28年來北京最冷的冬天寒意未消，土地市場(chǎng)率先回暖。

 

1月18日，建筑面積近33萬平的海淀區(qū)玉淵潭地塊塵埃落定。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和北京京投置地房地產(chǎn)有限公司(京投銀泰，600683.SH)聯(lián)合體競(jìng)標(biāo)成功，成交金額為46.5億元，溢價(jià)22.4%。

 

由于位置優(yōu)越、體量巨大，玉淵潭地塊在還沒進(jìn)入投標(biāo)階段之前，就已被業(yè)內(nèi)人士預(yù)言將會(huì)成為“準(zhǔn)地王”。事實(shí)上，該成交價(jià)確實(shí)創(chuàng)下了2012年至今北京單幅土地的最高成交價(jià)。

 

根據(jù)該宗地塊招標(biāo)文件規(guī)定，玉淵潭地塊規(guī)模達(dá)到32.99萬平米，其中包含不少于2萬平米的公租房，7.57萬平米的居住用地，17.42萬平米的商業(yè)綜合面積。此外，北京市海淀區(qū)玉淵潭農(nóng)工商總公司以5150元/平米的價(jià)格回購5萬平米地上建筑面積，性質(zhì)為辦公樓。由此算來，該宗地經(jīng)營性用地面積為20萬平米。如果以經(jīng)營性用地面積20萬平米計(jì)算，該地塊樓面價(jià)2.33萬/平方米。若只計(jì)算住宅部分的土地成本，則樓面價(jià)已經(jīng)近4萬元/平方米。

 

按照正常的市場(chǎng)規(guī)律判斷，屆時(shí)該地塊的售價(jià)或突破6萬元/平方米。

 

在“準(zhǔn)地王”頻現(xiàn)的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控的政策并未有太多松動(dòng)。但房價(jià)每一輪大漲無不始于從土地市場(chǎng)的火爆，市場(chǎng)與政策之間出現(xiàn)了巨大的縫隙。

 

土地招標(biāo)還是拍賣？

 

1月16日上午，玉淵潭地塊招標(biāo)出讓的現(xiàn)場(chǎng)火爆，共吸引了北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和京投置地聯(lián)合體、龍湖[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、天恒、興茂置業(yè)和首開[簡介 最新動(dòng)態(tài)]聯(lián)合體、興創(chuàng)五家企業(yè)和聯(lián)合體到場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)公布的出讓底價(jià)為38億元。

 

其中，興茂和首開聯(lián)合體現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)最高，為52億元；京投置地、北京基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司聯(lián)合體位居第二，達(dá)46.5億元；龍湖報(bào)價(jià)41億元；天恒報(bào)價(jià)38.38億元；興創(chuàng)報(bào)價(jià)37.66億元，低于出讓底價(jià)，報(bào)價(jià)無效。

 

從出讓方式看來，玉淵潭地塊采取了招標(biāo)出讓。招標(biāo)和拍賣最大的區(qū)別是后者是價(jià)高者得，而招標(biāo)是請(qǐng)?jiān)u標(biāo)委員會(huì)對(duì)標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，決定中標(biāo)者，參考價(jià)格、設(shè)計(jì)方案、企業(yè)資質(zhì)等綜合條件。

 

而土地招標(biāo)似乎已經(jīng)成為目前土地出讓的主流。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年1月份北京土地儲(chǔ)備中心預(yù)計(jì)出讓的經(jīng)營性用地?cái)?shù)量為16宗，而以招標(biāo)方式出讓的地塊占比超過80%。

 

然而，針對(duì)玉淵潭地塊的招標(biāo)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長任志強(qiáng)發(fā)了條微博，“為啥都從拍賣改招標(biāo)了？便于暗箱操作？”

 

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，拍賣時(shí)代，地王動(dòng)輒以300%甚至500%溢價(jià)率的姿態(tài)誕生；而在招標(biāo)主導(dǎo)方式下，土地的溢價(jià)率要低得多，玉淵潭地塊的溢價(jià)率為22.4%。簡單比較，招標(biāo)方式更易于控制地價(jià)飚升，但政府往往也會(huì)增加附帶條件，如競(jìng)標(biāo)保障房面積。

 

開發(fā)商們普遍認(rèn)為，招標(biāo)難以保證公平性，極易滋生任志強(qiáng)所說的“暗箱操作”。從去年下半年開始，北京熱點(diǎn)地塊的出讓，開發(fā)商大都是通過聯(lián)合體的形式拿地。萬科和首開的聯(lián)合體、保利和首開的聯(lián)合體、融創(chuàng)和保利的聯(lián)合體，均在去年下半年的土地市場(chǎng)上成功取地。

 

在開標(biāo)之前，興茂和首開聯(lián)合體志在必得，并報(bào)出了全場(chǎng)最高價(jià)52億元，在政府要求配建的保障房面積基礎(chǔ)上，還主動(dòng)承諾增加1萬平米的保障房建設(shè)，不過最終還是鎩羽而歸。

 

頗為吊詭的是，資本市場(chǎng)似乎提前得知了消息。1月17日，京投銀泰股價(jià)逆勢(shì)漲停，1月18日中午中標(biāo)結(jié)果未正式宣布前，也一度接近漲停。但沒有證據(jù)證明，股價(jià)走勢(shì)與玉淵潭地塊招標(biāo)結(jié)果的因果關(guān)系。

 

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，民企和上市公司傾向于和國企合作拿地的原因是，地方政府會(huì)在資源上對(duì)本地國企有所傾斜，組成聯(lián)合體拿地勝算更大。另外，國企融資更加便利。再者，最近的地塊都加大了保障房比例。民企在核算成本時(shí)會(huì)有所顧慮，但考核國企的標(biāo)準(zhǔn)不同。國企領(lǐng)導(dǎo)人更注重社會(huì)責(zé)任的考核，利潤被放在第二位。兩者合作，各取所需。

 

另有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，本土國企勝算更大的原因是他們更易于被掌控，“更聽話”。

 

2013年供地小高峰

 

2012年北京市土地供應(yīng)未完成既定計(jì)劃。2012年9月，北京決定停止10宗地掛牌(招標(biāo))出讓活動(dòng)，待調(diào)整出讓方案后再重新組織入市交易。北京市土地儲(chǔ)備中心稱，為貫徹落實(shí)國土部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，所以才暫停出讓。

 

11月27日，北京國土局新增掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊屬住宅混合公建用地項(xiàng)目地塊，12月16日，農(nóng)展館地塊掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間由原來的12月29日調(diào)整為12月31日。而僅3天后，北京國土局又發(fā)出公告暫停此地塊出讓。農(nóng)展館地塊也同樣是位置絕佳的地塊。

 

任志強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者說，北京市已經(jīng)連續(xù)兩年未完成供地計(jì)劃，他擔(dān)心，地塊供應(yīng)量越少，供求關(guān)系會(huì)更加緊張，房價(jià)必漲無疑。

 

當(dāng)恐慌心態(tài)卷土重來之時(shí)，北京市住建委不久前召開了座談會(huì)。北京市房協(xié)秘書長陳志表示，北京商品住房的總體供應(yīng)并無問題。“一方面新增市場(chǎng)供應(yīng)充足，全市已實(shí)現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬平方米，預(yù)計(jì)能形成新增供應(yīng)10萬至12萬套；另一方面，海量的二手房也是滿足北京2013年合理需求的有力補(bǔ)充。”

 

為了增加供應(yīng)量，改變供求關(guān)系，北京市也加快了供地腳步。和2012年北京土地市場(chǎng)的先抑后揚(yáng)相比，2013年一開年，北京土地市場(chǎng)就出現(xiàn)了一波小高峰。統(tǒng)計(jì)顯示，1月份北京將出讓的住宅用地約190萬平方米，這一數(shù)字超過了2012年上半年的總和。

 

與此同時(shí)，北京市土地整理儲(chǔ)備中心罕見地公布了過去5年成交總價(jià)及樓面價(jià)最高的地塊情況，中海豐臺(tái)區(qū)六圈地塊、中赫萬柳地塊、中信CB-DZ15地塊、崇文門菜市場(chǎng)地塊等多宗當(dāng)年的熱門地塊赫然在列。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去5年來，北京住宅地塊總價(jià)地王為中海集團(tuán)于2010年取得的豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地，總價(jià)為59.7億元；成交樓面價(jià)最高的地塊為中赫去年拿下的萬柳地塊，樓面價(jià)為33831元/平方米。商業(yè)地塊成交總價(jià)最高的是由中信集團(tuán)取得的CBDZ15地塊，總價(jià)為63億元；成交樓面價(jià)最高的地塊為崇文門菜市場(chǎng)地塊，樓面價(jià)達(dá)43228元/平方米。

 

北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次公布5年來土地成交情況，主要是按照中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要求，力求準(zhǔn)確反映土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免炒作和誤導(dǎo)市場(chǎng)。

 

呈現(xiàn)于北京二手房市場(chǎng)的則是掛牌價(jià)格紛紛上漲，業(yè)主惜售心態(tài)明顯。個(gè)別房源兩個(gè)月漲幅達(dá)30%。而且成交速度在加快。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)向本報(bào)記者提供的消息顯示：從2013年1月份開始，門店二手房掛牌房源出現(xiàn)吃緊，而掛牌價(jià)格繼續(xù)上漲，成交量環(huán)比提高了15%左右。“因?yàn)轭A(yù)計(jì)未來樓市不會(huì)出臺(tái)大的調(diào)控政策，房價(jià)上漲預(yù)期越發(fā)明顯，本地剛需急于出手，帶動(dòng)潛在需求人群加入購房。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊稱。

 

陳志在接受本報(bào)記者采訪時(shí)亦表示，政府并不會(huì)出臺(tái)對(duì)二手房的價(jià)格管制措施。

 

政府對(duì)于二手房的調(diào)控邏輯，是在交易秩序和稅收制度上做文章。新房則從土地供應(yīng)開始，就已遭到層層管控，在入市之前，政府還會(huì)直接進(jìn)行價(jià)格干預(yù)(限價(jià))。

 

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，目前調(diào)控已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，除了有收緊的趨勢(shì)外，調(diào)控手段上也有所改變。