受政策因素驅(qū)動(dòng)，3月份深圳二手房成交量出現(xiàn)大幅上升，全市過戶量為18375套，環(huán)比增長(zhǎng)378.5%，為深圳二手房歷史上月度成交的第二高峰，僅低于2009年12月的2.7萬套。伴隨著深圳國(guó)五條細(xì)則的落地，新政實(shí)施首周，二手市場(chǎng)大受影響，上周深圳二手住宅僅成交768套，日均成交量大幅下降，為去年5月份以來的最低日均成交量。業(yè)內(nèi)專家分析，3月成交透支未來需求，4月回落屬正常現(xiàn)象，二手市場(chǎng)將進(jìn)入平淡期。

 

數(shù)據(jù)：新政落地首周 二手成交量不抵3月日均成交量

 

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，上周(4.1-4.7)二手住宅成交768套，由于清明假期，上周僅有4日的數(shù)據(jù)記錄，但從日均成交量來看，成交大幅下降，為去年5月份以來的最低日均成交量。而上周整周的成交量，也遠(yuǎn)低于3月的日均成交量。

 

上周二手住宅的成交均價(jià)為26310.62元/平方米，環(huán)比上漲了3.92%。從各區(qū)看，僅龍崗和鹽田的價(jià)格小幅下跌外，其它各區(qū)的價(jià)格都上漲，其中，福田的漲幅最大，為21.55%。根據(jù)深圳中原研究中心的觀點(diǎn)，新政實(shí)施首周，二手市場(chǎng)大受影響，3月份搶搭政策末班車式的透支效應(yīng)，在本周開始顯現(xiàn)，而一手市場(chǎng)則保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。預(yù)計(jì)未來二手市場(chǎng)將迎來一段平淡期，價(jià)格也將隨之進(jìn)入一段盤整期；一手市場(chǎng)的成交量有望進(jìn)一步提升，價(jià)格將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

 

回顧：3月成交超1.8萬套

 

根據(jù)深圳中聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，受政策因素驅(qū)動(dòng)，3月份深圳二手房成交量出現(xiàn)大幅上升，全市過戶量為18375套，環(huán)比增長(zhǎng)378.5%。為深圳二手房歷史上月度成交的第二高峰，僅低于2009年12月的2.7萬套。也是有史以來“3月”的最高峰。

 

房?jī)r(jià)在成交量全面上升的帶動(dòng)下，也平穩(wěn)上升，全市二手房均價(jià)20914元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.3%。

 

中聯(lián)地產(chǎn)月報(bào)分析指出，3月成交物業(yè)結(jié)構(gòu)偏向中大戶型和高價(jià)物業(yè)，90~144平方米的物業(yè)比重增加2%，150萬~300萬的物業(yè)比重增加7.3%，1.5萬~3萬元/平方米物業(yè)比重增加5.6%，首次置業(yè)依然是主流，比重增加1.8%至67.4%，也就是說3月的二手置業(yè)大軍中，有近七成客戶來自“剛需”力量。

 

觀察：一手住宅量?jī)r(jià)齊升

 

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，上周一手住宅成交套數(shù)為1270套，環(huán)比上升了30.93%，成交面積為11.45萬平方米。上周全市一手住宅的成交均價(jià)為21164.32/平方米，環(huán)比上漲了5.88%，連續(xù)3周上漲之后，再次突破2萬。從各區(qū)看，南山的價(jià)格跌至3萬左右的水平，鹽田也下跌了近2成；羅湖、福田、龍崗、寶安的價(jià)格則都上漲，其中，龍崗的漲幅最小，僅為5.30%，另外三個(gè)區(qū)域的價(jià)格漲幅都超過10%。

 

中聯(lián)地產(chǎn)月報(bào)也顯示，3月份深圳新房成交量明顯上升，全市一手住宅成交3967套，環(huán)比增長(zhǎng)142%，與2012年3月份相比，也有16%的漲幅。相對(duì)來看，政策主要對(duì)二手房起作用，而對(duì)新房成交的刺激還不明顯。

 

后市展望：房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)受抑制 以平穩(wěn)為主

 

中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院分析認(rèn)為，深圳國(guó)五條細(xì)則存在預(yù)留空間，二套房貸視情況而定。3月份，整個(gè)樓市都處于等待深圳版國(guó)五條細(xì)則的落地之中，雖然3月最后一天，深版國(guó)五條細(xì)則也如期而至，政策走向明朗，個(gè)稅按原有政策執(zhí)行，限價(jià)重新實(shí)施，限購(gòu)依舊，但是二套房貸仍未確定，一旦提高利率和首付，對(duì)改善性需求也是一種打擊，另外，深版國(guó)五條細(xì)則未提及房產(chǎn)稅，是否單獨(dú)列出也值得后續(xù)關(guān)注。可以說，政府仍然預(yù)留了調(diào)控空間，會(huì)視市場(chǎng)發(fā)展特別是房?jī)r(jià)的變化而定，仍存在加嚴(yán)調(diào)控的可能性。

 

中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院分析，在政策塵埃落定并且力度溫和，是好消息。由于3月份市場(chǎng)政策性“膨脹”，透支了一定的購(gòu)房需求，加上客戶和業(yè)主對(duì)政策會(huì)有一定的消化期，4月份市場(chǎng)成交回落是正常現(xiàn)象，實(shí)際成交可能比正常水平下降3~4成。

 

隨著新房“限價(jià)”實(shí)行，將起到抑制房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)，從而引導(dǎo)二手房業(yè)主更加合理定價(jià)，加上政策調(diào)控的壓力短期內(nèi)需要消化，第二季度房?jī)r(jià)將以高位平穩(wěn)為主。(記者肖陸軍、潘播 通訊員呂汝怡、王寶蓮)