從新一屆管理層關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的戰(zhàn)略考慮來(lái)看，重啟市場(chǎng)化改革議程是主旨，即強(qiáng)化市場(chǎng)化手段解決政府和市場(chǎng)邊界不清產(chǎn)生的各種扭曲。在這種思路下，過(guò)去被壓抑的合理需求——改善型需求、投資性需求（促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展）將得到保護(hù)。而行業(yè)調(diào)控也將走市場(chǎng)化路子，以購(gòu)買資格限制為主的行政性干預(yù)將逐步退出。因此，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測(cè)，即使管理層仍舊強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的趨勢(shì)不會(huì)改變，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“暖冬”行情一定會(huì)延續(xù)到2013年。

 

2012年最后兩個(gè)月，各地樓市的表現(xiàn)已經(jīng)對(duì)政策基調(diào)的微妙轉(zhuǎn)變做出了反應(yīng)。11月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到12962萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比增長(zhǎng)了25.8%，1~11月同比增長(zhǎng)2.4%，一舉扭轉(zhuǎn)了此前累計(jì)銷售同比一直負(fù)增長(zhǎng)的局面。2012年主要城市全年成交量同比上漲了40%，百城房?jī)r(jià)連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲，2012年最后一個(gè)月結(jié)束了同比連續(xù)8個(gè)月下跌，同比也實(shí)現(xiàn)了0.03%的微幅上漲。

 

一方面，政策基調(diào)的改變是對(duì)過(guò)往政策反思后的自然調(diào)整。也就是，在承認(rèn)房?jī)r(jià)上漲的必然性、長(zhǎng)期性和治理房?jī)r(jià)的系統(tǒng)性后，承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的目的并非是為了降低房?jī)r(jià)，而是更好地滿足居民住房需求，并促進(jìn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，通過(guò)理順市場(chǎng)和政府關(guān)系來(lái)疏導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲的負(fù)面影響。市場(chǎng)需求既然很龐大，就應(yīng)該增加供應(yīng)，如增加住房建設(shè)用地供應(yīng)、普通商品住房供應(yīng)、租賃市場(chǎng)的供應(yīng)等；同時(shí)，強(qiáng)化住房保障，2013年住房保障工作側(cè)重于提高保障房的公共配套水平。

 

另一方面，2013年主要城市房?jī)r(jià)全面和快速上漲并不具備條件，這可以為政策基調(diào)轉(zhuǎn)變創(chuàng)造條件。一是由于2009~2012年土地和新開(kāi)工的放量增長(zhǎng)與銷售面積之間的巨大差異，絕大多數(shù)城市供應(yīng)不存在問(wèn)題（無(wú)論短期還是長(zhǎng)期）。即使2012年下半年銷售快速增長(zhǎng)，多數(shù)城市的庫(kù)存并沒(méi)有下降，絕大多數(shù)二三線城市庫(kù)存反而在增加。二是盡管市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)、限貸已經(jīng)產(chǎn)生了“抗藥性”，但繼續(xù)在一線城市和主要二線城市實(shí)施準(zhǔn)入限制，還是能夠?qū)⒑艽笠徊糠滞顿Y性需求隔絕于市場(chǎng)之外。這部分需求的價(jià)格彈性小，對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用很明顯，控制好了房?jī)r(jià)反彈的幅度不會(huì)很大。目前，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商大多數(shù)還是實(shí)行規(guī)模決定業(yè)績(jī)的運(yùn)營(yíng)模式，面對(duì)自住性購(gòu)房需求時(shí)，以適度定價(jià)走量是其策略上的首選。

 

政策基調(diào)的改變，意味著今年政策形勢(shì)上的“空窗”和事實(shí)上的放松成為大概率事件，但這并不意味著管理層對(duì)房?jī)r(jià)上漲完全容忍。2013年，對(duì)調(diào)控政策影響最大的不確定性來(lái)自一線城市。

 

一方面，一線城市在2012年末已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的跡象。百城房?jī)r(jià)在12月同比上漲0.03%，但在2012年全年，一線城市新房?jī)r(jià)格平均漲幅超過(guò)了6%。在新房供應(yīng)離中心區(qū)越來(lái)越遠(yuǎn)的情況下，這一數(shù)據(jù)低估了房?jī)r(jià)真實(shí)的漲幅。在一線城市，由于優(yōu)質(zhì)公共配套設(shè)施大多仍舊集中在中心區(qū)，故具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)（教育、交通和醫(yī)療等）的二手房被眾多的購(gòu)房者追逐，其價(jià)格漲幅在2012年可能已經(jīng)超過(guò)了新房?jī)r(jià)格的漲幅，中原地產(chǎn)披露的深圳二手房?jī)r(jià)格在2012年同比上漲了10%，價(jià)格水平創(chuàng)下歷史新高；另一方面，一線城市2012年全年銷售面積同比增長(zhǎng)56%，遠(yuǎn)高于其他城市。銷售快速增長(zhǎng)不斷降低庫(kù)存水平，一線城市2012年底新增供求比僅為0.6左右，消化周期基本上在12個(gè)月之內(nèi)，而其他二線城市的新增供求比大多能夠達(dá)到1，消化周期基本上超過(guò)了12個(gè)月，很多二線城市消化周期在24個(gè)月左右。此外，2012年二線城市土地成交接近8億平方米，同比上漲了25%，增加了后續(xù)供應(yīng)能力，而一線土地市場(chǎng)在2011年基本無(wú)增長(zhǎng)之后，2012年又同比下跌了21%，后續(xù)供應(yīng)很難得到有力保障的局面可能成為2013年房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱患。

 

事實(shí)上，一線城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的根本原因在于城市的資源聚集能力遠(yuǎn)強(qiáng)于其他二三線城市，對(duì)于人口流入一直有很強(qiáng)的吸引力，即使在未來(lái)國(guó)家大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略下，這一市場(chǎng)化自然選擇的趨勢(shì)也不會(huì)改變。資源聚集的過(guò)程也是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和效率提升的過(guò)程，一線城市有限的土地資源必然要體現(xiàn)其所承載的價(jià)值而呈現(xiàn)價(jià)格長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)。一線城市是各區(qū)域中心城市，歷來(lái)也是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。一線城市房?jī)r(jià)變化將會(huì)直接影響到區(qū)域內(nèi)其他城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，進(jìn)而影響到全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。因此，如果2013年一線城市房?jī)r(jià)上漲失控，管理層不會(huì)坐視不管。2013年一季度是一個(gè)非常重要的時(shí)間窗口，如果一季度一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)快速上漲而民眾反映強(qiáng)烈的話，不排除在今年“兩會(huì)”期間出臺(tái)新的加碼政策。