4月20日，位于廣州花都的新鴻基旗下住宅御華園莫奈金巒二期開(kāi)盤，當(dāng)天售出300套房源。莫奈金巒走在了前面。兩天之后，形勢(shì)大變。

 

4月22日，廣州國(guó)土房管局發(fā)布通知，從4月24日起，全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。

 

北京、深圳、廣州的限價(jià)令，顯示房地產(chǎn)調(diào)控的思路轉(zhuǎn)變：一線城市從限需求到限制開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，參與房?jī)r(jià)上漲的溢價(jià)分配，從而抑制投資投機(jī)需求，將內(nèi)生性消費(fèi)需求更多地釋放到二三線城市。

 

開(kāi)發(fā)商放量備戰(zhàn)五月

 

此次新政推出的背景是廣州房?jī)r(jià)上漲壓力巨大。

 

本報(bào)記者從廣州多位開(kāi)發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士處獲悉，廣州一季度的新房成交均價(jià)已經(jīng)超標(biāo)，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，廣州市政府今年可能難以完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。2013年廣州的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)要低于廣州人均可支配收入凈增幅。

 

據(jù)廣州業(yè)內(nèi)人士估算，預(yù)計(jì)廣州今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為上漲8%左右。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，廣州房?jī)r(jià)同比漲幅已達(dá)11.2%，與北京并列第一，調(diào)控房?jī)r(jià)壓力巨大。因此，廣州業(yè)內(nèi)傳言，接下來(lái)廣州房?jī)r(jià)必須停漲，否則難以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

 

廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂此前亦表示，廣州要調(diào)房?jī)r(jià)，比其他城市的壓力都要大得多。主要因?yàn)閺V州中心城區(qū)高端住宅不斷推出，價(jià)高量大，要整體調(diào)控比較困難。

 

對(duì)于此次出臺(tái)的限價(jià)令，廣州開(kāi)發(fā)商選擇了加快推盤。保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]有關(guān)人士認(rèn)為，今年上半年是重要的銷售窗口期，公司將備足貨源搶市場(chǎng)。

 

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五一”期間，廣州全市在售貨量約6萬(wàn)套，中小戶型超過(guò)六成，新推貨量預(yù)期約為1.7萬(wàn)套；5月廣州十區(qū)兩市預(yù)計(jì)有74盤推出新貨，環(huán)比4月上漲51.02%。新鴻基地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事周國(guó)賢認(rèn)為，盡管這幾年地產(chǎn)調(diào)控措施頻出，公司對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)依然有信心，內(nèi)地已經(jīng)習(xí)慣了政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，買家的適應(yīng)能力比香港好很多。

 

逆市場(chǎng)化措施效果有限

 

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，以北京、深圳、廣州為代表的一線樓市執(zhí)行限價(jià)政策，將影響成交價(jià)格停漲。從執(zhí)行限價(jià)的效果來(lái)看，目前北京新建住宅已經(jīng)停漲。未來(lái)，如果沒(méi)有限價(jià)房入市稀釋房?jī)r(jià)，北京預(yù)售證監(jiān)管的力度不會(huì)降低。

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊說(shuō)，北京將自住、改善型需求的普通商品房，納入限價(jià)房管理的行政限價(jià)措施，有助于從平均數(shù)據(jù)上控制房?jī)r(jià)漲幅。“新限價(jià)房”概念會(huì)進(jìn)一步提高遠(yuǎn)郊新建商品房的優(yōu)勢(shì)，促使二手房賣方對(duì)出售房源價(jià)格作出一定讓步，從而延緩二手房?jī)r(jià)格的上漲趨勢(shì)。

 

在深圳，國(guó)土委從3月份就開(kāi)始布控限價(jià)，本報(bào)記者獲悉，深圳房企已分批接受了國(guó)土委的培訓(xùn)和指導(dǎo)，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目而言，后一月的漲幅將不得高于前月。

 

深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗指出，限價(jià)疊加限購(gòu)后的影響很大。2011年開(kāi)始，受限購(gòu)限價(jià)政策的持續(xù)影響，深圳新房?jī)r(jià)格處于負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)的狀態(tài)，一批大型開(kāi)發(fā)商調(diào)低了旗下項(xiàng)目的價(jià)格。不排除今年還會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

 

對(duì)廣州限價(jià)令的影響，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)廣州對(duì)樓盤銷售價(jià)的管理將更加嚴(yán)格，特別是對(duì)于高價(jià)樓盤的影響將會(huì)較大。

 

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為，京深穗等一線城市對(duì)房?jī)r(jià)的強(qiáng)硬控制，意味著商品住宅的黃金十年已經(jīng)結(jié)束；一線城市的去投資化已經(jīng)啟動(dòng)。

 

張大偉則認(rèn)為，樓市調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)了改變。限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，提高二手房交易稅費(fèi)，都明顯體現(xiàn)了調(diào)控的新思路：政府參與房?jī)r(jià)上漲的利潤(rùn)再分配。限價(jià)房購(gòu)買者自住的話，可以低價(jià)獲得；如果再轉(zhuǎn)讓必須與政府分享溢價(jià)。

 

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來(lái)，這種行政管制的手段只能是短期執(zhí)行，并不能長(zhǎng)久堅(jiān)持，否則對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)供需不力。

 

“限價(jià)體現(xiàn)了行政化的特點(diǎn)，短期內(nèi)能起到一定作用，但以行政手段干預(yù)市場(chǎng)是逆市場(chǎng)化的行為，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維的一種回歸。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，此前已有城市采取類似做法，但并沒(méi)有取得預(yù)期效果，反而為未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲再次埋下隱患，未來(lái)仍需考慮出臺(tái)市場(chǎng)化的長(zhǎng)效機(jī)制。