房企利用漏洞規(guī)避“一次性公開所有可售房源”
昨日，國家發(fā)改委官網發(fā)布了對近期違反商品房銷售明碼標價規(guī)定的8家房企的通報，并宣布對這些企業(yè)處以累計超1000萬元人民幣的罰款。與此同時，國家發(fā)改委再次重申房企須一次性公開所有可售房源，不得采用拖延開盤時間或者控制房源等手段捂盤惜售，故意制造房源緊張氣氛。
然而記者昨日調查發(fā)現，這一房地產的頑疾在申城也頻頻發(fā)生，僅4月前兩周10個開盤項目中，按時保量進行銷售的只有2個，其他項目推盤房源的預售證顯示的開盤時間大多在3月份，有些甚至都是去年5月就應該一同上市的房源。業(yè)內人士坦言，政策漏洞和取證難成為房企“陽奉陰違”的保護傘。
政策
國家發(fā)改委打擊“人造”房源緊張
昨日，國家發(fā)改委通報了8家房企違反明碼標價規(guī)定的典型案件，其中有兩家房企就是因為沒有將預售證內的房源一次性對外銷售，最終被依法實施行政處罰。
在進行處罰的同時，國家發(fā)展改革委還發(fā)文強調，房地產企業(yè)必須嚴格按照國務院辦公廳通知和《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的要求，在交易場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，一次性公開所有可售房源，明確標示所有可售房源的價格及相關信息，不得把明碼標價變成 “口頭告知”，不得采用拖延開盤時間或者控制房源等手段捂盤惜售，故意制造房源緊張氣氛；不得標示虛假信息或使用欺騙性、模糊性的語言誤導消費者，侵害消費者知情權、選擇權和公平交易權。
與此同時，國家發(fā)展改革委要求，各級價格主管部門要切實貫徹落實國務院辦公廳通知的要求，把商品房銷售明碼標價作為常態(tài)監(jiān)管，對房地產企業(yè)違反規(guī)定的行為，發(fā)現一起，查處一起，決不姑息。
雖然本次通報中未有上海房企受到處罰，但是對于拖延開盤時間或者控制房源等手段，滬上房企開盤實際上也是頻頻發(fā)生。
調查
4月新樓盤僅兩成按時保量銷售
記者調查發(fā)現，4月前兩周申城有10個開盤項目，如果按照上海市房管局信息官網“網上房地產”所顯示的情況，按時保量進行銷售的樓盤只有2個。其他項目的房源，要么是預售期已經過了一個月，甚至是近一年的，要么就是推出的房源與預售證上申請的房源數量不符。
位于浦東川沙的畢加索小鎮(zhèn)[最新消息 價格 戶型 點評]，4月11日推出新房源。 12日當記者咨詢該房源售樓處時，工作人員稱，本次只有40多套房源，已經有30多個意向客戶，公司決定提前開盤。目前該樓盤僅剩5套房源，均位于頂樓，“這次是我們加推的房源，因此數量肯定不多的，下次開盤有可能要等到5月，數量也不會很多。 ”
然而，記者在網上發(fā)現，該項目最近一次獲得的預售證時間為去年5月，其顯示的開盤時間為5月25日，共推出了382套，而在今年，該項目未曾獲得一張預售許可，上周實際開盤的40套，就是去年5月預售的延期房源。對此，該樓盤的工作人員則堅稱自己開盤是在取得預售證后才推出，而時間長短則以不知情來加以搪塞。
40套可以立馬察覺，但是如果是上百套，購房者的警惕性有可能就會被售樓處的熱銷和排隊場景所驅散。上周末，位于閔行的嘉怡水岸再度熱銷。項目共推出了150套兩房、三房房源，均價1.6萬-1.7萬元/平方米，銷售人員介紹稱，開盤排隊已經成為項目一景，開盤當天4月13日就賣了126套，14日上午又成交了10多套。成交實際上已經超過9成。
這已經是該項目連續(xù)兩次開盤都取得佳績，但是記者發(fā)現，這一成績一方面是項目得到購房者的認可，另一方面也得益于房企 “饑餓營銷”的策略。在網上房地產上，記者也沒有查到該項目在4月獲得過預售證的信息，其最近的一次獲得預售證的時間為今年3月，信息顯示，該項目3月5日將有454套房源推出。
那么4月推出的150套房源出自哪里呢？上周末記者采訪中發(fā)現，現場銷控表上所顯示的樓棟名稱，在3月預售證所涉及的房源信息中可以查到，這表明本次推出的房源實際上均屬3月就可預售房源。
癥結
政策漏洞成為房企“避風港”
10個項目有8個沒有完全按照網上房地產信息進行對外銷售，其延期時間大多超過了上海市房管部門規(guī)定的取得預售證之后的7天時限，更與國家發(fā)改委的規(guī)定必須一次性推出所有可售房源存在一定差距。業(yè)內人士對此坦言，原有政策存在漏洞，這使得部分房企常常有借口躲避調查。
“現在這種情況的取證非常難，開發(fā)商完全可以用部分房源給優(yōu)惠來躲避調查。 ”上海中原地產研究咨詢部高級經理龔敏介紹道。她表示，目前很多樓盤在進行預售申報的時候，其預售申報價格肯定會高于實際開盤價格。而部分開發(fā)商在開盤的時候，美其名曰稱其為優(yōu)惠打折，這使得發(fā)改委或是房管局進行調查時存在取證難。 “開發(fā)商可以表示，預售證中的房源都是可售的，但是只有今天推出的40套或者是100套是這個優(yōu)惠價，其他的房源按照申報價賣，這對于購房者或者是房管部門而言，很難確定它如何算一次性推出。 ”龔敏如是說。
而嘉定一房管部門工作人員也表示，對于是否一次性開盤的問題，房管部門針對一些購房者的舉報實際上大多要求開發(fā)商拿房子出來賣，“因為房企都會用優(yōu)惠折扣來搪塞。 ”
實際上開發(fā)商在這方面已經琢磨了很多套“解釋方案”。一房企銷售總監(jiān)向記者透露，其項目還出現了一棟樓不同面積的房源分開銷售的情況。“90平方米的小戶型我們推的時候優(yōu)惠少，大戶型的房源優(yōu)惠多，銷售也主推大戶型，等大戶型賣得差不多了，再調整90平方米小戶型的優(yōu)惠，這樣同一棟樓房源就可以分不同時間段進行銷售。 ”
同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉也坦言，現在房企大多按照市場的蓄水來確定開盤量，因此一張預售證分幾期開盤已經成為房企營運的常態(tài)。 “就是我們俗稱的‘少量多批’，這種情況的確會帶來故意制造房源緊張氣氛的情況，但是也不可否認，開發(fā)商這也是根據市場來做的調節(jié)。如果一次性全部推出后，好的房源全部賣出，其他位置的房源如何銷售，這也是一個現實的問題。 ”張宏偉解釋道。
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