作為一個(gè)開發(fā)商，如果在歲末年初的各種行業(yè)聚會(huì)上，不提上幾句商業(yè)地產(chǎn)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)，共聚的同業(yè)多少會(huì)認(rèn)為你的企業(yè)缺乏遠(yuǎn)見。因?yàn)樵谶@一年里，有多少住宅以外的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，幾乎將決定一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命力。

 

就在2013年的隆冬，在潛行試探了多年之后，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在北京低調(diào)地組建了集團(tuán)商用管理部，毛大慶成為分管此項(xiàng)業(yè)務(wù)的高級(jí)副總裁。出人意料的是，萬(wàn)科總裁郁亮出現(xiàn)在成立儀式的現(xiàn)場(chǎng)，在此之前由集團(tuán)總裁出席一個(gè)部門設(shè)立儀式，在萬(wàn)科還絕少有類似的先例。

 

一直視專業(yè)化為鐵律的萬(wàn)科，在這一戰(zhàn)略上，并非是“孤獨(dú)者”。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、華潤(rùn)置業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)開始向商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型；而在2012年實(shí)現(xiàn)超過(guò)行業(yè)平均增速增長(zhǎng)的北大資源集團(tuán)、華夏幸?；鶚I(yè)、鴻坤地產(chǎn)等，則將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為了業(yè)務(wù)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

 

萬(wàn)科“從商”

 

“從事非住宅領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，是為了主營(yíng)住宅業(yè)務(wù)更好的發(fā)展。”1月30日，萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人面對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者就“成立商用地產(chǎn)管理部”求證時(shí)表示。在此之前，萬(wàn)科總裁郁亮曾向本報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科做商業(yè)，也是為了更好的做住宅。

 

一直以來(lái)，萬(wàn)科視“專業(yè)化”為鐵律。創(chuàng)始人、萬(wàn)科董事局主席王石曾表示，“誰(shuí)要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來(lái)反對(duì)”。也正因如此，面對(duì)銷售額千億元之后、眾多萬(wàn)科入住業(yè)主的生活需求，萬(wàn)科開始進(jìn)行商用地產(chǎn)的嘗試，包括郁亮在內(nèi)，萬(wàn)科的絕大多數(shù)高管更愿意將這一戰(zhàn)略視作是“專業(yè)做住宅”的縱向延伸。

 

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，截至2012年6月，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存貨值已超過(guò)300億元。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)則顯示，截至2012年12月，萬(wàn)科已在全國(guó)拿下純商業(yè)用地122萬(wàn)平方米，比2011年全年同科目的土地獲取總量22.54萬(wàn)平方米增加4倍以上。

 

按照萬(wàn)科的整體規(guī)劃，目前公司項(xiàng)目中商業(yè)、寫字樓、酒店等商用面積占公司規(guī)劃中和在建項(xiàng)目面積的比例不到10%，從長(zhǎng)期來(lái)看不希望超過(guò)20%。

 

目前，萬(wàn)科在北京組建的“商用地產(chǎn)管理部”由集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶分管，由原北京萬(wàn)科商業(yè)發(fā)展部經(jīng)理錢嘉擔(dān)任總經(jīng)理。毛大慶擔(dān)任萬(wàn)科高管之前，長(zhǎng)期供職于新加坡大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凱德置地，這家企業(yè)以商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)用管理見長(zhǎng)，毛大慶則主導(dǎo)了凱德置地在京主要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——東直門來(lái)福士中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理。

 

記者了解到，萬(wàn)科“商用地產(chǎn)管理部”尚屬于業(yè)務(wù)管控單位，既不具備獨(dú)立法人資格，也不進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算，亦不采用“事業(yè)部制”，目前主要工作是統(tǒng)一技術(shù)性規(guī)范、對(duì)地方公司的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供專業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

 

復(fù)合風(fēng)潮

 

作為“第一”的萬(wàn)科慎重選擇之后的戰(zhàn)略，并不孤獨(dú)。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、華潤(rùn)置地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等在內(nèi)的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)嘗試多年。而近兩年內(nèi)以超過(guò)行業(yè)平均增速增長(zhǎng)的華夏幸福基業(yè)、北大資源集團(tuán)、鴻坤地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等都在商用物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

 

在這些企業(yè)中，華夏幸福基業(yè)、北大資源集團(tuán)、旭輝集團(tuán)已經(jīng)分別在內(nèi)地、香港上市，鴻坤地產(chǎn)則已準(zhǔn)備在5年內(nèi)完成上市計(jì)劃。“即便拋開其他原因，僅從業(yè)績(jī)考慮，如果是單純的住宅業(yè)務(wù)開發(fā)，我想我們也很難實(shí)現(xiàn)上市。”華夏幸?；鶚I(yè)內(nèi)部人士向記者表示。

 

對(duì)于這一點(diǎn)，毛大慶似乎并不感到意外。“在住宅領(lǐng)域，我們面對(duì)的是一個(gè)越來(lái)越陌生的市場(chǎng)，在北京，新的土地供應(yīng)都在五環(huán)以外，甚至接近六環(huán)。”他說(shuō)，而除此之外，各地政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策也讓住宅市場(chǎng)的利潤(rùn)率逐步下滑。

 

鴻坤集團(tuán)副總經(jīng)理兼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理朱燦則告訴記者，鴻坤正在北京大興區(qū)打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目，2013年將進(jìn)入招商階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在鴻坤集團(tuán)傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之外拓展新業(yè)務(wù)方向的布局中，占有重要地位。

 

在此之前，為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所熟悉的鴻坤地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)是住宅開發(fā)。記者了解到，鴻坤地產(chǎn)2013年正在銷售和主推的包括花語(yǔ)墅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、林語(yǔ)墅、海語(yǔ)墅等高端樓盤，其2012年10盤聯(lián)動(dòng)，開發(fā)規(guī)模500萬(wàn)平方米，銷售額約40億元人民幣。

 

“復(fù)合式戰(zhàn)略和傳統(tǒng)的多元化是有本質(zhì)性區(qū)別的。”朱燦向記者表示，“所謂復(fù)合式的發(fā)展戰(zhàn)略，是圍繞自身企業(yè)既有的核心競(jìng)爭(zhēng)力和資源稟賦，構(gòu)建起一套相關(guān)的、相互配合、相互支撐的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力體系，而不是簡(jiǎn)單地看哪個(gè)領(lǐng)域賺錢就投資哪個(gè)領(lǐng)域。”

 

一場(chǎng)“豪賭”

 

盡管“萬(wàn)科從商”這一行業(yè)老大的戰(zhàn)略選擇，在一定程度上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“復(fù)合化發(fā)展”的戰(zhàn)略提供了“合理”的注腳。但是，即便如此，相比于簡(jiǎn)單的“建房子、賣房子”的住宅開發(fā)，商用地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)要復(fù)雜許多，復(fù)合化的風(fēng)潮以何種結(jié)果收?qǐng)?，尚無(wú)定論。

 

萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬(wàn)科商用地產(chǎn)管理部管理層人員已經(jīng)組建完成，個(gè)別崗位仍在招聘，已有的商業(yè)管理部團(tuán)隊(duì)中，既有萬(wàn)科自身業(yè)務(wù)體系中擁有比較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，也有外部招聘的有豐富商業(yè)地產(chǎn)履歷的管理者。

 

業(yè)界公認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀管理人才在當(dāng)今行業(yè)內(nèi)十分稀缺，從而導(dǎo)致了萬(wàn)達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的中層管理人員被“高薪挖角”的現(xiàn)象。

 

如果說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)人才面臨挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和工業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合化戰(zhàn)略的成敗關(guān)鍵，則在于企業(yè)自身資源稟賦的格局和整合能力。“我和地方政府談判，作為北大校企的北大資源有自己的軟件園，有自己的醫(yī)院，有自己的學(xué)校，我在拿地的時(shí)候就要有優(yōu)勢(shì)。”北大資源集團(tuán)總裁余麗向記者表示。

 

而鴻坤在大興區(qū)打造的產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目，則是利用自己的投資背景，探索在產(chǎn)業(yè)綜合體內(nèi)開辟一個(gè)專區(qū)與創(chuàng)投相結(jié)合，嘗試包括以租金換股權(quán)等多種方式來(lái)引進(jìn)被投資企業(yè)入駐。朱燦介紹，鴻坤可以借助地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，給被投資者提供包括品牌推廣在內(nèi)的多項(xiàng)服務(wù)——據(jù)了解，鴻坤集團(tuán)下屬的億潤(rùn)投資，成功投資近20多個(gè)企業(yè)項(xiàng)目，其中4家已成功上市，1家已過(guò)會(huì)。