內(nèi)地11年，太古地產(chǎn)積極樂觀的聲音、緩慢拖沓的步伐、水土不服的坎坷和外界持續(xù)的批評(píng)交織成了一幕冗長的肥皂劇。

如今，獨(dú)立上市的太古地產(chǎn)或許正試圖從太古集團(tuán)龐大的身影中走出，嘗試著更加活躍、多元而本土化的行動(dòng)，然而其英國紳士一般的“慢熱病”卻似乎一如既往的很難改變。

 

水土不服 開發(fā)緩慢

前期優(yōu)良的建筑設(shè)計(jì)加上后期的改建翻新，再配合太古地產(chǎn)近乎苛刻的物業(yè)管理，讓太古商業(yè)地產(chǎn)長期保持了其生態(tài)上的鮮活。這種一以貫之的優(yōu)良品質(zhì)在給太古地產(chǎn)帶來高額租金回報(bào)的同時(shí)，也強(qiáng)化了其集團(tuán)品牌，卓越的聲譽(yù)又反過來促進(jìn)了太古地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上的議價(jià)能力。太古地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目上的卓越運(yùn)營能力甚至被華潤集團(tuán)列為“學(xué)習(xí)榜樣”。

然而這并不意味著太古地產(chǎn)在內(nèi)地的進(jìn)程一帆風(fēng)順，相反，從“北上”之日起，糾紛、沖突、批評(píng)、質(zhì)疑就始終伴隨著太古地產(chǎn)，有時(shí)候，它的“慢熱”帶有著無可奈何的色彩，廣州、北京、上海這前3個(gè)項(xiàng)目尤其突出。

其內(nèi)地首個(gè)項(xiàng)目廣州太古匯是理念沖突的典型案例，自2001年拿地，到去年終于開門迎客，太古匯足足耗費(fèi)了太古地產(chǎn)10年時(shí)間。這一項(xiàng)目除了因?yàn)閷?duì)設(shè)計(jì)的多次修改導(dǎo)致進(jìn)度延誤外，在地鐵接駁問題上也與廣州地鐵公司存的分歧。據(jù)介紹，廣州地鐵三號(hào)線在原規(guī)劃中，只有地鐵的一個(gè)出口與太古匯項(xiàng)目相連，可以直通太古匯的部分商場(chǎng)。但太古方面將香港“地鐵上蓋的物業(yè)”建設(shè)思維移植到了內(nèi)地項(xiàng)目的開發(fā)，希望太古匯項(xiàng)目能有更多的出口與地鐵接駁。

如今被視為北京標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目的三里屯Village也遭遇過招租難題。項(xiàng)目南北兩區(qū)在商業(yè)定位的差異和高租金的預(yù)期，特別是北區(qū)的價(jià)格超過眾多商家預(yù)期而導(dǎo)致招租情況不順，從而使得整個(gè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間多次被推遲。

“上海靜安大中里項(xiàng)目則反映了太古對(duì)內(nèi)地營商環(huán)境不熟悉和內(nèi)地執(zhí)行力的不足，作風(fēng)過于刻板，遲遲拿不到政府批文，加上配套規(guī)劃的修改、保護(hù)文物建筑的平移、石門一路的改造等，讓項(xiàng)目開工遙遙無期。” 大福證券分析師麥德光表示。該項(xiàng)目在2006年拿地后屢遭拖延，直到2012年年初才正式開工，預(yù)計(jì)2016年投入使用。

覺醒與變通

盡管太古集團(tuán)嚴(yán)格而言屬于英資企業(yè)，但由于太古地產(chǎn)數(shù)十年在香港根深蒂固的發(fā)展經(jīng)歷，業(yè)界也傾向于將其看作是香港背景的發(fā)展商。不過，和眾多港資地產(chǎn)商的內(nèi)地進(jìn)軍史截然不同的是，太古地產(chǎn)直到2001年才謹(jǐn)慎進(jìn)入廣州，而且整個(gè)內(nèi)地歷程中完全不涉及住宅項(xiàng)目，全部都是大型的綜合體項(xiàng)目。

觀察太古地產(chǎn)的人士都認(rèn)為，這家公司受到英資背景的影響非常深刻，幾乎無時(shí)無刻不保持著穩(wěn)健和謹(jǐn)慎，這種不善變通的思維在進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)后一度受到了很大的沖擊，甚至令公司高層一度感到矛盾和恐懼。

實(shí)際上，太古地產(chǎn)在香港發(fā)展時(shí)很善于在住宅和商業(yè)地產(chǎn)間擺渡——“商業(yè)地產(chǎn)就像私人股權(quán)投資基金一樣，對(duì)債務(wù)價(jià)格的依賴程度很高，成熟的住宅項(xiàng)目恰好可以為其提供持續(xù)的現(xiàn)金流”。然而這種駕輕就熟的模式是建立在平穩(wěn)的周期和成熟的政策環(huán)境之下的，一旦遭遇內(nèi)地周期波動(dòng)、市場(chǎng)變化和政策反復(fù)所形成的極度不確定性時(shí)，太古地產(chǎn)只能果斷將住宅剔除出考慮范圍。

同時(shí)在內(nèi)地操作5個(gè)龐大的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，卻不依靠流行的以住宅現(xiàn)金流輔助模式，太古地產(chǎn)的“法寶”只有超低的負(fù)債率和類似于長和系的集團(tuán)其他業(yè)務(wù)部門的現(xiàn)金輸血。公司2011年年報(bào)顯示， 其負(fù)債比率只有15.7%，而20％的資產(chǎn)負(fù)債比普遍被認(rèn)定是香港地產(chǎn)行業(yè)的一條紅線。

不過，在去年年底以介紹方式獨(dú)立上市之后，其他部門的現(xiàn)金輸血渠道基本被切斷，分析人士指出，這無疑會(huì)加劇太古地產(chǎn)的“慢熱”癥狀。

好在太古地產(chǎn)在屢屢“吃苦”之后終于覺醒，意識(shí)到了自己的不足和短處，并找到了一個(gè)理想的合作伙伴遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，曾經(jīng)的央企背景和多年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，讓后者手把手教會(huì)了太古地產(chǎn)如何圓潤自如的本土化變通之道，也讓困擾太古地產(chǎn)的“慢熱病”有所減輕，例如北京的頤堤港和成都的大慈寺項(xiàng)目都進(jìn)展頗為順利。

 “太古地產(chǎn)在內(nèi)地走過了早年的坎坷，并與內(nèi)地地產(chǎn)商達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系之后，它應(yīng)當(dāng)會(huì)開始熟悉自己即將要重點(diǎn)開發(fā)的這塊沸騰而無序的熱土。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，“它將自己不善處理的難題外包給了合作伙伴，從而得以專注于自己最熟稔的設(shè)計(jì)與管理。”