清遠(yuǎn)樓市有多亂？

同一區(qū)域，有的賣(mài)得貴，有的很便宜

業(yè)內(nèi)解讀：“新手”多 亂打價(jià)格戰(zhàn)

江景房4280元/平方米起、不分樓層座向4138元/平方米任選、不分樓層座向3850元/平方米任挑、一口價(jià)3700元/平方米、均價(jià)3500元/平方米……為了賣(mài)出房子、回籠資金，2012年的清遠(yuǎn)樓市就在許多樓盤(pán)這樣無(wú)休止地價(jià)格促銷(xiāo)戰(zhàn)中度過(guò)。

如果要羅列這些此起彼伏價(jià)格促銷(xiāo)數(shù)字，可能需要足足一頁(yè)紙。然而新年里，價(jià)格戰(zhàn)仍在持續(xù)，甚至許多打了一年價(jià)格戰(zhàn)的樓盤(pán)，至今還沒(méi)有偃旗息鼓的意思。

有行內(nèi)人感嘆房子賣(mài)不起來(lái)價(jià)格，從整體上看，這幾年房?jī)r(jià)漲幅不是很大，一資深行內(nèi)人士認(rèn)為除了可能受到供求關(guān)系、政策等影響外，一個(gè)最大原因是清遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)商質(zhì)素問(wèn)題。

他說(shuō)，清遠(yuǎn)有很多近幾年才新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也不懂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，尤其是資金不雄厚，地塊很小，所有的資金全部投在了拿地環(huán)節(jié)、建設(shè)等中，到了后期資金很緊張，面臨的頭等大事是回籠資金。這個(gè)時(shí)候誰(shuí)都可能有一個(gè)念頭，盡量少投入，將房子賣(mài)出去，最好用、最省事的辦法就是將價(jià)格定得很低。如果一旦面對(duì)宏觀調(diào)控，或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格挑戰(zhàn)，一般都會(huì)跟著亂開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)。

往往還有帶來(lái)另一種情況，不重視產(chǎn)品質(zhì)素、品質(zhì)，因此即便定很高的價(jià)格，也難以賣(mài)出來(lái)，所以低價(jià)是最好的出路。很容易形成惡性循環(huán)。這些投資者許多還有抱著賺了錢(qián)就走的思維，這也不難理解，因?yàn)橘Y金實(shí)力有限，而土地供應(yīng)有限，且在大房企和雄厚資本商的擠壓下，越來(lái)越難拿地。

當(dāng)然，那些知名品牌房企、有足夠開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，也會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，但整體價(jià)格不會(huì)比市場(chǎng)價(jià)很多，價(jià)格低的也只是部分，甚至有提高產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)、市場(chǎng)形象，乃至拉高價(jià)格的作用。

價(jià)格戰(zhàn)還能打多久？

地段差異性不大，超低折扣頻現(xiàn)

業(yè)內(nèi)解讀：關(guān)鍵看供求關(guān)系何時(shí)逆轉(zhuǎn)

前段時(shí)間和一房企老總聊天，談及清遠(yuǎn)房?jī)r(jià)問(wèn)題，他說(shuō)清遠(yuǎn)樓盤(pán)多、貨量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，去年各盤(pán)猛打價(jià)格戰(zhàn)。尤其感嘆，某廣州知名品牌房企清遠(yuǎn)新項(xiàng)目竟然均價(jià)才3800元/平方米。

盡管事后證明這是一場(chǎng)誤會(huì)，該房企新項(xiàng)目售樓部尚未建好，更未收籌、開(kāi)盤(pán)，無(wú)從價(jià)格問(wèn)題。然而，恰恰反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的敏感度很高，而且可以肯定地說(shuō)，至少在短期時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)也不敢提價(jià)的心態(tài)。

至少到目前，價(jià)格促銷(xiāo)仍舊是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商主要使用的利器，近期在環(huán)中心城區(qū)外圍區(qū)域開(kāi)售的一些新項(xiàng)目，價(jià)格很低，有的均價(jià)只有3800元/平方米、3500元/平方米，跟同區(qū)域三年前的水平差不多，甚至更低。

當(dāng)然中心城區(qū)這種價(jià)格的盤(pán)很少，市場(chǎng)仍舊普遍采用一口價(jià)、超低折扣來(lái)吸引買(mǎi)家。最近還出現(xiàn)了8.8折等優(yōu)惠，3字頭促銷(xiāo)價(jià)也仍時(shí)不時(shí)“冒”出來(lái)。很多人關(guān)心的是：激烈的價(jià)格促銷(xiāo)戰(zhàn)還會(huì)持續(xù)多久？其實(shí)，價(jià)格促銷(xiāo)戰(zhàn)任何時(shí)候都可能進(jìn)行，當(dāng)然要看激烈的程度，市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)在哪。

其實(shí)清遠(yuǎn)市場(chǎng)的特性很容易出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。城區(qū)范圍不大，樓盤(pán)與樓盤(pán)距離相隔不是很遠(yuǎn)，很多所謂地段好的樓盤(pán)，地段優(yōu)勢(shì)往往難以形成獨(dú)家優(yōu)勢(shì)：比如東城，大多盤(pán)建在一條長(zhǎng)約不到2公里長(zhǎng)的東城大道兩邊，配套相差不了多少；北江以南部分，樓盤(pán)主要集中在北江一路、鳳翔大道、廣清大道三條主干線兩邊，樓盤(pán)與樓盤(pán)距離，相差最高幾百米遠(yuǎn)；舊城更不用說(shuō)，都集中在北部飛來(lái)湖邊緣，地段、景觀、配套都相差無(wú)幾。

目前價(jià)格戰(zhàn)能否如此激烈地演繹下去，除了密不可分的樓市宏觀調(diào)控政策外，關(guān)鍵要看供大于求的局面能否能有效扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。就當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)看，庫(kù)存壓力很大――住宅可售貨量至少可供近一年半消化。另一方面據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年新增住宅供貨量可能不會(huì)大幅增加，但即使比去年少，估計(jì)也會(huì)超過(guò)20000套。因此如果住房需求未能得到有效釋放的話，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍舊不會(huì)有大的提價(jià)動(dòng)作。如此，價(jià)格促銷(xiāo)戰(zhàn)或許還會(huì)在“五一”、“十一”等節(jié)點(diǎn)大規(guī)模出現(xiàn)。

因此，至少在可以預(yù)測(cè)到的上半年內(nèi)，開(kāi)發(fā)商還會(huì)抱定謹(jǐn)慎的態(tài)度，而買(mǎi)家卻仍能幸福地、從容地看房、選房、買(mǎi)房，可以理直氣壯地討價(jià)還價(jià)。

清遠(yuǎn)樓盤(pán)價(jià)差為何大？

去年降價(jià)的盤(pán)多，但成交價(jià)卻增長(zhǎng)了3.33%

業(yè)內(nèi)解讀：近些年清遠(yuǎn)樓盤(pán)呈多檔次發(fā)展

盡管去年價(jià)格戰(zhàn)激烈，許多盤(pán)持續(xù)降價(jià)，3字頭的房很多，但清遠(yuǎn)市區(qū)住宅成交價(jià)并沒(méi)有下降，反而還略有增長(zhǎng)，去年同比增長(zhǎng)了3.33%，這又是為何？

其實(shí)，歷史地看，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)整體質(zhì)素在這幾年提高得比較快，整體房?jī)r(jià)得到大幅提高，大多數(shù)盤(pán)整體價(jià)格都在4500元/平方米以上，而且，超過(guò)5000元/平方米的盤(pán)比以往多了很多，整體上拉高成交價(jià)。

不過(guò)許多行內(nèi)人士認(rèn)為，近幾年來(lái)，清遠(yuǎn)樓盤(pán)呈現(xiàn)多層次、多個(gè)檔次發(fā)展現(xiàn)象，而且很突出。如果從價(jià)格區(qū)分，有的很高，有的很低，價(jià)差很大，因此造成低價(jià)在實(shí)際市場(chǎng)中很容易凸顯出來(lái)。

筆者略對(duì)清遠(yuǎn)市區(qū)房?jī)r(jià)做個(gè)區(qū)間分類(lèi)。3000元/平方米至4000元/平方米均價(jià)的，主要在環(huán)中心城區(qū)的外圍區(qū)域，如橫荷、舊城和東城北部邊緣地區(qū)，還有一部分就屬于一些質(zhì)素一般的，且由非知名企業(yè)或者新入行投資者開(kāi)發(fā)的小盤(pán)；4000元/平方米至5000元/平方米，則大多盤(pán)較大，這個(gè)區(qū)間盤(pán)相對(duì)多；均價(jià)5000元/平方米的一般景觀和位置都比較好，和企業(yè)品牌、開(kāi)發(fā)魄力有很大關(guān)系，這樣的盤(pán)也不在少數(shù)；還有一些單價(jià)在七八千甚至上萬(wàn)元，這樣的盤(pán)主要是江景、別墅等。

此外，即便同一樓盤(pán)的價(jià)差也可能很大，往往分三個(gè)價(jià)差層次，相互之間價(jià)差達(dá)到1000元/平方米。比如天湖酈都北向臨路的部分均單價(jià)大多在4字頭，而南向園林和中心園林區(qū)域價(jià)格基本超過(guò)5000元/平方米，很多超過(guò)6000元/平方米；維港半島也有這種情況。