與在內(nèi)地市場浸淫多年的和記黃埔有限公司（下稱“和黃”）相比，長江實業(yè)[簡介 最新動態(tài)]集團有限公司（00001.HK，下稱“長實”）一直以來主打香港市場，在內(nèi)地并未有突出的業(yè)績，多以參股和黃坐收盈利。

 

但近兩年，長實有意在內(nèi)地獨立操刀，再造一個地產(chǎn)平臺，在北京、上海、廣州開發(fā)了多個項目，2012年，長實在內(nèi)地的銷售額20多億元。2013年，長實將進入業(yè)績爆發(fā)期，除去廣州外，僅上海的兩個項目銷售額預(yù)計可達50億元，北京一個項目預(yù)計至少30億元，這意味著在內(nèi)地的業(yè)績將大增3倍，而這也得益于其一貫緩慢開發(fā)的策略。

 

以目前上海持有的三個項目為例，僅土地增值收益至少已超過117億元。

 

京滬三項目銷售將達80億

 

和黃進入內(nèi)地發(fā)展，項目已遍布20多個城市，據(jù)CRIC（中國房產(chǎn)信息集團）研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年，和黃銷售額達176億元，位居房企銷售排行榜第28位。同為李嘉誠長江集團旗下的長實則一直立足香港本土發(fā)展，長期占有香港市場份額第一的寶座。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年長實在香港的銷售額為262.4億元。

 

此前，長實在內(nèi)地的發(fā)展更多是參股和黃不超過50%的股份，與和黃聯(lián)合拿地，由和黃主導(dǎo)開發(fā)，長實坐收內(nèi)地收益。二者之間明確分工，長實專注香港市場，和黃主攻內(nèi)地市場。

 

但由于香港樓市的降溫，為了平衡風(fēng)險，長實將更多的目光投向內(nèi)地巨大的市場。長實地產(chǎn)投資董事郭子威在接受時代周報記者采訪時表示，未來長實仍將重點在北京、廣州、上海等三個一線城市，但不排除會在其他城市發(fā)展。

 

“看哪個城市有潛力，項目規(guī)模也不能太小，起碼要在30萬-50萬平方米以上。我們在大連也拿了一塊地，暫時就是這四個城市，其他地方的地很多是跟和黃一起拿的。內(nèi)地開發(fā)商實力都很強，沒有辦法跟他們在拿地價格上硬拼。一線城市雖然競爭激烈，但機會仍然很大，上海起碼要10-20年才能發(fā)展成國際一線城市。一線城市制度相對成熟，對開發(fā)商有保障一些。三、四線城市雖然地價便宜，但制度不成熟，外來開發(fā)商心里不踏實。”郭子威說。

 

目前，長實在內(nèi)地正在開發(fā)的項目有北京順義區(qū)別墅項目譽皇殿，廣州的御湖名邸及都會新城，上海的普陀真如項目、陸家嘴甲級寫字樓及嘉定南翔湖畔天下。

 

郭子威透露，北京譽皇殿跟廣州御湖名邸兩個項目去年賣了20多億，今年，北京、上海、廣州都有項目推出。“今年應(yīng)該是我們在內(nèi)地最豐收的一年。上海嘉定和真如項目，應(yīng)該會在3、4月可以取得預(yù)售證，我們會馬上正式銷售，進展順利的話，銷售額接近50億元。北京譽皇殿去年賣了150套，差不多15億，今年春天起碼推100套，售價會提高3%-5%，年底之前有200套，順利的話要達到30億元。廣州現(xiàn)在還有些細節(jié)沒有確認，也會有一些銷售。我相信如果按照目前計劃，上海和北京的銷售額加起來有七八十億元。”

 

而2011年7月，長實在公布上海三個項目案名及定位時，曾表示幾個項目最快將在2012年推出。對于是否有意拖延，等待市場回暖，郭子威向時代周報記者否認道：“我們是按照計劃推盤，沒有刻意往后推。2013年兩會以后，新一屆政府成立，整體氣氛是樂觀的，貨幣政策方面利率和存款準(zhǔn)備金率有下調(diào)的趨勢，但限購放寬的機會不大，最起碼要到市場價格穩(wěn)定以后，但成交量會回暖?？陀^來看，我們處在很有利的位置，應(yīng)該會在4、5月推盤。上海市場可能會有5%的漲幅，甚至個別項目會有10%的漲幅，漲得太多穩(wěn)定性也不好。我們希望把握這個機會，在這個時間段推出有關(guān)項目。”

 

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示：今年有暖冬行情，一個原因是對政策、市場走向誤讀造成的，沒有可持續(xù)性，市場恐慌把一部分需求提前釋放了，可能會面臨恐慌性釋放完后勁不足的問題。

 

慢開發(fā)利潤最大化

 

僅長實在上海的3個項目，總建筑面積超過180萬平方米，長期潛伏在和黃背后的長實品牌終于將大規(guī)模亮相。凱捷咨詢顧問劉爭指出，長實雙平臺運作加碼內(nèi)地市場，區(qū)域選擇可能不太一樣，未來和黃或多以二線城市高端住宅開發(fā)為主，而資金雄厚的長實，會更多在一線城市尋找機會，做商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅。把項目放在不同平臺上，可以分別跟資本市場講故事，融資機會更大。

 

雖然長實在香港一直堅持“貨如輪轉(zhuǎn)”，但在內(nèi)地，無論和黃還是長實，始終都是慢開發(fā)策略。“香港區(qū)域成熟已經(jīng)到一定程度，捂盤意義不大，上海有很多新城，這些新城剛開始拿地很便宜，捂一段時間，等區(qū)域配套設(shè)施逐步完善成熟以后再進行開發(fā)，整個區(qū)域價值提升了，獲得的收益完全不一樣。嘉定新城現(xiàn)在大的開發(fā)商都已進入，很多新盤出來了，這個時候再開發(fā)，人氣比較旺。真如項目也是如此，地鐵11號線已經(jīng)修好了，長實點把握得比較準(zhǔn)，選擇開發(fā)時機，利潤最大化，地價和售價都有很大升值空間。”劉爭向時代周報記者表示。

 

普陀真如城市副中心是繼徐家匯、花木、江灣五角場之后上海的第四個城市副中心，在真如城市副中心范圍內(nèi)，規(guī)劃有軌道交通11號線、14號線、15號線和16號線經(jīng)過，形成銅川路站和上海西站兩個換乘車站。早在真如城市副中心2002年規(guī)劃之初，普陀區(qū)政府就已與李嘉誠旗下長實系接洽，希望可以進駐。

 

2006年，真如城市副中心推出了第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊，擁有兩條地鐵線交會站上蓋和連接上海西站的交通優(yōu)勢，地塊面積約19.7萬平方米，如此巨型的綜合地塊，一般開發(fā)商并不具備開發(fā)的能力。同時，標(biāo)書中對競買人資格設(shè)置“世界500強”的門檻，長實在毫無競爭的情況下，以22億元的底價將真如A3-A6地塊收入囊中，折合樓板價3027元/平方米。

 

在閑置土地“兩年大限”到期的時候，長實最終于2009年4月舉行開工儀式，這是長實在上海主導(dǎo)操作的第一個項目。但此后該項目一直因進度緩慢被質(zhì)疑有囤地之嫌。

 

此前，上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司相關(guān)負責(zé)人在接受時代周報記者采訪時也顯得頗為無奈，“現(xiàn)在就是拿鞭子抽它也是沒用的。他們也開工了，不違背國家政策，慢慢做，那個地價對他們也是九牛一毛，有資金實力捂得起。我們基本拿它沒辦法，很難約束它，現(xiàn)在周邊土地收儲也沒有完成，很多路也沒開。最好的辦法就是我們自己加速把周邊開發(fā)成熟，拉動它加速。”

 

據(jù)悉，十二五期間，真如副中心所有土地收儲動拆遷全部都要完成，土地出讓要持續(xù)5-8年，真如城市副中心整個成熟運營要到2020年左右。有了長實緩慢開發(fā)的先例，真如城市副中心在推出新的地塊時，對開工、竣工時間均有嚴格限制，延后會收取滯納金，不希望長實現(xiàn)象蔓延。

 

囤地收益超過百億

 

與A3-A6地塊相鄰的B1、B2地塊，2009年底由綠地和合景泰富[簡介 最新動態(tài)]以14.166億元聯(lián)手拿下，折合樓板價8900元/平方米，該項目2010年12月底動工，預(yù)計整個項目到2013年全面建成。長實的真如項目總建筑面積近114萬平方米，以此價格計算，土地升值收益接近67億元。

 

即便在2012年上半年土地市場回落的情況下，星浩資本以17億元的底價投得的真如城市副中心A1、A2地塊，樓板價也在7400元/平方米左右，并且出讓時規(guī)定了競得人須在簽訂土地出讓合同后10個月內(nèi)開工，項目開工后3年內(nèi)竣工，竣工后一年內(nèi)營業(yè)等極為嚴苛的條件。

 

長實嘉定南翔湖畔天下項目，2008年1月以11.6億元成交，總建筑面積近60萬平方米，折合樓板價2892元/平方米。此后由于嚴厲的宏觀調(diào)控，該項目建設(shè)不斷推遲。

 

2009年11月，江蘇新城曾以樓板價13200元/平方米競得嘉定區(qū)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊，此后地價雖有回落，但目前該區(qū)域的土地成本基本在10000元/平方米。以10000元/平方米計算，長實嘉定項目土地升值約42.6億元。

 

而從周邊在售樓盤來看，從拿地到預(yù)售基本不超過兩年。距離該項目較近的華潤中央公園[最新消息 價格 戶型 點評]，拿地時間為2009年7月17日，2011年5月項目首次開盤。新城公館也于2011年9月25日首次開盤。

 

此外，位于陸家嘴的“東方匯經(jīng)OFC”是長實開發(fā)的一個甲級寫字樓項目，2006年10月以樓板價10400元/平方米從富都世界發(fā)展有限公司手中獲得，可建地上總建筑面積為11萬平方米。2011年出讓的辦公用地中，距離長實陸家嘴項目最近的是塘橋社區(qū)02-04地塊，該地塊樓板價17288元/平方米，以此計算，陸家嘴地塊升值7.6億元。

 

2012年9月，東方匯經(jīng)OFC全球租賃在上海正式啟動。長江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄表示，租金與周邊的金茂大廈[最新消息 價格 戶型 點評]、環(huán)球金融中心[最新消息 價格 戶型 點評]及上海中心大體相當(dāng)，在15-20元/天/平方米。這意味著，僅按地上面積算，該項目今后每年為長實至少貢獻租金6億-8億元人民幣。

 

郭子威稱，“嘉定項目主要參考周邊現(xiàn)成的樓盤，比如華潤，當(dāng)然我們相信自己的能力，有信心港式的物業(yè)管理會比目前上海任何一個開發(fā)商要做得好。真如項目首批則將先推出酒店式公寓。”

 

據(jù)滬上某機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年，華潤中央公園的銷售均價22505元/平方米，新城公館的價格為20400元/平方米。該機構(gòu)一位分析師向時代周報記者表示，“該區(qū)域高端點的樓盤價格定位應(yīng)該在2.2萬-2.4萬元/平方米，高了賣不動。真如附近目前沒有什么可對比項目，最近的長風(fēng)公園的幾個豪宅，中海[簡介 最新動態(tài)]、雅戈爾的售價都在4萬元/平方米左右，酒店式公寓拼不過豪宅，定價估計會在3.5萬-4萬元/平方米之間。”

 

劉爭指出，如果長實今年大規(guī)?；鼗\資金順利的話，未來可能加快在內(nèi)地拿地與布局。