融創(chuàng)中國[簡介 最新動(dòng)態(tài)]（01918.HK）正在為實(shí)現(xiàn)今年450億元的銷售目標(biāo)展開新一輪擴(kuò)張。“今年比去年更有能力拿地。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示。
收購加速
3月26日，融創(chuàng)中國發(fā)公告稱，計(jì)劃與綠城[簡介 最新動(dòng)態(tài)]中國（03900.HK）以90.2億元的價(jià)格聯(lián)合收購上海黃浦江邊的豐盛皇朝[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目，收購?fù)瓿珊箅p方各自持有項(xiàng)目50%權(quán)益。
豐盛皇朝項(xiàng)目的建筑面積約72萬平方米，項(xiàng)目實(shí)際控制人曾在2007年至2010年期間，試圖將其注入ST星美（000892.SZ）實(shí)現(xiàn)A股借殼上市，但因?yàn)檎{(diào)控原因，ST星美的重組最終未能成行。如今，融創(chuàng)中國與綠城中國有望成為該項(xiàng)目最終接盤者。
融創(chuàng)中國執(zhí)行董事汪孟德向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露，目前該項(xiàng)目地上可售面積約46萬平方米，其余部分主要是地下的商業(yè)和車庫，大概有20萬平方米。整個(gè)項(xiàng)目已建體量接近19萬平方米，其中僅已建成住宅部分即有80億~90億元的可售貨值。
為收購該項(xiàng)目，融創(chuàng)中國在今年初曾配股集資總額20.1億元。“2012年底，融創(chuàng)中國賬上現(xiàn)金為122億，并不缺錢，但因?yàn)樯虾ｍ?xiàng)目收購是以境外股權(quán)交易的方式進(jìn)行，需要外匯，因此進(jìn)行了股權(quán)融資。”孫宏斌表示。而在3月27日，融創(chuàng)中國宣布，將再發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)。
豐盛皇朝不是融創(chuàng)中國最近唯一收購的項(xiàng)目。3月14日，融創(chuàng)中國還宣布將收購世茂[簡介 最新動(dòng)態(tài)]房地產(chǎn)（00813.HK）杭州商住項(xiàng)目49%股權(quán)，價(jià)格為9.07億元。
融創(chuàng)中國正在將2012年的收購擴(kuò)張模式復(fù)制到2013年。去年，在收購綠城中國9個(gè)項(xiàng)目后，融創(chuàng)中國一共實(shí)現(xiàn)合約銷售額356.4億元，同比增長86%，收入則達(dá)到208.43億元，同比上升97%。相比在公開市場拍地，融創(chuàng)中國顯然更青睞更能控制成本的收購、合作模式。
“北京土地市場去年下半年太高了，去年我們參加了20~30場土地拍賣會(huì)，但一塊地都沒有拿到，主要是價(jià)格完全不合理。其中，和綠城聯(lián)合報(bào)名參與競拍北京的一塊地，起價(jià)每平方米3000多元，我們定的上限是每平方米5800元，但最終拍到了每平方米12000元，太高了。上海、蘇州、無錫將是今年拿地的重點(diǎn)，因?yàn)槿趧?chuàng)和綠城的平臺(tái)公司今年會(huì)產(chǎn)生很多現(xiàn)金流。”孫宏斌稱。
穆迪在最新一份報(bào)告中似乎也頗認(rèn)可融創(chuàng)中國采取的合作模式，穆迪報(bào)告稱：“在合資運(yùn)營的安排下，融創(chuàng)可利用合作伙伴在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建筑工程方面的專業(yè)知識(shí)。雖然合資運(yùn)營的架構(gòu)可能降低融創(chuàng)對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)金流的控制能力，但卻可減少其風(fēng)險(xiǎn)敞口、資本承諾及資源要求。”
不過，收購在幫助公司快速擴(kuò)張的同時(shí)，也導(dǎo)致去年融創(chuàng)中國的賬面毛利率出現(xiàn)一定下滑。2012年融創(chuàng)中國的毛利為人民幣53.8億元，同比增加50.9%，但毛利率卻下降了7.8個(gè)百分點(diǎn)至25.8%。
管理層解釋，毛利率下降一方面是由于收購物業(yè)公允值重估導(dǎo)致，如果剔除這部分的影響，實(shí)際的毛利率為34.1%，另一方面，去年交付的融創(chuàng)中國與綠城中國的合作項(xiàng)目的毛利率較低，屬于階段性因素。
現(xiàn)金流“維穩(wěn)”
負(fù)債始終是內(nèi)地房企最受香港投資者關(guān)注的問題。
雖然2012年融創(chuàng)中國的凈負(fù)債率已由2011年底的104.07%降至78.89%，但根據(jù)穆迪的報(bào)告，在融創(chuàng)中國以債務(wù)支持的發(fā)展戰(zhàn)略下，公司調(diào)整后債務(wù)對(duì)資本比率仍然由2011年的57%上升至2012年的61%左右，特別是短期債務(wù)達(dá)到118億元的水平，占其總債務(wù)的54%。
“負(fù)債額的上升很正常，收購綠城項(xiàng)目大概就并進(jìn)50億~60億的負(fù)債，但與此同時(shí)，我們的銷售額大幅增加，售價(jià)也上升了，并沒有減價(jià)賣，同時(shí)土地儲(chǔ)備也增加了。負(fù)債上升，銷售上升是一個(gè)非常理想的結(jié)合。”孫宏斌認(rèn)為，現(xiàn)金流安全取決于很多指標(biāo)，負(fù)債只是其中一個(gè)指標(biāo)，融創(chuàng)中國的銷售額覆蓋有息負(fù)債的比率是2.5倍以上，現(xiàn)金流仍是安全的。
汪孟德表示，現(xiàn)金流是否安全很大程度還取決于銷售能否跟上，對(duì)開發(fā)商而言，最致命的問題是拿錯(cuò)地。
“去年第四季度融創(chuàng)現(xiàn)金很充裕，但還是放棄了很多我們認(rèn)為不合適的拿地機(jī)會(huì)。我們寧愿現(xiàn)金放賬面上，放半年，也不會(huì)去拿錯(cuò)一塊地。去年下半年至今，一二線城市土地市場出現(xiàn)很大波動(dòng)，北京的地價(jià)到了大家看不懂的地方。2013年還會(huì)持續(xù)這樣一種狀態(tài)，因此2013年拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，區(qū)域選擇上則會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持原有區(qū)域。” 汪孟德表示。
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