地產(chǎn)商、保險企業(yè)、中石化紛紛進軍養(yǎng)老地產(chǎn)

 

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前存在三大問題

 

“養(yǎng)老社區(qū)入住門檻從200萬元被提高到了300萬元。”近日有市民告訴記者，從泰康人壽個險渠道購買保險產(chǎn)品入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資金門檻提高了100萬元，或者年繳保費30萬元，分10年期繳費，或者一次性繳費300萬元。

 

記者了解到，養(yǎng)老地產(chǎn)這塊誘人的“香餑餑”已經(jīng)被越來越多的企業(yè)“盯上”。不但萬科、綠城、保利、首創(chuàng)、華潤等大型房企紛紛“試水”，更有泰康、新華等險企欲出手打造養(yǎng)老社區(qū)，甚至連“賣油郎”中石化都宣布以總投資80億元進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。盡管如此，養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨不少問題，對于老年消費者來說，入住“門檻”高企，而對于企業(yè)來說，資金回籠速度又十分緩慢。作為一個新興產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)這片“藍海”中處處都是難以忽略的暗礁。文/表 潘彧、周慧

 

問題一：入住門檻高，其他費用還不少

 

目前，市場上可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品基本分為“房企系”和“險企系”兩大類型，但無論是哪一類，“門檻”都同樣高不可攀。

 

由祈福地產(chǎn)開發(fā)的，位于番禺祈福新邨內(nèi)的祈福護老公寓，是廣州最早出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)之一。記者從祈福護老公寓網(wǎng)站上看到，該公寓是以“合租”方式，一套房分成數(shù)間出租，月租金4500~8000元。如果是兩夫妻同住，可以選擇月租1.3萬元或1.55萬元的兩房。除了餐費和醫(yī)生簡單的身體檢查費用，其他護理費用均要自理，記者計算了一下，兩房的月租已可以在祈福小區(qū)內(nèi)供一套別墅。“由于消費較高，在這里住的老年人多來自我國香港地區(qū)或其他國家，內(nèi)地老人反而不太多。”一位祈福內(nèi)部人士表示。

 

而近期，由頤和集團打造的、“天價售賣20年使用權(quán)”的養(yǎng)老地產(chǎn)頤福居被炒得火熱。根據(jù)此前的媒體報道，一間20多平方米的單間，需要花費28萬元至45萬元購買一個vip床位的20年使用權(quán)，每個月還要另外繳納數(shù)千元的服務(wù)和管理費用。記者昨日致電頤福居，其工作人員稱：“我們要7月份才開業(yè)，月租金還未定，想入住就先登記。”

 

“保險系”養(yǎng)老地產(chǎn)的情況也沒有好到哪里去。記者了解到，險企養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式主要是客戶購買指定產(chǎn)品以獲得入住資格，例如前文所說的泰康養(yǎng)老社區(qū)入住門檻高達300萬元。

 

值得注意的是，即使交了這筆數(shù)百萬元的“入場費”，也并不代表一勞永逸。有銷售人員告訴記者，物業(yè)管理費、保潔服務(wù)費、基礎(chǔ)文化娛樂活動費、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備使用費、限定額度內(nèi)的能源費用等或需要入住后再進行繳納。

 

問題二：成本高周期長，回報模式待考

 

雖然入住養(yǎng)老社區(qū)對于大部分老年人是一個大額花銷，但對于企業(yè)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)資金回收周期長，配套要求高，實屬“微利”產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)“蛋糕”雖大，但企業(yè)如何“下咽”仍是一個問題，甚至連最基本的回報模式依然還在探索之中。

 

戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文曾經(jīng)對本報記者表示：“真正有養(yǎng)老服務(wù)的項目，往往不光是賣產(chǎn)權(quán)，而是做會籍銷售，以會籍來獲得相關(guān)的養(yǎng)老保障，類似傳統(tǒng)老人院的 高級化 版本，但是會給每個老年人提供獨立的房屋和空間。”

 

而縱觀目前養(yǎng)老地產(chǎn)的收費模式現(xiàn)狀，“房企系”大都是采取會員費+月租或服務(wù)費的模式，而“險企”系大都采取購買保單附贈入住資格+月租或服務(wù)費的模式，“會籍銷售”的模式較為清晰。

 

但與傳統(tǒng)房地產(chǎn)購地——開發(fā)——售賣的高周轉(zhuǎn)模式相比，開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)還需要有醫(yī)療、護理等前期投入，初期成本本來就比普通樓盤要偏高，而其長期收租的模式導(dǎo)致資金回籠速度明顯緩慢許多。

 

與中石化合作進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目的同野惠澤投資有限公司營銷策劃總監(jiān)周健此前在接受坦言道，其將打造的項目“價格肯定會比周邊的樓盤價格高。”并且預(yù)測該項目要收回成本至少要10年以上。而對于已經(jīng)經(jīng)營多年的祈福護老公寓，其內(nèi)部人士坦言：“每年都還要往里投錢”。

 

問題三：后續(xù)配套堪憂，傳承功能不足

 

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)“看起來很美”，但是，目前多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)依然處于“紙上談兵”的狀態(tài)。

 

記者了解到，“保險系”多數(shù)的養(yǎng)老社區(qū)仍然處于布局階段，有的產(chǎn)品已經(jīng)售出，可是地塊卻仍未拿到。以泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)為例，除了北京和上海的地塊已經(jīng)確定，其他仍處于布局階段。新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，在北京延慶和密云的項目選點也獲得董事會批準(zhǔn)，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的新型養(yǎng)老保險產(chǎn)品也在申報中。

 

 

而“房企系”的養(yǎng)老地產(chǎn)則存在以“養(yǎng)老”為噱頭、后續(xù)配套良莠不齊的隱憂。黎慶文坦言，真正買房養(yǎng)老要看社區(qū)是否確實具備護理團隊、家政團隊、醫(yī)療團隊進行服務(wù)。“房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)合作的開發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現(xiàn)，一個是追求長期服務(wù)獲利。”

 

同時，其認(rèn)為，由于養(yǎng)老社區(qū)偏重服務(wù)，相比起傳統(tǒng)的“養(yǎng)老地產(chǎn)化”在財富傳承方面往往較差。“在廣州及珠三角地區(qū)，目前還沒有出現(xiàn)有完全產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老社區(qū)，大部分只有使用權(quán)”，這也會導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的“瓶頸”。