2013年初的房地產(chǎn)市場躁動(dòng)不安。
“地王頻出，房價(jià)上漲過快，必然招致新的調(diào)控。”萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]總裁郁亮早前已多次提醒。目前，市場是否又到了調(diào)控出新招之時(shí)？
但這并不是萬科關(guān)注的重點(diǎn)。萬科只考慮如何應(yīng)對。很多人對萬科過去幾年多次重申的不預(yù)測市場以及“三不”政策不理解，但這些看起來簡單的說辭，包含了萬科應(yīng)對房地產(chǎn)市場周期性波動(dòng)的邏輯。
在世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長陳勁松看來，“土地資本化”是過去10多年乃至未來很多年都將存在的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)不可避免，并導(dǎo)致房價(jià)上漲與調(diào)控如影隨形。這樣的故事邏輯短期內(nèi)不會(huì)有根本的改變。
萬科董秘譚華杰對本報(bào)記者說，萬科不會(huì)去預(yù)測市場和政策，因?yàn)樵诓▌?dòng)的市場中，企業(yè)如何在高點(diǎn)逃頂，在低谷發(fā)展才是最重要的。
重回上升周期？
中國房地產(chǎn)價(jià)格仍在“越調(diào)越漲”。1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布去年12月房價(jià)指數(shù)，54個(gè)城市環(huán)比上漲，一線城市首現(xiàn)同比、環(huán)比全面上漲，再創(chuàng)2011年4月后新高。
久已不談房價(jià)的萬科董事會(huì)主席王石，也在1月26日、28日連發(fā)微博，認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“有點(diǎn)不正常，稍微有點(diǎn)偏高”。他認(rèn)為，過去3年重點(diǎn)調(diào)控一線和部分二線城市，價(jià)格得到有效抑制，而其它三線、四線城市的市場受影響較小，供應(yīng)量也較大，現(xiàn)在這些城市供過于求，價(jià)格上升乏力，進(jìn)入調(diào)整期。
這與萬科總裁郁亮的判斷一致，郁亮在1月21日的溝通會(huì)上表示，目前大多數(shù)城市仍在調(diào)整甚至下行周期之中，而市場開始復(fù)蘇的一線城市是因?yàn)榇饲斑M(jìn)入調(diào)控較早。整體上看，房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)過熱。
王石認(rèn)為，流通中的貨幣過多，中央抑制房價(jià)政策能維持現(xiàn)在的狀態(tài)已經(jīng)相當(dāng)成功。目前一線二線部分城市的壓力是如何不要房價(jià)上漲過快，基本沒有下調(diào)空間。
不過，市場氣氛已經(jīng)被過度渲染。多家機(jī)構(gòu)人士稱“房價(jià)上漲預(yù)期”已經(jīng)形成。世聯(lián)地產(chǎn)購房者調(diào)查顯示，目前預(yù)期房價(jià)繼續(xù)上漲的購房者占比已經(jīng)上升到近6成。
瑞銀證券認(rèn)為，中國商品房市場已經(jīng)進(jìn)入了成交與需求相互推動(dòng)的階段，且需求將在短期內(nèi)加速釋放。此外，新開工面積仍顯著高于銷售面積，2013年總體可能不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。房價(jià)波動(dòng)幅度變大，政府加大調(diào)控政策執(zhí)行力度的風(fēng)險(xiǎn)正在上升。
陳勁松稱，當(dāng)前部分城市的房價(jià)上漲令人憂慮。2013年房地產(chǎn)市場依然沒有擺脫宏觀調(diào)控的框架，沒有擺脫“向死”的因素。他并不認(rèn)同任志強(qiáng)的“房價(jià)暴漲論”，如同一枚硬幣，說房價(jià)暴漲的另一面就是要出臺調(diào)控干預(yù)。
調(diào)控的怪圈
在包括任志強(qiáng)在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士眼中，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的焦灼，仍然只是過去多年調(diào)控的輪回。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所研究員巴曙松在近期的一次論壇上闡述了這一怪圈的存在：過往的調(diào)控都是限購限貸，市場貌似供大于求，但很快開發(fā)商的現(xiàn)金回款減少，本能的反應(yīng)就是不開發(fā)。往往調(diào)控到后期，就是房地產(chǎn)供應(yīng)量稀缺。調(diào)控力度稍微減弱，價(jià)格又上去了。所以這幾輪調(diào)控下來這個(gè)怪圈沒有打破。但房地產(chǎn)投資增幅已從40%，降到20%以下。
譚華杰認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)已成常態(tài)。而在波動(dòng)的市場中，企業(yè)很難進(jìn)行正常的經(jīng)營策略安排。
以增持土地儲(chǔ)備增加未來的供應(yīng)而言，接受本報(bào)記者采訪的多位開發(fā)商高管認(rèn)為，由于土地供應(yīng)壟斷的存在，地方政府往往在市場低迷時(shí)期收縮出讓土地，即使如萬科在低谷之時(shí)資金充裕，也難以獲得優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。比如去年一季度地價(jià)很低，但當(dāng)時(shí)手持現(xiàn)金400多億的萬科并未獲益。
“2008年之后萬科對于市場的判斷基本沒有出過錯(cuò)，但受益并不多。”譚華杰對本報(bào)記者說，沒有哪家開發(fā)商能在土地市場成功“抄底”或“逃頂”，萬科能做的，只是在地價(jià)回升之時(shí)，將拿地金額控制在安全范圍內(nèi)，他認(rèn)為，拿地金額占當(dāng)年銷售金額的40%左右，風(fēng)險(xiǎn)是可控的；在策略上，堅(jiān)持做主流住宅，堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，即所謂“不囤地、不捂盤”。
陳勁松也認(rèn)同萬科的做法：對企業(yè)來說，預(yù)測沒意義，重要的是應(yīng)對。“2008年之后只要關(guān)注成交量即可。玩價(jià)格博弈都會(huì)變成小開發(fā)商。”陳勁松說。
但并非所有的開發(fā)商都這么認(rèn)為，往往是在地價(jià)高峰期，不少企業(yè)沖動(dòng)購地，高價(jià)地頻現(xiàn)，為之后的市場埋下了隱患。如數(shù)據(jù)顯示，綠城[簡介 最新動(dòng)態(tài)]在2009年，拿地金額占當(dāng)年銷售金額超過100%，由此導(dǎo)致了后續(xù)一系列的資金鏈危機(jī)。
不過，此輪調(diào)控以來，開發(fā)商應(yīng)對市場波動(dòng)的技巧越來越嫻熟。2012年房企拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，前十大開發(fā)商儲(chǔ)地金額遠(yuǎn)低于當(dāng)年銷售金額。
如何增加供應(yīng)？
譚華杰指出，造成近年來房地產(chǎn)市場波動(dòng)、供求錯(cuò)位的重要原因，在于開發(fā)商的資金來源越來越依賴于銷售回款，民間資金過多地進(jìn)入了銷售環(huán)節(jié)而非開發(fā)環(huán)節(jié)。數(shù)據(jù)顯示，2008年之后，銀行貸款在開發(fā)商資金來源占比中下降了大約3-4個(gè)百分點(diǎn)，銷售回款則增長了大約3-5個(gè)百分點(diǎn)。
住建部政策研究中心副主任王玨林指出，目前中國家庭存款30多萬億元，消費(fèi)還是集中在住房方面，如果民間投資性需求不能妥善處理，2013年房價(jià)快速上漲的可能性仍然很大。王石也建議，讓民間資本有更多的投資選擇，而不是將資金集中在不動(dòng)產(chǎn)上。
但本報(bào)記者采訪認(rèn)為，短期內(nèi)放開開發(fā)貸和資本市場融資幾乎沒有可能。萬科執(zhí)行副總裁肖莉指出，萬科B轉(zhuǎn)H之后，所有融資還是要按照監(jiān)管要求和監(jiān)管部門規(guī)定的程序進(jìn)行。
地產(chǎn)私募基金和房地產(chǎn)信托近幾年來成為民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的重要通道。德信資本董事長陳義楓對本報(bào)記者說，房地產(chǎn)私募基金規(guī)模過去一年翻番達(dá)到2000億左右，他樂觀預(yù)期2015年能達(dá)到1萬億。
信托、券商對于房地產(chǎn)信托、ABN(資產(chǎn)支持票據(jù))與房地產(chǎn)結(jié)合等業(yè)務(wù)都很熱衷。但譚華杰對此并不十分樂觀。他認(rèn)為，金融創(chuàng)新主要依靠政策改革驅(qū)動(dòng)，市場自主創(chuàng)新的空間不大。美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，全世界對于金融創(chuàng)新都變得更加慎重。
以MBS(抵押貸款證券化)為例，1997年就已在研究，1999年建設(shè)銀行開始報(bào)方案，2005年出了一個(gè)辦法，之后卻無聲無息了。“而REITs的步伐，到目前為止，比MBS還要滯后很多，什么時(shí)候能真正鋪開？”譚華杰說。
陳勁松認(rèn)為，要增加供應(yīng)的根本方法是放開土地供應(yīng)，打破政府壟斷。但這需要土地制度、財(cái)稅制度的進(jìn)一步改革。
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