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受訪者：葉檀

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家

政府頻出手說明市場(chǎng)不健康

青評(píng)論：3月1日公布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》明確提出，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。消息傳出，輿論嘩然，反彈聲之高，實(shí)屬罕見，對(duì)此您怎么看？

葉檀：這次“國(guó)五條”之所以引起這么大的轟動(dòng)，我想主要原因還是在“20%計(jì)征個(gè)稅”，以及其他對(duì)于投資性購(gòu)房的抑制性措施?，F(xiàn)行政策主要包含兩方面的內(nèi)容：一方面是限購(gòu)。對(duì)于住建部來說，出臺(tái)限購(gòu)措施是必要的也是可行的，關(guān)鍵就看能不能執(zhí)行到位。另一方面是稅收問題。稅收是個(gè)復(fù)雜性問題，因?yàn)樗鼱可娴角Ъ胰f戶，牽涉到所有階層的利益，所以我認(rèn)為，未來的調(diào)控細(xì)則主要應(yīng)該在這一塊。至于說金融貸款利率的調(diào)控，除了住建部之外，央行的態(tài)度很重要。

青評(píng)論：日前，新華社“新華視點(diǎn)”盤點(diǎn)十年來的樓市調(diào)控政策，發(fā)現(xiàn)“十年九調(diào)，房?jī)r(jià)一路走高”。您如何評(píng)價(jià)中央近年來的樓市調(diào)控政策？

葉檀：關(guān)于樓市調(diào)控政策，我認(rèn)為最好的情況當(dāng)然是政府之手越調(diào)越好，但也要看到，當(dāng)政府之手頻頻出現(xiàn)，就很難說房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的。

青評(píng)論：為了調(diào)控房?jī)r(jià)，近年來中央多策并舉，既有行政手段也有經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，現(xiàn)在大家比較關(guān)心的是稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。據(jù)稱，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種共有12種，這還不包括各項(xiàng)行政性收費(fèi)。人們之所以對(duì)“20%計(jì)征個(gè)稅”十分敏感，一個(gè)主要原因是擔(dān)心這種收稅會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲，最終轉(zhuǎn)嫁到買方身上，您怎么看？

葉檀：我覺得認(rèn)為稅費(fèi)過多是一種誤讀，稅費(fèi)無所謂多也無所謂少。其實(shí)，像美國(guó)、法國(guó)，它們的稅也不少。判斷稅多還是稅少，實(shí)際上涉及兩個(gè)層次，第一，征稅能不能起到相應(yīng)的效果？第二個(gè)是征稅之后是不是流向公共財(cái)政？現(xiàn)在一說到征稅，不少人就抱怨稅多，這是不正常的。我認(rèn)為，不少情況下是需要征稅的，比如對(duì)房地產(chǎn)的征稅；而有些情況下是需要免稅的，這個(gè)應(yīng)該視具體的情況而定。因此，完全沒有具體的數(shù)據(jù)支撐，僅憑想象來判斷稅多還是稅少，這樣的觀點(diǎn)沒有意義，判斷之前必須做一個(gè)具體分析。

土地財(cái)政不可持續(xù)

青評(píng)論：我注意到網(wǎng)上有一種說法，“20%計(jì)征個(gè)稅”的實(shí)際目的是為了推動(dòng)城鎮(zhèn)化！理由是，一旦按增值部分的20%計(jì)征個(gè)稅，二手房市場(chǎng)就會(huì)慘淡，中央是鼓勵(lì)大家不買二手房去買新房，因?yàn)樾路吭诮紖^(qū)、在城鎮(zhèn)，也就是說，這一政策的目的就是為了推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，您同意這樣的說法嗎？

葉檀：從來沒有過這樣的先例，僅憑征收高額的個(gè)稅就能把城鎮(zhèn)發(fā)展起來、把城鎮(zhèn)化推動(dòng)起來。當(dāng)然，它客觀上有可能促進(jìn)一手房的交易，因?yàn)槎址拷灰讜?huì)涉及20%的個(gè)稅，但是，我認(rèn)為這也許是政策設(shè)計(jì)時(shí)出現(xiàn)的一個(gè)“疏漏”——任何一個(gè)市場(chǎng)都不可能把二手房市場(chǎng)徹底淹沒掉，去做一手房市場(chǎng)，否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率就非常低，這是無法想象的。

青評(píng)論：那么，你認(rèn)為目前正在推進(jìn)的城鎮(zhèn)化背后，一些基層政府會(huì)不會(huì)走土地財(cái)政的老路？

葉檀：要避免這種擔(dān)心，還是必須通過稅收來改變老路。我們很難想象，一個(gè)政府不是靠合法合理的稅收而是通過賣地來主導(dǎo)，靠賣地只能是地方政府在1994年（編者注：1994年中央推行分稅制改革）之后等特殊情況下的一種反應(yīng)，而不能成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。

青評(píng)論：最近這些年，您對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域非常關(guān)心，發(fā)表了一系列文章，也引起了公眾的廣泛關(guān)注，如果讓您拿出一個(gè)樓市調(diào)控方案，您會(huì)如何設(shè)計(jì)？

葉檀：如果讓我來設(shè)計(jì)樓市調(diào)控方案的話，方案的目標(biāo)是通過稅收手段來遏制房?jī)r(jià)虛高，讓高收入階層來為社會(huì)保障多出點(diǎn)力。然后，盡可能地借助于城鎮(zhèn)化的力量讓市場(chǎng)健康穩(wěn)定地向上發(fā)展，而不是只通過限購(gòu)的方法來做這些事情。還有一點(diǎn)可以肯定，不會(huì)讓戶口的含金量過高。