經(jīng)歷了3月份政策前夜的井噴，4月份的樓市沉寂下來(lái)，除了個(gè)別樓盤(pán)低價(jià)攬客爆棚以外，業(yè)內(nèi)人士表示，“觀望”又成了樓市主基調(diào)。“但這一觀望態(tài)勢(shì)應(yīng)該不會(huì)延續(xù)很久，因?yàn)橘?gòu)房人觀望無(wú)非就是看看房?jī)r(jià)還能不能再降點(diǎn)，過(guò)了二季度購(gòu)房人就會(huì)發(fā)現(xiàn)價(jià)格可能仍舊保持平穩(wěn)，觀望也自然消除。”該人士說(shuō)。

那么，對(duì)于全年北京樓市成交量與價(jià)格將可能有何種走勢(shì)？《廣廈時(shí)代》采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金充裕難降價(jià)

“國(guó)五條細(xì)則落地之后，基本上每個(gè)售樓處的來(lái)電、來(lái)訪量都有所下降，成交速度相較3月也拉長(zhǎng)了。”東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬說(shuō)。

對(duì)此，和裕地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部總經(jīng)理王騫也予以證實(shí)，進(jìn)入4月，該項(xiàng)目日均成交量相比三月日均10套左右有所下降，基本與2月日均2-3套持平。王騫認(rèn)為，隨著政策落地，購(gòu)房人心中的觀望情緒確實(shí)存在，但是影響有限，更多的還是3月購(gòu)房人追趕政策腳步，潛在需求有所透支。

天潤(rùn)福熙大道[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王淇表示，購(gòu)房人雖有觀望情緒，但是從項(xiàng)目目前的來(lái)訪量而言，沒(méi)有太大的變化，排號(hào)量也在持續(xù)增加，只是購(gòu)房人置業(yè)顯得沒(méi)那么急，主要原因還是期待國(guó)五條的實(shí)施能夠帶來(lái)一些降價(jià)的可能。

雖然購(gòu)房人有所期待，但是多數(shù)開(kāi)發(fā)商卻表示價(jià)格下行不太可能。王淇認(rèn)為，首先是去年下半年、今年一季度市場(chǎng)上活躍的開(kāi)發(fā)商出貨量都較大，資金充裕。盡管現(xiàn)在建委嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售證價(jià)格報(bào)批不得高于前期產(chǎn)品價(jià)格，且不得高于同區(qū)域同類產(chǎn)品最高價(jià)，但是由于資金量充裕，開(kāi)發(fā)商還是有一定的時(shí)間與政策博弈，與去年一季度開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張、不出貨就意味著資金鏈斷裂的局面大行徑庭。

“不僅僅是現(xiàn)金充足，主要是開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心也比較足，如果沒(méi)有更多政策出臺(tái)的話，三、四季度的價(jià)格還是會(huì)穩(wěn)重有升的，而且三、四季度成交量也會(huì)逐步恢復(fù)。所以開(kāi)發(fā)商不太可能有促銷(xiāo)行為，預(yù)計(jì)二季度樓市盡管成交量會(huì)下降，但價(jià)格會(huì)保持基本平穩(wěn)。”賈玉鵬說(shuō)。

供需關(guān)系給開(kāi)發(fā)商信心

有開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，之所以開(kāi)發(fā)商對(duì)后市持相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度，關(guān)鍵還是強(qiáng)大的需求使然。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京市存量房?jī)H6.4萬(wàn)套，創(chuàng)2006年以來(lái)最低值。

值得一提的是，從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入4月以來(lái)，獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目只有3個(gè)共計(jì)700余套房源。業(yè)內(nèi)人士表示，并不是開(kāi)發(fā)商多數(shù)開(kāi)發(fā)商存心捂盤(pán)惜售，以房山某項(xiàng)目為例，原本想在4月初就入市，但該項(xiàng)目預(yù)售證沒(méi)有批下來(lái)，無(wú)法開(kāi)盤(pán)。而預(yù)售證受阻的原因，幾乎所有的項(xiàng)目都一樣，即報(bào)批的價(jià)格可能明顯高于前期產(chǎn)品或高于同區(qū)域價(jià)格水平。“實(shí)際上很多開(kāi)發(fā)商還挺期望開(kāi)盤(pán)的，因?yàn)檫@些樓盤(pán)都擁有相對(duì)樂(lè)觀的客戶積累。”賈玉鵬說(shuō)。

當(dāng)然，雖然開(kāi)發(fā)商不缺現(xiàn)金，但也不愿意長(zhǎng)時(shí)間不開(kāi)盤(pán)。金科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)北京公司運(yùn)營(yíng)副總裁許深認(rèn)為，“大部分開(kāi)發(fā)商肯定是會(huì)采取一些爭(zhēng)取和博弈的辦法，但是不會(huì)因此完全改變自身的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。再加上目前活躍在市場(chǎng)上的，多數(shù)是品牌開(kāi)發(fā)商，預(yù)計(jì)過(guò)不了多久會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商調(diào)整申報(bào)條件，從而獲得預(yù)售許可。”

開(kāi)發(fā)商博弈價(jià)格審批

價(jià)格走勢(shì)方面，賈玉鵬也認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商后期推的新品，往往相較前期產(chǎn)品在產(chǎn)品品質(zhì)、房源位置等方面都略好一些，所以，盡管建委有價(jià)格審批條件前置，但是適當(dāng)?shù)膬r(jià)格浮動(dòng)也在情理之中。

不過(guò)購(gòu)房人也無(wú)需擔(dān)心價(jià)格有較大的上行波動(dòng)。許深認(rèn)為，在老盤(pán)推后期的過(guò)程中，申報(bào)價(jià)格原則是不能超過(guò)本項(xiàng)目前期的報(bào)價(jià)，同時(shí)不能超過(guò)同區(qū)域同類產(chǎn)品的目前售價(jià)的最高值這兩個(gè)條件前置的條件下，價(jià)格基本處于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。以望京某熱盤(pán)為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目4月預(yù)售證相比上一期，最高漲幅1000元，上漲幅度僅2%。

另外，值得一提的是，由于去年下半年土地市場(chǎng)的放量，這些地塊有望下半年入市銷(xiāo)售，而其中不少地塊溢價(jià)率都較高，開(kāi)發(fā)商賠本賺吆喝的可能性也較小。以臺(tái)湖板塊為例，樓面價(jià)接近15000元/平方米，相當(dāng)于去年區(qū)域樓盤(pán)東亞臺(tái)湖印象銷(xiāo)售價(jià)格。因此，對(duì)于純新盤(pán)定價(jià)的控制，恐難參考老盤(pán)推后期時(shí)的價(jià)格審批。以同樣是4月拿證的順義中建國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，最高報(bào)價(jià)21000元/平方米，這一價(jià)格在該區(qū)域同類產(chǎn)品也屬前列。

珠江地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理劉云岐認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為了以高價(jià)獲批預(yù)售證，除了利用房源位置等固有的附加價(jià)值以外，可能還會(huì)考慮增加精裝修等方式來(lái)提升申報(bào)高價(jià)的可能性。