“90后”的李輝(化名)常年帶人看房，卻只能“臨淵羨房”，但他很快就能擁有自己的房子了。
李輝是穿梭于這座一線城市的一名房產(chǎn)中介經(jīng)紀人，他昨天告訴《第一財經(jīng)日報》記者，已經(jīng)湊夠了在廣州買房的20多萬元首付——這只是他一個多月的提成收入。
他說，按照目前的銷售業(yè)績，僅3月份，他至少就可以提成17萬元。
李輝的案例并不是這個行業(yè)的普遍現(xiàn)象，卻是目前樓市急速升溫的縮影。在這個市場苦等“國五條”地方細則的當口，二手房交易量的走高和“李輝們”漸鼓的錢包一樣刺激著購房者的神經(jīng)。
疲勞并亢奮著
入行5年的李輝體會到了什么是疲勞并亢奮著。
3月1日，新“國五條”細則明確轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個稅等條款。出于對樓市新政加碼調(diào)控的預(yù)期，二手房市場放量上升。
廣州一家置業(yè)公司戰(zhàn)略管理部負責(zé)人此前對本報透露，截至3月5日，該公司經(jīng)手的二手房交易簽約量較2月第一周增長了1.5倍。他預(yù)計，這種局面應(yīng)該會持續(xù)到月底。
月底何以成為一個可預(yù)期的節(jié)點？根據(jù)“國五條”的精神，至少有35個城市(26個省會城市、4個直轄市和5個計劃單列市，不含港澳臺)需要在本月31日前出臺房價控制目標。同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)副部長齊驥在今年兩會上透露，地方樓市調(diào)控細則將在3月底前陸續(xù)出臺。
但至少從目前來看，各地仍在觀望，“國五條”落地細則引而不發(fā)。北京、廣州等地均已澄清傳聞，否認已經(jīng)出臺細則。
3月19日，廣州市國土資源和房屋管理局在其官方微博上公開辟謠，一天后，又發(fā)布一則便民通告，稱“國五條”出臺后，房產(chǎn)交易火爆，為滿足群眾需求，該局查詢窗口將由4個增加到10個，“所有房地產(chǎn)查詢業(yè)務(wù)當天辦完”。
“每天要看七八套房，睡眠時間嚴重不足，與往常不同的是，雖然人疲倦至極，但仍保持著亢奮的狀態(tài)。”李輝表示。
“最近買房的甚至多過賣房的，大家心情急切，年前存放了三四個月的房子，這段時間全部消化掉了。”廣州一家較大的房產(chǎn)中介王凱(化名)說。
上海的一名房產(chǎn)中介羅某對本報記者稱，自己看到的市場表現(xiàn)“沒那么夸張”，只是誠心買房的明顯增多。
上海長寧區(qū)的一家房地產(chǎn)公司中介姜某說，和淡季時不同，現(xiàn)在對那些“看起來比較猶豫的”客戶，自己無暇再在他們身上多費時間。
央行19日發(fā)布的2013年第一季度儲戶問卷調(diào)查報告顯示，預(yù)期二季度房價“上升”的居民占比超過三成，較上季提高5.4個百分點。
新華社則援引一項調(diào)查數(shù)據(jù)稱，在“國五條”調(diào)控細則出臺后，28.81%的一線城市購房者選擇加速購房，但二、三線城市的購房者中僅占10.25%。
地產(chǎn)中介生存模式
一名房產(chǎn)經(jīng)紀人的主要收入來自提成，即從其所在中介機構(gòu)賣房的中介費大頭中按照一定的提成比例賺取小頭。
“17萬先生”李輝只是個案，但在眼下的這個房地產(chǎn)中介行業(yè)，月入萬元并不難做到。
目前房地產(chǎn)中介主要分為直營、加盟或二者兼有的模式。其中，直營店由總店統(tǒng)一管理、納入核算；加盟店雖然可以使用總店的名稱、標識等，但是獨立經(jīng)營、自負盈虧。
直營店是目前的主流模式，這類中介公司的收入來源為中介費和一手房銷售的代理費。業(yè)內(nèi)人士稱，代理費大約為銷售金額的千分之八，中介費方面，北上廣等一線城市的比例大約是成交價的2%~3%。
本報記者從李輝所在的這家大型中介機構(gòu)獲取的資料顯示，經(jīng)紀人每個月提成的金額按照超額累進比例計算：業(yè)績1萬元以下按15%提成、1萬~2萬元為20%、2萬~6萬為25%、6萬~10萬為30%，業(yè)績在10萬以上則按35%計算。
以一套廣州的房子為例，如果一名經(jīng)紀人經(jīng)手賣出的成交價格是300萬元，中介機構(gòu)就能獲得9萬元的提成，而按照李輝所在門店的業(yè)績比例，經(jīng)紀人到手的提成超過2萬元。
李輝說，他本月已撮合賣出7套房子，其中三套的交易額便已經(jīng)超過2000萬元。正常情況下，一個業(yè)務(wù)出色的房產(chǎn)經(jīng)紀每月提成可達到兩三萬元，而大部分經(jīng)紀收入則是在三四千元。
每家中介的薪酬規(guī)則不盡相同。羅某說，他所在的房產(chǎn)中介的收入是底薪加中介費，一般的房產(chǎn)顧問底薪2000多元/月，提成是傭金的十分之一，他所說的傭金就是房屋成交價格百分之一的中介費。
勵志故事只是這個市場的一個棱面。另一名中介經(jīng)紀人姜某說，生意好了，中介費反而壓了下來，“現(xiàn)在一個房子出來，多家中介在搶。你想做成這筆生意，中介費上就要有優(yōu)勢。”
李輝說，盡管這兩月提成可觀，但他們正在透支以后的收入。
住建部政策研究中心秦虹在接受媒體采訪時稱，隨著政策落實，可能會出現(xiàn)觀望，成交量下降。
信貸中介生意經(jīng)
王凱告訴本報記者，一般一家房地產(chǎn)中介門店的人員配置標準為：12名經(jīng)紀人、2名秘書、2名經(jīng)理以及1個老板。
業(yè)內(nèi)人士稱，對于上述標準配置的門店，每月至少要實現(xiàn)15萬元的業(yè)績才能保持盈虧平衡。這些中介機構(gòu)的成本除了日常開銷和人力成本外，還包括與房地產(chǎn)網(wǎng)站合作的費用。
平時，王凱所在的這家店的月銷售業(yè)績在20萬元左右，而3月1日至3月20日這段時間，該店業(yè)績達到了70萬元。
為了提升業(yè)務(wù)，一些房地產(chǎn)中介會尋找自己的“戰(zhàn)略伙伴”，比如貸款中介。
這類中介通常以“投資咨詢公司”自稱，“實際上就是幫助‘不正常的’客戶做包裝，獲得銀行貸款。”小鄧就是上海一家投資咨詢公司的業(yè)務(wù)員。
她所說的“不正常”包括房子太老、房屋總價太低、客戶收入不高等種種原因，如果客戶不能通過正當渠道獲得銀行貸款，或者想獲得更低的貸款利率，就可以通過這類公司的“包裝”和“渠道”獲得貸款。
和房屋中介一樣，這一行主要靠收取中介費。但小鄧透露這一行的收入沒有標準，“一筆單子要5000元的也有，要1萬元的也有，業(yè)務(wù)員的提成也沒準，9%、15%，最高40%。”
只不過，在監(jiān)管層和各家銀行持續(xù)加強信貸風(fēng)控的背景下，這樣的貸款中介只能夾縫中求生存。
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