看房簽約后又挑出毛病 能以質(zhì)量問(wèn)題解除合同嗎?

2011年7月，陳先生在某房地產(chǎn)網(wǎng)站看中了一套面積為105平方米的二手房，便與這套房屋的銷(xiāo)售代理公司取得了聯(lián)系。隨后，陳先生便在中介公司工作人員的陪同下查看了該房屋，覺(jué)得房屋在生活配套、交通及地段方面都不錯(cuò)，而且業(yè)主同意其通過(guò)辦理銀行按揭支付大部分款項(xiàng)，當(dāng)即決定購(gòu)買(mǎi)?？捶亢蟮牡诙?，陳先生在中介公司安排下與業(yè)主見(jiàn)面，并查看了該房屋的國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)證件后，雙方談定房屋價(jià)格為60.5萬(wàn)元。當(dāng)日，買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》(三方合同)，陳先生交付了5000元定金給業(yè)主，同時(shí)辦理了有房產(chǎn)中介公司代辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶、銀行按揭等有關(guān)手續(xù)的委托事宜。幾天后，當(dāng)陳先生第二次看房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房屋存在許多嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，如房屋地板開(kāi)裂、墻頂漏水、房屋通風(fēng)采光不足等，于是陳先生便以此為理由要求退房，但遭到了中介公司及業(yè)主的拒絕，經(jīng)協(xié)商無(wú)果，訴至法院。

某區(qū)人民法院作出一審判決：當(dāng)初在看房時(shí)，陳先生查看了房屋且沒(méi)有提出任何質(zhì)量問(wèn)題，在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中也確認(rèn)了“已對(duì)房屋作了充分了解，無(wú)異議”，后來(lái)不履行合同而提出退房屬違約，應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主收取的5000元定金不予退還，同時(shí)還應(yīng)依合同向中介公司支付中介費(fèi)用。

律師觀點(diǎn)：

特約律師姜濤：當(dāng)這種糾紛發(fā)生時(shí)，賣(mài)家一般都會(huì)認(rèn)為買(mǎi)家看過(guò)房，認(rèn)為沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題才簽合同的，簽訂合同后提出房屋質(zhì)量問(wèn)題完全是一個(gè)反悔的借口，是毫無(wú)依據(jù)的。當(dāng)然，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題并不能一概而論，關(guān)于二手房質(zhì)量的問(wèn)題，一般存在三種情況：表面瑕疵、隱蔽瑕疵及根本缺陷。表面瑕疵，是指普通人通過(guò)肉眼就可以辨別的房屋的質(zhì)量問(wèn)題，如墻體裂縫、墻漆的脫落和其他裝修的損壞等。 隱藏瑕疵是指看房或收房時(shí)用肉眼難于發(fā)現(xiàn)的，一般在房屋的使用過(guò)程中才能察覺(jué)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，如墻體中存活著很多白螞蟻，下雨才能發(fā)現(xiàn)的滲漏等。 根本缺陷，是指影響使用人人身和財(cái)產(chǎn)安全、使房屋不具備基本使用功能的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。

對(duì)于前兩種房屋質(zhì)量問(wèn)題，如果合同有約定，交樓時(shí)則按合同約定；如果合同沒(méi)有約定，在買(mǎi)家看房并簽訂合同后，出賣(mài)人對(duì)房屋的表面瑕疵一般不承擔(dān)責(zé)任，對(duì)房屋隱蔽瑕疵，如果出賣(mài)人沒(méi)有告知就應(yīng)當(dāng)按交易習(xí)慣或相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任，如果是一般的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)方可以要求賣(mài)方修復(fù)，如果賣(mài)方不修復(fù)，買(mǎi)方可以自己修復(fù)，但修復(fù)的費(fèi)用應(yīng)由賣(mài)方負(fù)責(zé)。

而對(duì)房屋的根本缺陷，因?yàn)樯婕暗劫I(mǎi)受人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，而國(guó)家法律一般不允許當(dāng)事人就人身和財(cái)產(chǎn)安全的問(wèn)題通過(guò)合同的方式進(jìn)行約定，因此，無(wú)論合同中是否約定，也不管該瑕疵是表面的還是隱蔽的，即使買(mǎi)受人在看房時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)，出賣(mài)人也有責(zé)任消除影響買(mǎi)受人人身和財(cái)產(chǎn)安全的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。如果在合理期限內(nèi)出賣(mài)人不能消除該根本缺陷的，買(mǎi)受人可以根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定解除合同。

本案中，對(duì)陳先生提出的房屋地板開(kāi)裂、墻體漏水、房屋通風(fēng)采光不足等問(wèn)題，應(yīng)屬看房時(shí)用肉眼可以發(fā)現(xiàn)的表面瑕疵問(wèn)題，如果不是很?chē)?yán)重，出賣(mài)人一般不承擔(dān)責(zé)任。陳先生退房解除合同的行為，違反了合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但如果陳先生認(rèn)為上述地板開(kāi)裂和漏水問(wèn)題很?chē)?yán)重，影響了房屋的正常使用和房屋的安全，則必須請(qǐng)求相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，如果鑒定結(jié)果認(rèn)為影響房屋的安全性能的，能修復(fù)的由出賣(mài)人修復(fù)或承擔(dān)費(fèi)用，屬主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題無(wú)法修復(fù)的，或者房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響居住的，買(mǎi)方可以以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由，提出退房，解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求賠償。