自去年以來，房地產(chǎn)信托集中兌付風(fēng)險成為懸在房企頭上的一把劍，出現(xiàn)風(fēng)險的項目通過借新償舊等方式有驚無險地度過。今年，房地產(chǎn)信托的集中兌付風(fēng)險并未解除，反而因為房地產(chǎn)調(diào)控是否加碼的不確定顯得不可預(yù)測。
“2012年集合信托風(fēng)險暴露較多，這種情況可能延續(xù)到2013年，保兌付仍然是各信托公司短期內(nèi)主要任務(wù)。”用益信托首席分析師李旸告訴記者。
兌付風(fēng)險猶存
去年，房地產(chǎn)信托集中兌付風(fēng)險可謂是有驚無險，出現(xiàn)風(fēng)險的項目通過接盤、拍賣、以新債還舊債等方法化解了風(fēng)險，并沒有出現(xiàn)人們之前預(yù)想的危機。
普益財富數(shù)據(jù)顯示，2011年全年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量、募集規(guī)模分別同比增長96.22%和71.01%。信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)則顯示，房地產(chǎn)信托2011年共新增余額為2558億元，其中，四個季度分別為545.199億元、1183.0252億元、745.78億元、84.6億元。由此可見，以兩年為期限的房地產(chǎn)信托今年的兌付風(fēng)險依然存在。
李旸表示，信托發(fā)行的高峰是在2010年和2011年，按照兩年的期限，去年和今年都是兌付的高峰期，而且今年可能會面臨更多的問題。原因在于，房地產(chǎn)市場取決于調(diào)控的走向，如果調(diào)控加碼，那么出現(xiàn)風(fēng)險的機會就大大增加。
房地產(chǎn)行業(yè)的走勢決定了房地產(chǎn)信托的安全程度，因此在去年樓市出現(xiàn)崩盤、房價大幅下降的城市，房地產(chǎn)信托所投的項目出現(xiàn)風(fēng)險的可能性也隨之增加。
信托專家孫飛向記者表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)崩盤或房價下跌比較多的城市，如鄂爾多斯、溫州，這些城市的房地產(chǎn)信托存在很大風(fēng)險，其中有的項目已經(jīng)出現(xiàn)了風(fēng)險。
孫飛還指出，今年房地產(chǎn)信托并不會出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險。與房地產(chǎn)基金相比，信托設(shè)定了嚴(yán)格的抵押擔(dān)保，即使個別項目存在風(fēng)險，也可以采取變現(xiàn)資產(chǎn)、第三方接盤，以及時間延后等措施消除風(fēng)險。
對于未來房地產(chǎn)信托的前景，孫飛則認(rèn)為，房價仍然有上升空間的一些二三線城市是投入的重點。
收益率下降
雖然房地產(chǎn)信托的發(fā)行量一直在增長，但是，房地產(chǎn)信托收益率卻呈下降趨勢。
中國指數(shù)研究院發(fā)布報告稱，2012年第四季度，房地產(chǎn)信托的年平均收益率為9.73%，這是該數(shù)據(jù)自2011年二季度以來首次跌破10%。
用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，從預(yù)期年收益率來看，2013年1月份成立的集合資金信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率為9.17%，環(huán)比下降了1個基點，與去年同比下降34個基點。其中2年期以上產(chǎn)品收益率為9.7%，較上月上漲了28個基點，但與去年同期相比則下降了77個基點。
孫飛表示：“房地產(chǎn)信托的收益率下滑是正?，F(xiàn)象。從貨幣供應(yīng)的角度來看，去年貨幣寬松，銀行利率下調(diào)，信托收益率也隨之下降。目前，投資人的收益率在8%-10%之間，相比商業(yè)地產(chǎn)投資而言，這個收益率并不低。”
雖然房地產(chǎn)信托收益下降，但是這并不影響其發(fā)行規(guī)模的增長。今年開年，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量就出現(xiàn)增長，而新增地產(chǎn)信托規(guī)模穩(wěn)定增長，成為帶動信托行業(yè)盈利向上的最關(guān)鍵因素。
用益信托分析報告稱，當(dāng)初房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受限的時候是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類業(yè)務(wù)接棒，而當(dāng)前基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)受限之時，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，1月份房地產(chǎn)類產(chǎn)品共成立60款，募集資金169.05億元，占總成立規(guī)模的29.49%，高于去年全年22%-23%的平均水平。
事實上，自去年的兌付風(fēng)險平穩(wěn)度過之后，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量便出現(xiàn)回升。信托業(yè)協(xié)會公布的2012年第四季度信托行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，從季度新增信托規(guī)模的投向看，四季度單季新增基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托4079.13億元，環(huán)比增長31.22%，新增地產(chǎn)信托1100.30億元，環(huán)比增長29.41%。
當(dāng)前，融資手段多元化，雖然目前房企海外融資日漸增多，但是對于總是缺錢的房企來說，房地產(chǎn)信托仍然是融資的主要手段之一，而房企的利潤率也可以承受信托這樣高成本的融資。
孫飛表示，對于一些大型房企，房地產(chǎn)信托的融資成本大幅下降到12%-15%之間，以房企目前的毛利率完全可以承受這個成本。
房地產(chǎn)信托的發(fā)行量受到很多因素的影響，雖然融資渠道的增多，使大批房企都尋求海外融資，但是信托仍然是銀行之外的一個重要補充。
李旸向記者表示，貨幣政策對房地產(chǎn)信托的發(fā)行有重要影響，如果下半年抑制通脹，緊縮銀根，房地產(chǎn)信托就會出現(xiàn)一定的釋放空間。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
