tǒng)工程，牽一發(fā)動全身，不從住房制度、土地制度、稅收分配制度、金融制度、財稅制度、房地產(chǎn)項目資本金制度、商品房預(yù)售制度、土地儲備制度等根本制度的改革入手是不可能構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的，也不可能徹底解決中國房地產(chǎn)長期存在弊端。

 

一是住房制度改革。住房保障體系應(yīng)該調(diào)整，實行多元化的住房供應(yīng)制度，這比單一靠開發(fā)商建商品房更管用。“由政府解決保障房、開發(fā)商建商品房”這種二元的住房機(jī)制要更加適合中國的國情，形成商品房與保障房平行供應(yīng)體系，市場上由商品房與保障房“兩條腿”行走，商品房供市場，保障房歸政府。

 

二是完善土地制度。必須改變土地供應(yīng)方式，減少土地招拍掛，減少地方政府過度依賴土地財政。“地少錢多”的根本原因還在于土地、金融和稅收政策、制度。另外繼續(xù)推進(jìn)土地管理制度改革，加強(qiáng)土地市場監(jiān)管，才能從根本上改變房地產(chǎn)市場土地和開發(fā)雙重壟斷的格局，從而在制度上形成合理的資源配置機(jī)制。

 

三是建立合理的房地產(chǎn)稅收制度。要結(jié)合房地產(chǎn)稅制的改革來推行房產(chǎn)稅的實施。房產(chǎn)稅既能增加投機(jī)、投資成本，打擊炒房，又能保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房消費(fèi)，確保百姓的住房權(quán)，還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財政問題，但是未能解決法理與高房價問題。

 

四是調(diào)整中央和地方稅收分配制度。其中地方占的比例應(yīng)該提高到50%以上，改變地方政府長期依賴土地財政的狀況。

 

五是完善住房金融制度。當(dāng)前，美、歐、日等經(jīng)濟(jì)體紛紛啟動寬松貨幣政策，勢必影響2013年我國的金融政策。為了防止金融政策變化對房地產(chǎn)市場的沖擊，應(yīng)該實行中性的住房金融制度，主要有兩種選擇：一是實行固定的首付和貸款利率政策；二是實行首付和利率反向調(diào)節(jié)的政策，使購房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。

 

六是房地產(chǎn)項目資本金制度的比例調(diào)整到25%或者30%。2009年5月27日，國務(wù)院將房地產(chǎn)項目資本金比例最低降至20%，這意味著中國房產(chǎn)開發(fā)門檻的下降和貨幣政策寬松化，果然，2009年-2010年全國地王爆發(fā)，爛尾樓紛紛“復(fù)活”，銀行放貸達(dá)到近10萬億和7.95萬億，土地財政2010年收入2.9萬億。其實，這就是房地產(chǎn)項目資本金的下降惡果。

 

七是健全商品房預(yù)售制與商品房預(yù)售款監(jiān)督制度。由于商品房預(yù)售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等，導(dǎo)致土地和房屋價格上漲過快、購房者利益受損等后果，影響社會穩(wěn)定。建議盡快修改城市房地產(chǎn)管理法，完善商品房預(yù)售制度。

 

八是土地儲備制度。土地儲備機(jī)制立法滯后，土地立法體系有待建立。有的城市出臺《土地儲備實施辦法》，規(guī)定對市區(qū)土地實施統(tǒng)一收購，有人質(zhì)疑：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府憑什么去限制原有土地使用者轉(zhuǎn)讓土地？土地轉(zhuǎn)讓后政府照樣可以收取土地出讓金，為什么要限制企業(yè)自行盤活土地？有什么依據(jù)？這些問題，從現(xiàn)有的法律法規(guī)中確實難以找到具體確切的依據(jù)。1999年月1月1日實施的《土地管理法》對政府如何建立土地儲備機(jī)制，行使土地統(tǒng)一收購權(quán)也沒有明確的依據(jù)。

 

雖然限購、限貸等調(diào)控政策很可能在2013年繼續(xù)，但邊際效用正在遞減。不可否認(rèn)，堅持繼續(xù)實施這些老政策不動搖，對于穩(wěn)定市場預(yù)期仍將發(fā)揮極為重要的作用，但這些政策并非長久之計。從長遠(yuǎn)來看，要想保持樓市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，還是要依靠市場手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場規(guī)律發(fā)揮更大的作用，出臺長效機(jī)制必不可少。

 

從目前來看，呼聲較高的市場手段是開征房產(chǎn)稅，增加房屋所有人持有房屋的成本，此舉或可抑制投機(jī)者囤積房屋的沖動，改善供不應(yīng)求局面。此外，建立長效機(jī)制，還需要進(jìn)一步完善保障房體系。作為解決中低收入家庭居住困難的有效途徑，保障房建設(shè)的提速將有助于“市場歸市場、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制的建立。大量保障房上市還將最終改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，拉低整體房價。

 

長效機(jī)制的建立有助于抑制更大風(fēng)險的出現(xiàn)。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是龍頭企業(yè)的業(yè)績已經(jīng)得到改善，但房地產(chǎn)價格繼續(xù)飆升將帶來諸多負(fù)面影響，其中之一便是集聚金融風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)離不開資金的支持，在目前信貸資金受限情況下，相當(dāng)一部分房企是通過“影子銀行”渠道獲取資金。由于房企本身潛在的償付風(fēng)險很大，房地產(chǎn)價格下跌趨勢一旦形成，房企必然無法負(fù)擔(dān)“影子銀行”較高的融資成本。如果企業(yè)資金鏈斷裂，那么與“影子銀行”體系有千絲萬縷關(guān)系的金融機(jī)構(gòu)也必將遭受損失。因此在長效調(diào)控機(jī)制的干預(yù)下，也有助于避免金融風(fēng)險發(fā)生。

 

謝逸楓(住建部政策咨詢專家、美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)