一邊是規(guī)模宏大的城市擴張計劃，一邊則是所造新城的人氣冷清、房屋空置、商業(yè)凋敝，力推“千億削山建城”的湖北省十堰市在東部新城區(qū)域已經(jīng)深陷空城、鬼城之憂。

春節(jié)過后，《中國經(jīng)營報》記者實地調(diào)查得知，截至2013年1月底，十堰市在建、在售商品房面積多達(dá)1250萬平方米，這種擴張速度幾乎與湖北省省會武漢市處于同等規(guī)模，但十堰市的總?cè)丝趦H相當(dāng)于武漢市的1/3，城區(qū)人口僅相當(dāng)于武漢市的1/5，十堰市以削山造城為標(biāo)志的急速擴張面臨著市場需求不足的極大挑戰(zhàn)。

另據(jù)十堰市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，95%的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商依靠高利貸融資，在削山造地成本高企、商品房空置占壓資金的情況下，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)面臨著資金鏈隨時斷裂的風(fēng)險。

東部新城“鬼城”魅影

十堰東部新城主干道北京路沿線的多個居民小區(qū)在晚間的亮燈率都不會超過30%。

2月18日，蛇年春節(jié)正月初九，“車城”十堰市的年味還沒完全散去。不過，在十堰市東部新城、西部新城的建筑工地上，大型挖掘機已經(jīng)開動起來，為了“車城”的擴張“向山要地”。

在十堰東城新城的主干道——北京路上，隨處可見的巨幅房產(chǎn)廣告十分搶眼。一個叫做大洋五洲的項目，打出了“火車不是推的，大洋五洲不是吹的”的巨型廣告。據(jù)記者了解，這個項目建筑面積達(dá)200萬平方米，可供1.2萬戶居??；與搶眼的廣告形成鮮明對比的是，目前這個樓盤的售樓部看房者寥寥無幾。

另外一個叫做福田花園小區(qū)的項目位于北京南路23號，總建筑面積8萬平方米，分為兩期開發(fā)，正在銷售的臨街1號樓共有210套房源，目前還有40多套房源沒有售出。

在福田花園小區(qū)的售樓部，記者遇到一對購買第二套房的年輕夫妻，“手里有點閑錢，想著再買套房保值、增值。”記者了解到，這對夫妻一個是公務(wù)員，一個是二汽的白領(lǐng)，他們看房子只關(guān)心路段，不在乎面積大小，他們看上了福田花園小區(qū)的位置。

福田花園小區(qū)一位銷售經(jīng)理告訴記者，十堰市目前的購房者除了以婚房為主的剛性需求外，多數(shù)是有閑錢的家庭出手購買第二套房、第三套房，還有一些是在外打工的人返鄉(xiāng)置業(yè)，他們的訴求大多都是投資。該人士還表示，“在限購、限價、限貸的政策背景下，三線城市房地產(chǎn)市場在需求上難以出現(xiàn)爆發(fā)性的增長。”

與房地產(chǎn)開發(fā)的熱火朝天相反，這里的商業(yè)卻顯得十分冷清。十堰東部新城主干道北京路上有一個叫做東方坐標(biāo)城的項目，由于處在城市新區(qū)的核心地段，該項目附近配建了商業(yè)步行街。據(jù)記者了解，這條步行街2009年年底竣工，可以入駐128個商戶，在2010年10月已經(jīng)完成全部招商[簡介 最新動態(tài)][簡介最新動態(tài)]，但是在兩年以后，由于人氣不足，這里的部分商戶都選擇了離開。

2月19日，記者在這條步行街上看到行人寥寥無幾，很多店鋪的櫥窗上都貼著“撤柜緊急吐貨”“低價轉(zhuǎn)租、出售”等字條。有一家服裝店是開門營業(yè)的為數(shù)不多的幾家商鋪之一，店主告訴記者，2010年上半年她買下了這間店鋪，本來盤算著附近有高檔住宅小區(qū)，又有鄖陽師范高等專科學(xué)校（簡稱“鄖陽師專”），應(yīng)該可以大賺一筆，現(xiàn)在卻因為賺不到錢不得不考慮將店鋪轉(zhuǎn)租出去。“附近小區(qū)居民很少，學(xué)生們又喜歡到市區(qū)消費，生意一直不好。”店主告訴記者。

當(dāng)天晚間，記者在十堰東部新城主干道北京路沿線的多個居民小區(qū)看到，這些小區(qū)的亮燈率都不會超過30%。

畸高的住房空置率

“三四線城市市場需求疲軟，加上相關(guān)配套落后，在土地供應(yīng)增加、購房政策從緊的背景下，很可能造成樓市進(jìn)入堅冰期甚至是崩盤。”

截至2013年1月31日，十堰市在售樓盤70個，其中80%左右都集中在“削山造城”的主戰(zhàn)場——東部新城。根據(jù)實地調(diào)查，僅在十堰市東部新城的主干道——北京路沿線，在建、在售房地產(chǎn)項目就多達(dá)20個。

十堰市房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年1月31日，十堰市70個在建、在售住宅項目的總建筑面積達(dá)到1250余萬平方米，相當(dāng)于2012年武漢市新增住宅面積1576.98萬平方米的80%。但在人口方面，十堰市總?cè)丝?40萬左右，僅相當(dāng)于即將達(dá)到千萬人口規(guī)模的武漢市的1/3；城區(qū)人口80多萬，僅相當(dāng)于武漢市的1/5左右。

十堰市房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，2012年該市住宅成交面積大約為80萬平方米，2013年預(yù)計可以有20%的增長幅度，這就意味著，該市的存量房地產(chǎn)項目至少需要消化12年。十堰市能否支撐的商品房市場已成當(dāng)下之憂。

湖北汽車工業(yè)學(xué)院一位教授也表示，相對于人口規(guī)模和市場需求，十堰市城市擴張的步子實在是邁得太大了。

科研機構(gòu)的相關(guān)報告也印證了十堰市房地產(chǎn)市場的空置情況，湖北汽車工業(yè)學(xué)院科技學(xué)院發(fā)布的題為《十堰市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析》的調(diào)研報告顯示，“十堰市商品房空置率一直居高不下，特別是2006年以后，十堰市商品房空置率一直在35%以上。”

另一方面，2012年十堰市商品房銷售狀況十分疲軟。據(jù)十堰印象置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理劉建平預(yù)測，2012年十堰市住宅成交面積應(yīng)該在80萬平方米左右，樂觀估計2013年住宅成交量可以增長20%，也就是100萬平方米的規(guī)模，按此推算十堰市在建、在售的商品房項目至少需要12年才能消化完。

讓人擔(dān)憂的是，根據(jù)劉建平的介紹，2013年十堰市大約有50個在建、在售項目將推出后續(xù)房源，這部分的增量房源將達(dá)到200萬平方米；另外還有超過30個項目將開發(fā)入市，這部分的增量也將達(dá)到150萬平方米。“三四線城市市場需求疲軟，加上相關(guān)配套落后，在土地供應(yīng)增加、購房政策從緊的背景下，很可能造成樓市進(jìn)入堅冰期甚至是崩盤。”劉建平表示。

當(dāng)?shù)囟嗝康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，當(dāng)?shù)卣忠蕾囃恋刎斦?，然后?ldquo;向山要地”的背景下，地方政府可以掛拍的土地成倍增加，這是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)熱潮的主要推手。據(jù)介紹，未來5年，十堰市的土地供應(yīng)量有望達(dá)到1000萬平方米以上。

在此背景下，十堰市房價也節(jié)節(jié)攀升。根據(jù)十堰市房地產(chǎn)管理局披露的信息，2007年該市商品房均價為2235元/平方米，而到了2010年，十堰市商品房銷售均價已經(jīng)達(dá)到4516元/平方米。根據(jù)記者的實地調(diào)查，目前十堰市商品房均價大約為6000元/平方米，其中售價最高的日盛·中央華府項目已經(jīng)突破8000元/平方米。

而根據(jù)十堰市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年十堰市在崗職工平均工資為28556元，月平均工資為2062元。與均價6000元/平方米的房價相比，多位十堰普通市民在接受記者采訪的時候表示“壓力山大”。

地產(chǎn)商靠高利貸維持

“十堰本地的房地產(chǎn)開發(fā)商因為很難得到銀行的資金支持，95%都要依靠高利貸維持企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，這無形中推高了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。”

房地產(chǎn)化的城市擴張帶來的首要問題就是資金的風(fēng)險。

十堰市當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，該市新增土地供應(yīng)主要依靠開山造地，開山造地的成本很高，造成土地掛拍價格的居高不下，這只能不斷地推高房價。

“特別是十堰本地的房地產(chǎn)開發(fā)商，因為很難得到銀行的資金支持，95%都要依靠高利貸維持企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，這無形中推高了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。”上述房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，鄂爾多斯等地房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的新聞曾經(jīng)讓他很緊張、很焦慮。

“從買地打保證金到房產(chǎn)證辦下來，大概需要8年時間，特別是前4年，開發(fā)商需要投入大量資金，依靠高利貸很容易帶來資金鏈風(fēng)險。因為項目初期很難從銀行獲得貸款，只能等到房子蓋到三層以上甚至封頂以后才能在銀行進(jìn)行按揭貸款，對開發(fā)商的融資能力是個巨大考驗。”上述房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

《十堰市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析》則指出，十堰市“商品房空置面積大幅度上升也為企業(yè)帶來資金壓力。近幾年，十堰商品房空置率一直居高不下，直接占壓開發(fā)商的資金。使資金本來就缺乏的房地產(chǎn)企業(yè)資金更加緊張，也導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)費用的大幅上升”。

十堰市新城建設(shè)的另一個挑戰(zhàn)就是人口。“沒有那么多人口支撐城市擴張，這就意味著十堰的城鎮(zhèn)化需求不足。”中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長兼秘書長石楠在接受記者采訪時表示，新型城鎮(zhèn)化核心是人的城鎮(zhèn)化而非地的城鎮(zhèn)化，十堰的做法非常危險。

石楠分析認(rèn)為，湖北省歷來就是一個勞務(wù)輸出大省，十堰市也是如此，雖然最近幾年出現(xiàn)了農(nóng)民工回流的現(xiàn)象，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前十堰市的戶籍人口比常住人口多五六十萬，這意味著十堰市每年要輸出五六十萬的勞動力。

官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，十堰市每年輸出的勞動力要占到總?cè)丝诘?8%，也就是說，十堰市每5個人當(dāng)中就有一個外出打工。這意味著十堰市的城市擴張面臨著需求不足的風(fēng)險。

據(jù)記者了解，截至2011年年底，湖北省的城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.83%，略高于全國平均水平；不過，十堰市的城鎮(zhèn)化率較低，大約是43%左右。十堰市政府人士告訴記者，在城鎮(zhèn)化率落后的背景下，該市計劃到2020年將城區(qū)人口由目前的80萬左右提高到150萬左右；不過，湖北省對于十堰市的期望更高，希望十堰市盡快建成鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)中心城市，到2020年將城區(qū)人口規(guī)模擴大到200萬。

另外還有產(chǎn)業(yè)支撐的問題。“車城”十堰因為二汽而興，長期的發(fā)展已經(jīng)形成了汽車汽配產(chǎn)業(yè)獨大的格局，這對吸引更多的產(chǎn)業(yè)、更多的人流也是個不小的挑戰(zhàn)。

“三四線城市如果沒有產(chǎn)業(yè)配套將難以支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，城鎮(zhèn)化并不是大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，尤其是在三四線城市，更加需要制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的支撐。