“國(guó)五條”中關(guān)于二手房轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)稅震動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易格局的同時(shí)，房地產(chǎn)信托也間接受其影響。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，征收二手房所得稅將在短期內(nèi)刺激房地產(chǎn)信托的發(fā)行，并使存量產(chǎn)品出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性降低。

 

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)《關(guān)于國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)，以下簡(jiǎn)稱17號(hào)文)，確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，被稱為新“國(guó)五條”，旨在要求各地從嚴(yán)把握和執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在17號(hào)文中，被討論最多的措施是對(duì)二手房征收個(gè)人所得稅，即文件中規(guī)定的“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”

 

普益財(cái)富分析師范杰認(rèn)為，自2011年下半年來(lái)，房地產(chǎn)信托的發(fā)售及兌付問(wèn)題就一直受到市場(chǎng)各方的重視。每一次房產(chǎn)新政都影響著市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信托的判斷，如果“十一條”使商業(yè)銀行收緊了開(kāi)發(fā)貸款，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資需求趕到信托市場(chǎng)上，又如“國(guó)八條”短期內(nèi)減少了購(gòu)買需求，使得開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金回籠緩慢，部分房地產(chǎn)信托兌付出現(xiàn)問(wèn)題。此次二手房新政，也將對(duì)房地產(chǎn)信托造成較大影響。

 

從短期來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格上漲，將會(huì)把購(gòu)房者引致一手房市場(chǎng)，引起一手房市場(chǎng)的價(jià)漲量增。而目前房地產(chǎn)信托的項(xiàng)目，均是在建樓盤(pán)，也就是一手房項(xiàng)目，這將增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金回流，從而降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義出發(fā)，短期內(nèi)，二手房稅收新政會(huì)利好房地產(chǎn)信托，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)信托成立數(shù)量上升，存量產(chǎn)品出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性降低。

 

事實(shí)上，多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信托近期已經(jīng)出現(xiàn)抬頭之勢(shì)，用益信托2月份數(shù)據(jù)顯示，隨著基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類業(yè)務(wù)的減少，房地產(chǎn)信托再次探頭，在信托公司尋找到其他新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)之前，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)再次成為信托公司業(yè)務(wù)開(kāi)展的重點(diǎn)，2月份共成立房地產(chǎn)信托52款，募集資金162.95億元，占總成立規(guī)模的33.98%，高于上個(gè)月29.49%的占比，而與去年22%-23%左右占比相比，更是顯著增加。從1-2月的成立數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)信托取代去年的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托重登融資榜首，且仍呈上漲態(tài)勢(shì)，前兩月共成立119款房地產(chǎn)信托，募集資金347.24億元，占總成立規(guī)模的31.19%，較去年全年21.83%的占比有較大提升。

 

諾亞財(cái)富研究報(bào)告指出，2月份房地產(chǎn)信托為信托的主要投資領(lǐng)域。盡管房地產(chǎn)調(diào)控依然持續(xù)且隨著“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)有加劇之勢(shì)，但房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的支柱沒(méi)有根本改變，在保增長(zhǎng)的大原則下，2013年房地產(chǎn)銷售與投資有望復(fù)蘇，房地產(chǎn)信托作為資金供給渠道之一，其規(guī)模與占比下降的趨勢(shì)已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)可能有升高，但很難回到2011年的水平。