“大家淡定淡定，先不要慌！”盡管自己也被突如其來(lái)的樓市新政弄得“摸不著頭腦”，上海一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人還是決定第一時(shí)間先安撫員工的情緒。
上周五，國(guó)務(wù)院辦公廳公布了新國(guó)五條的實(shí)施細(xì)則，政策之嚴(yán)厲遠(yuǎn)超外界預(yù)料，其中出售個(gè)人住房按差額征收20%個(gè)稅的條款如一劑“猛藥”，給原本火熱的樓市帶來(lái)諸多重大且微妙的變化。
“交易中心過(guò)戶人數(shù)爆棚，房產(chǎn)中介開(kāi)緊急會(huì)議商討對(duì)策，有購(gòu)房者與房東陷入觀望，也有人急于搶在新政細(xì)則落地前完成交易”，剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，樓市調(diào)控新規(guī)撩動(dòng)了整個(gè)樓市。
“末班車(chē)”效應(yīng)
新“國(guó)五條”細(xì)則明確，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
而此前，個(gè)人售房所得稅征收中，提供完整準(zhǔn)確房屋原值憑證的，按差額的20%稅率征收，未提供的由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征稅，按交易總價(jià)款的1%~3%計(jì)征，實(shí)際操作過(guò)程中，一般采用后一種計(jì)征方式。此外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且家庭唯一生活用房的，可免征個(gè)人所得稅。
一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給記者算了一筆賬。“以廣州大道南某小區(qū)2003年的一套房子為例，現(xiàn)在標(biāo)價(jià)300萬(wàn)左右，2003年業(yè)主購(gòu)入時(shí)大約60萬(wàn)。即便將來(lái)業(yè)主降價(jià)到280萬(wàn)，比現(xiàn)在低20萬(wàn)，但220萬(wàn)差價(jià)的20%個(gè)稅就高達(dá)44萬(wàn)。”
“細(xì)則出來(lái)前，我們要做的就是與時(shí)間賽跑。”上海一名房產(chǎn)中介告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，購(gòu)房者和房東都不愿意承擔(dān)個(gè)稅新政帶來(lái)的交易成本，希望在新政落地前完成交易，促使二手房交易在短時(shí)間內(nèi)形成“末班車(chē)”效應(yīng)。
上周末，記者在上海浦東、閔行等區(qū)的交易中心看到，早上9點(diǎn)多，前來(lái)辦理相關(guān)手續(xù)的購(gòu)房者就排出了長(zhǎng)達(dá)幾十米的隊(duì)伍，整個(gè)交易中心被擠得水泄不通。一位房產(chǎn)中介坦言：“實(shí)在是沒(méi)法想象，太夸張了，我從業(yè)以來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)這場(chǎng)面！”
滿堂紅地產(chǎn)位于廣州市華南板塊的一個(gè)門(mén)店，看樓人流比平時(shí)大漲，所有經(jīng)紀(jì)人取消休假，全天候連軸轉(zhuǎn)地陪客戶看房。其中一位中介人士向記者透露：“兩天下來(lái)沒(méi)有歇過(guò)，一天帶幾批客戶，走到腿都快斷了。”
而活躍于廣州海珠區(qū)的一位地產(chǎn)中介李先生同樣有個(gè)繁忙的周末。他稱自己“一直在帶客戶看房，不單看，還不乏看房當(dāng)天立即成交的案例。”據(jù)其透露，星期六早上一位女士在他帶領(lǐng)下看了一套總價(jià)190萬(wàn)元的房子，下午便約了賣(mài)家出來(lái)簽約。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，在各地政策執(zhí)行細(xì)則未出臺(tái)之前，對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的一二線城市，住房買(mǎi)賣(mài)之間價(jià)格差距較大，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房業(yè)主與購(gòu)房人的交易，爭(zhēng)取搭上政策的末班車(chē)，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期，而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域?qū)⒂绕涿黠@。
買(mǎi)賣(mài)雙方博弈
據(jù)本報(bào)記者了解，目前北京、上海都還在執(zhí)行原先的個(gè)稅征收細(xì)則，即大多數(shù)交易按交易總價(jià)款的1%~3%計(jì)征。而多位接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士判斷，“滿五年唯一”的住房有可能繼續(xù)免征個(gè)人所得稅，但其他住房個(gè)稅如何征收還有待細(xì)則在地方的落地。
“滿五年，唯一一套房，趕緊來(lái)看房吧。”昨日中午，北京朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖路的一家房產(chǎn)中介門(mén)店內(nèi)，記者剛一進(jìn)門(mén)，就聽(tīng)到里屋有人如此喊道。
置業(yè)顧問(wèn)張杰正對(duì)著電腦里的房源信息，給前來(lái)咨詢的一對(duì)夫妻介紹起了附近的房子：“現(xiàn)在唯一住房非常好賣(mài)，你看這個(gè)11點(diǎn)28分錄入的房源，下午1點(diǎn)多就成交了。”
記者看到，張杰所說(shuō)的這套房子在團(tuán)結(jié)湖東里，是面積約79平方米的三居室，總價(jià)335萬(wàn)，單價(jià)約為4.25萬(wàn)元/平方米，與上月的成交價(jià)格相比變化不大。
張杰解釋說(shuō)，這套房子之所以這么快就能成交，是因?yàn)榉勘疽褲M五年，省了5.6%營(yíng)業(yè)稅。此外，本次細(xì)則所要求的轉(zhuǎn)讓所得的20%也可免交。“這不是一筆小數(shù)目，就算賣(mài)方購(gòu)進(jìn)此房的價(jià)格為185萬(wàn)元，那么就按150萬(wàn)元差額的20%征個(gè)稅，也有30萬(wàn)元呢。”
“1%征稅”條款存廢與否，讓準(zhǔn)備換房的人著急賣(mài)出和買(mǎi)進(jìn)之外，也讓已經(jīng)簽完購(gòu)房協(xié)議但未辦完網(wǎng)簽和過(guò)戶的購(gòu)房者，尤為緊張。一位北京市民在互聯(lián)網(wǎng)上抱怨：“今年剛領(lǐng)完結(jié)婚證，就迎來(lái)繳20%個(gè)稅的噩耗，定金與中介費(fèi)已交，個(gè)稅由買(mǎi)房人承擔(dān)，我的血已經(jīng)凝固……”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，這一現(xiàn)象不一定會(huì)出現(xiàn)。他的理由是，市場(chǎng)降溫后，買(mǎi)方可能也不愿承擔(dān)這一負(fù)擔(dān)，他預(yù)計(jì)，市場(chǎng)強(qiáng)弱，決定買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的結(jié)果。
關(guān)于房?jī)r(jià)變化，楊紅旭預(yù)計(jì)，由于地方細(xì)則出臺(tái)還需過(guò)程，3月交易量不會(huì)受到影響，但從4月開(kāi)始到三季度，成交量將被抑制，如果四季度前降溫幅度大，則四季度有可能反彈，一二線城市的降溫幅度會(huì)超過(guò)三四線城市。價(jià)格方面，他認(rèn)為，二季度房?jī)r(jià)仍有小幅上漲，下半年個(gè)別月份會(huì)出現(xiàn)下跌。但總的來(lái)說(shuō)，他仍堅(jiān)持“2013年市場(chǎng)震蕩上行”的看法。
不過(guò)，由于新政的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超預(yù)期，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市將漸漸陷入低谷。中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智向本報(bào)表示，如果真按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，將會(huì)對(duì)二手房成交量帶來(lái)沉重打擊。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心表示，根據(jù)過(guò)往稅收方面的政策經(jīng)驗(yàn)，征收10%以上的高額稅率即刻會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量減少一半。
深圳多家地產(chǎn)中介認(rèn)為，在短期內(nèi)，新政將會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)橫盤(pán)，但如果買(mǎi)賣(mài)雙方觀望和僵持時(shí)間超過(guò)半年，房?jī)r(jià)則開(kāi)始下行。
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