對一線城市樓市采取更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，正成為市場各方普遍共識。

 

共識的產(chǎn)生，基于這樣的現(xiàn)實：國家統(tǒng)計局不久前公布的去年12月房價指數(shù)顯示，70個大中城市中，54個城市環(huán)比上漲，而一線城市更是首現(xiàn)同環(huán)比全面上漲，再創(chuàng)2011年4月后新高。進入2013年后，一線城市房價漲勢不減，1月份，北京二手住宅成交均價為每平方米24962元，同比上漲逾三成，環(huán)比上漲1.52%，已連續(xù)3個月保持上漲，同期，北京二手住宅成交量為16660套，比2012年同期上漲5.6倍；上海市新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲近一成，這一價格也創(chuàng)下30周來的新高；深圳、廣州的成交量同樣達到歷史成交高峰。種種跡象顯示，一線城市樓市已進入熱度不減的“高燒”狀態(tài)。

 

在“限購令”、“限貸令”等調(diào)控政策并未松動的背景下，是什么導(dǎo)致了一線城市購房者蜂擁入市以及房價的快速飆升？

 

有人認為，居民收入增長是一線城市房價上漲的重要推手。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元，名義同比增長12.6%，扣除價格因素實際增長9.6%，比上年加快1.2個百分點，高于全國GDP(7.8%)增速。據(jù)說這已是連續(xù)第三年人均可支配收入高于GDP增速。既然居民收入增長高于GDP增速，而一線城市房價此前一直沒有大漲，那么現(xiàn)在大漲應(yīng)屬水漲船高的必然結(jié)果。地產(chǎn)大佬王石在達沃斯論壇上就如此言之鑿鑿地表示，自2010年國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控以來，一線城市和部分二線城市房價得到了控制。雖然全國平均價格還在上升，但考慮到人均收入更大幅度的增長，相對來說平均房價實際上是在下降。

 

也有人認為，貨幣供應(yīng)增長遠超GDP增長，是一線城市房價上漲的內(nèi)在動力。統(tǒng)計顯示，2012年12月M2余額逼近百萬億元大關(guān)，而2012年全年GDP則為51.93萬億元，中國M2與GDP的比例創(chuàng)下歷史新高——1.88倍。既然貨幣供應(yīng)增長遠超GDP增長，那么，流通中的貨幣過多，推升一線城市房價也就不足為怪了。

 

不過，人們奇怪的是，何以一線城市房價上漲的同時，同處一個政策環(huán)境中的其他城市比如溫州，調(diào)控3年來，以高達17.7%的降幅領(lǐng)跌，營口、常州等地的樓市，也由于庫存達到“天量”，房價面臨較大下行壓力？王石給出的答案是，房地產(chǎn)市場價格上漲存在多種原因，其中部分原因在于不少人選擇投資買房，使房產(chǎn)在一定程度上變成了一種投資品。

 

問題是，一線城市限購、限貸那么嚴(yán)，房價又那么高，誰有實力在這個時候進場掃盤，又有誰擁有可以任意購房的資格而在此時進場吃貨？難道“戶多多”將“限購令”化解于無形，“限貸令”也早已形同虛設(shè)？

 

不管是什么原因推升了一線城市房價，也不管是誰在購買一線城市住宅，有一點可以肯定，那些一直觀望猶豫的一線城市購房者，如今對后市的看漲情緒較為普遍，一線城市房價上漲預(yù)期已經(jīng)確立，“恐慌性購房”氣氛四處蔓延，星夜排隊卻遭遇“過戶難”的現(xiàn)象早已見怪不怪。毫無疑問，若不果斷升級一線城市的樓市調(diào)控政策，房價上漲或?qū)⒚媾R失控危險。

 

北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔日前表示，今年北京將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。加大保障房建設(shè)力度，增加普通商品住房的供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期。從發(fā)言人的表述中，人們不難看出一線城市地方政府對“穩(wěn)定市場預(yù)期”有多么重視。只是，對于行政、教育和醫(yī)療等資源高度集聚的一線城市，已實施的那么多嚴(yán)厲調(diào)控政策尚且效果不佳，現(xiàn)在還能采取什么辦法穩(wěn)定市場預(yù)期？

 

雖然京滬深等地方政府部門在近期召開的地方“兩會”期間，均針對樓市調(diào)控政策基調(diào)使用了“嚴(yán)格”字眼，廣州雖未作出上述表態(tài)，但也強調(diào)“堅決”，似乎一線城市樓市調(diào)控今年依舊堅持從緊基調(diào)。但比起此前“最嚴(yán)厲，最嚴(yán)格”的政策措辭，“嚴(yán)格”、“堅決”這類力度遜色很多的字眼，究竟能對穩(wěn)定市場預(yù)期產(chǎn)生多大效果，究竟這些措辭是否停留在文件和報告階段，一切尚待觀察。當(dāng)然，一線城市調(diào)控再次升格的傳言并非沒有，比如網(wǎng)傳“一線城市將停貸二套房”，有人將這一消息形容為“給春節(jié)前一路飆漲的一線樓市投下一枚信息炸彈”。但事實已經(jīng)證明，僅僅從需求端加以抑制，并不能對遏制房價上漲產(chǎn)生釜底抽薪的效果。倒是深圳市在“兩會”期間出臺的《深圳市2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃(草案)》中所提“將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅決遏制投機、投資性需求，落實差別化金融、稅收政策”，為一線城市穩(wěn)定樓市預(yù)期提供了一個很好的調(diào)控思路。

 

從稅收角度而非壓抑需求或增加供給角度入手，對遏制一線城市房價過快上漲將可以產(chǎn)生立竿見影效果。比如，一線城市地方政府可以對本地價格上漲過快的局部地區(qū)樓市，實施差異化稅收政策，如調(diào)整二手房交易個人所得稅稅率、開征個人住房交易的土地增值稅、調(diào)整營業(yè)稅、契稅等稅種，以有效抑制投機投資性購房需求。而有關(guān)方面同樣可以率先對一線城市全面開征房產(chǎn)稅，明確存量房和增量房全覆蓋開征、官民一視同仁而非專門針對百姓、超過免征面積部分的房產(chǎn)面積實施梯級增稅等規(guī)則，并輔之以對官員、老板、名人等特殊人群嚴(yán)厲的戶籍清理工作，防止特殊人群利用虛假戶口轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，逃避征稅。惟其如此，方能構(gòu)建出有利于遏制一線城市房價過快上漲的長效機制，使住房從投資回歸居住功能，進而從根本上穩(wěn)定一線城市樓市預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。