當(dāng)總房款的1/5都交了稅，你還著急買房么？

 

為落實(shí)新“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部4月7日晚發(fā)布《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，提出貸款購買第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成。至此，北京細(xì)則中最為核心的兩個(gè)條款——二套房貸款收緊與差額征收20%個(gè)稅，全部浮出水面。

 

據(jù)記者算賬，按照差額征收20%個(gè)稅的新規(guī)，2009年購買的、屬于非普宅性質(zhì)、未滿5年的房產(chǎn)若上市交易，將收取占總房款18.2%的個(gè)稅，幾乎是總房款的2成。

 

對(duì)比新政前后，二套房首付增至7成以及按差額征收20%個(gè)稅，當(dāng)數(shù)最為“復(fù)雜”的兩大變化。“復(fù)雜”在哪呢？答案是，復(fù)雜的種類、復(fù)雜的計(jì)算。二套房首付七成后，購房者的負(fù)擔(dān)又會(huì)增加多少？受到個(gè)稅政策的影響，購房者在政策前后所交的錢款會(huì)有多少變化？

 

為此，記者對(duì)二手房屋買賣交易的流程進(jìn)行梳理，并將其中涉及稅費(fèi)變化的部分分類算賬，盡可能讓購房者對(duì)新政后的房產(chǎn)交易做到心中有數(shù)。

 

二套房首付增至7成

 

月還款額和還款總額均下降

 

此次央行下達(dá)的“二套房首付七成”的通知，是屬于按揭貸款層面的，包含在上述第4、5項(xiàng)之中。關(guān)于商業(yè)按揭貸款的交易流程，又包括以下10個(gè)步驟：

 

簽約并且收取代理費(fèi)→遞評(píng)估→付首付→約面簽→銀行審核→通知過戶→完成過戶→物業(yè)交割→抵押登記→銀行放款

 

在這一系列過程中，除了“付首付”環(huán)節(jié)，其他環(huán)節(jié)并沒有發(fā)生費(fèi)用的變化。隨著首付的增加，借款人的月還款額和還款總額都出現(xiàn)了不小變化。

 

以二手房評(píng)估價(jià)200萬、貸款年限20年為例，首付提高至70%以后，借款人要多支付20萬的首付款，前期資金壓力較大，但是相對(duì)還款的壓力會(huì)減小很多，因?yàn)橄鄳?yīng)的貸款額度隨之降低。

 

從月還款和總還款金額來看，商業(yè)貸款新舊政策對(duì)比，月還款節(jié)省1575.3元，總還款節(jié)省378073元。

 

新舊二套房貸政策對(duì)比

 

新二套房政策 舊二套房政策

 

二手房評(píng)估價(jià)（萬元） 200 200

 

年限(年 ) 20 20

 

首付比例 70% 60%

 

首付額度（萬元） 140 120

 

貸款額度（萬元） 60 80

 

利率上浮比例 商貸基準(zhǔn)利率 商貸基準(zhǔn)利率

 

6.55%上浮1.1 6.55%上浮1.1

 

利率（%） 7.205 7.205

 

月供（元） 4725.91 6301.21

 

還款總利息（元） 1134218 1512291

 

月還款差額 -1575.3

 

還款總差額 -378073

 

差額征收20%個(gè)稅 不同類型房屋個(gè)稅最多相差9倍

 

另一個(gè)購房者關(guān)注的重點(diǎn)，是差額征收20%個(gè)稅，這一程序?qū)儆谏鲜龆址课葙I賣交易步驟的第6項(xiàng)。雖然目前個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)并未正式明確，但是三個(gè)基本大方向已經(jīng)明確。

 

按照細(xì)則，從3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)，能核實(shí)房屋原值的，嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅，核定征收率是1%，按照交易額全額的1%征稅。為支持和保護(hù)自住、改善型需求，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的，繼續(xù)執(zhí)行免征個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策。

 

由于個(gè)稅改按差額的20%征收，不同類型的房源稅費(fèi)增加的程度也有所不同。例如，未滿五年的非普通住宅新政后稅費(fèi)占房款的18.1%，也就說幾乎房款總額的1/5都拿去交了個(gè)稅。這一比值，是稅費(fèi)最低的滿五年且是業(yè)主唯一的普通住宅的9倍。

 

二手房屋買賣交易的步驟包括7點(diǎn)：

 

1.簽委托書：先到代理公司求盤，簽訂一張《委托書》，這可保障代理公司和顧客雙方的利益。

 

2.檔案查冊(cè)：買賣雙方有了明確的購買意向及目標(biāo)價(jià)格之后，代理公司會(huì)先進(jìn)行查冊(cè)，這完全是對(duì)客戶負(fù)責(zé)，包括查證出售的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，是否被法院查封、被抵押等背景資料。該環(huán)節(jié)是非常關(guān)鍵的，買家應(yīng)向代理公司問清楚該產(chǎn)權(quán)的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

 

3.簽臨時(shí)合約：經(jīng)過查證之后，買賣雙方及代理公司共同簽署《臨時(shí)買賣合約》。之后，代理公司便可拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件到房管局測(cè)繪所曬圖，這主要用于為買家制作新的房產(chǎn)證。

 

4.辦理按揭。

 

5.預(yù)約過戶時(shí)間：銀行按揭辦好之后，交易雙方備齊所需繳交的資料申請(qǐng)登記。

 

6.交齊稅款和樓款：按預(yù)約的繳稅時(shí)間，繳納有關(guān)的稅費(fèi)并過戶。

 

7.領(lǐng)取房產(chǎn)證。

 

稅費(fèi) 非普宅、房屋未 滿五年普宅，業(yè)主 90平以下普宅、

 

級(jí)別 滿5年，2009年 非唯一住房，買方 房屋滿五年且唯

 

購買 第二套住宅 一，2008年購買

 

營(yíng)業(yè)稅 5.5% 全額 免稅

 

契稅 3%全額 3%全額 1%全額

 

新政前 1%全額 1%全額 免個(gè)稅

 

個(gè)稅

 

新政后 20%差額 20%差額 免個(gè)稅

 

個(gè)稅 （按差額為 （按差額為

 

售價(jià)的48%） 售價(jià)的55%）

 

新政前稅 9.5% 4% 1%

 

費(fèi)占房款

 

比例

 

新政后稅 18.1% 14% 1%

 

費(fèi)占房款

 

比例

 

新政前后不同類型的房屋交易稅費(fèi)

 

新聞背景

 

4月7日晚，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，提出貸款購買第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成。

 

央行營(yíng)管部表示，自2013年4月8日起，借款人通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約所購住房，其商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)按照通知規(guī)定執(zhí)行。央行營(yíng)管部將會(huì)同相關(guān)部門對(duì)各商業(yè)銀行落實(shí)差別化住房信貸政策情況進(jìn)行督查。

 

值得關(guān)注的是，與前日公布的北京市公積金貸款新政策類似，通知規(guī)定對(duì)“無房有貸”的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策。

 

此前，北京市商業(yè)銀行對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。業(yè)內(nèi)人士表示，新政對(duì)名下已無房產(chǎn)記錄的二套房購買者政策略微寬松，可能是考慮到一些改善型的購房需求。

 

此外，首套住房貸款、第三套及以上住房貸款的相關(guān)政策要求不變。貸款購買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定﹔繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。利率方面未作出具體要求。

 

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，這意味著商業(yè)銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)擁有更大的自主定價(jià)權(quán)。按照樓市調(diào)控政策意圖，銀行制定的二套房貸利率不會(huì)低于央行此前要求的基準(zhǔn)利率1.1倍的下限。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉同樣表示，后續(xù)可能逐漸出現(xiàn)利率上調(diào)。

 

“信貸政策對(duì)樓市的影響力度一直遠(yuǎn)超樓市其他的調(diào)控政策。逐漸開始落地的信貸收緊政策對(duì)市場(chǎng)的影響將很快出現(xiàn)。”

 

張大偉稱，北京樓市在4月份將明顯進(jìn)入起碼半年的調(diào)控周期。“成交量大跌將很快出現(xiàn)，對(duì)價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]控起效的可能性也非常大。”