無論調(diào)控與否，學(xué)區(qū)房一直是樓市的搶手貨。無論是在一手房還是二手房市場，“學(xué)區(qū)”一直是左右房產(chǎn)價格的重要因素，尤其是在二手房市場中，同一區(qū)域內(nèi)，劃分到不同學(xué)區(qū)的房子，單價或相差過萬。但是買了學(xué)區(qū)房，卻沒上成名校的案例在現(xiàn)實生活中時有發(fā)生。律師提醒，開發(fā)商售房時，對于學(xué)區(qū)的承諾往往不具法律效應(yīng)，購房者購房時應(yīng)多加考察，而購買二手學(xué)區(qū)房，應(yīng)對區(qū)域內(nèi)招生政策詳細(xì)了解，并在合同條款中對于戶籍問題做出特殊規(guī)定。

 

無論調(diào)控與否，學(xué)區(qū)房一直是樓市的搶手貨。無論是在一手房還是二手房市場，“學(xué)區(qū)”一直是左右房產(chǎn)價格的重要因素，尤其是在二手房市場中，同一區(qū)域內(nèi)，劃分到不同學(xué)區(qū)的房子，單價或相差過萬。但是買了學(xué)區(qū)房，卻沒上成名校的案例在現(xiàn)實生活中時有發(fā)生。律師提醒，開發(fā)商售房時，對于學(xué)區(qū)的承諾往往不具法律效應(yīng)，購房者購房時應(yīng)多加考察，而購買二手學(xué)區(qū)房，應(yīng)對區(qū)域內(nèi)招生政策詳細(xì)了解，并在合同條款中對于戶籍問題做出特殊規(guī)定。

 

提示：開發(fā)商無權(quán)承諾學(xué)區(qū)事宜

 

針對劉女士的案例，北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所的于志紅律師解釋道，目前樓盤中的教育配套，是在土地出讓時就由政府規(guī)劃好的，如果該地塊無規(guī)劃學(xué)校，后期也基本不可能會有。社區(qū)內(nèi)教育配套建成后，開發(fā)商要交給教委，由教委引進教育機構(gòu)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)教育資源進行劃片分配。因此開發(fā)商無法也無權(quán)對學(xué)區(qū)問題進行承諾。在上述案例中，開發(fā)商與劉女士簽訂的購房合同中，對于教育配套并沒有明確的約定，因此劉女士也無法通過合同來主張自己的權(quán)利。開發(fā)商雖在宣傳中有使用過“教育大盤”的宣傳用語，但并沒有對具體學(xué)校品牌進行承諾，因此無法定義“教育大盤”的具體概念，也不能構(gòu)成虛假宣傳。

 

對于像劉女士這樣的業(yè)主，在發(fā)現(xiàn)問題時，只能自己盡早想辦法，不能將希望寄托于這些無效的承諾上。

 

案例：買了學(xué)區(qū)房 戶口無法遷入

 

教育問題是馮先生家里的頭等大事，他們?nèi)乙恢本幼≡诔枀^(qū)，但他認(rèn)為海淀區(qū)的教育資源較為豐富，因此從孩子出生起，就開始籌劃在海淀區(qū)購買一處學(xué)區(qū)房。

 

經(jīng)過反復(fù)考察和比較，他最終選擇了一處中關(guān)村一小的學(xué)區(qū)房。在反復(fù)商議之下，他以每平方米近6萬元的單價買下了該套房子，2012年年中，他與原房主完成了交易手續(xù)，并拿到了房產(chǎn)證。馮先生告訴我們，拿到房產(chǎn)證的那一刻十分興奮，感覺兒子的上學(xué)問題終于解決了。可當(dāng)他興奮地到房子所在地派出所準(zhǔn)備將一家三口戶籍遷入時，戶籍民警卻告知他戶口不能遷入，因為原房主一家的戶口還依然掛靠在此處房產(chǎn)上。一處房產(chǎn)只能落一戶，在原房主未遷出自己的戶口之前，馮先生不能落戶。

 

于是，馮先生開始聯(lián)系前房主，第一次通話時，原房主表示會盡快將戶口遷出。但時隔一月馮先生再次來到派出所時發(fā)現(xiàn)，原房主的戶口依然還在，這時再與其聯(lián)系，電話就再也打不通了。有經(jīng)驗的人告訴馮先生，讓他得盡快把這事兒給解決了，因為像中關(guān)村一小這樣的學(xué)校，對于孩子的戶籍時間都是有規(guī)定的，如果不盡快遷入，等到了上學(xué)的年齡，很有可能就會因為常住年限不足而被拒絕。

 

支招：如合同有相關(guān)條款可向法院起訴要求賠償

 

北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所的于志紅律師表示，學(xué)區(qū)房產(chǎn)生的糾紛一直存在，因為名校入學(xué)資格越來越搶手，學(xué)區(qū)房價格也較高，因此會有部分房主想通過售房獲利，但又不想放棄原有的入學(xué)資格。對于馮先生所遇到的情況，馮先生可以仔細(xì)查閱一下合同。如果雙方簽訂合同時采用的是《北京市存量房買賣合同示范文本》，在該合同第十條，權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記中，有關(guān)于戶口遷移的條款，馮先生可參照此條款內(nèi)容，向人民法院起訴主張自己的合法權(quán)利。

 

而如果雙方的合同中，對此沒有具體的規(guī)定，那么馮先生就只能想辦法找到原房主協(xié)商解決，因為從法律上，他購買學(xué)區(qū)房的目的并沒有辦法得到保障。

 

提醒：一手房要謹(jǐn)慎 二手房要仔細(xì)

 

于律師同時提醒購房者，購買學(xué)區(qū)房，購房者一定要學(xué)會規(guī)避自己的風(fēng)險。

 

在購買一手房時，如果名校位于社區(qū)附近，一定不能只相信開發(fā)商的一面之詞，應(yīng)到學(xué)校或?qū)W校所屬教委進行咨詢，明確該學(xué)校的劃片范圍，尤其是盡量打聽清楚入左的劃片范圍，因為可入學(xué)范圍是會發(fā)生變化的，教委有可能根據(jù)生源數(shù)量進行合理調(diào)配。

 

對于社區(qū)內(nèi)未建成的配套學(xué)校，引入品牌等要獲得盡量詳盡的信息。目前樓盤中的教育配套，是在土地出讓時就由政府規(guī)劃好的，如果該地塊無規(guī)劃學(xué)校，后期也基本不可能會有，即使在社區(qū)內(nèi)配建的學(xué)校，如果是公立學(xué)校，建成后也是要交由教委，由教委根據(jù)區(qū)域內(nèi)教育資源，再進行劃片分配。

 

如果購房者選擇購買二手學(xué)區(qū)房，那更應(yīng)該仔細(xì)做功課。二手學(xué)區(qū)房購買后能否成功入學(xué)，很大程度上取決于購房者有沒有將功課做仔細(xì)。首先，要明確所購房屋到底是劃歸哪所學(xué)校，其次要關(guān)注該學(xué)校對于適齡兒童入學(xué)條件的相關(guān)規(guī)定，像海淀很多著名小學(xué)，大都要求至少三年的戶籍，還有部分房子只附帶一個學(xué)區(qū)名額，如果前任房主已經(jīng)占用，該房就不能稱之為學(xué)區(qū)房了。

 

把這些條件弄清楚后，在簽訂購房合同時，也應(yīng)對于戶籍遷出條款多加留意，在合同上做出詳盡的規(guī)定，以免之后因此問題發(fā)生不必要的糾紛。