相比于大規(guī)模修建保障性住房，通過租房補貼來幫助低收入家庭解決住房問題成本更低，地方政府實施的靈活性更大 。
MTO成效顯著
1994年美國實施的“向機會遷居”(Moving To Opportunity，MTO)，是由美國住房和城市發(fā)展部(HUD)設(shè)計的解決低收入家庭住房問題的一項社會實驗，通過給居住在貧困社區(qū)的貧窮家庭發(fā)放租房補貼券，鼓勵這些家庭向非貧困社區(qū)搬遷。
目前，美國有超過130萬個家庭依靠這一項目支付房租。當(dāng)家庭找到合適的住房時，使用HUD發(fā)放的租房補貼券，只需用其總收入的10%支付租金，而公共住房機構(gòu)將支付余下的住房租金。為維持這一項目運轉(zhuǎn)，美國財政用于此項目的財政補貼不斷增加，2013年計劃投入190億美元用于支持這一項目的運營。
在項目實施初期，參與此實驗的家庭都居住在極度貧困社區(qū)，大多數(shù)家庭戶主是婦女，2/3的家庭是非裔美國人，1/3的家庭是西班牙裔人；此外，這些家庭中有75%的戶主在領(lǐng)取福利金，40%多的戶主未完成高中學(xué)業(yè)，而且大多數(shù)有2~3個小孩。為準確評估租房補貼對貧困家庭的影響，這些家庭分別被隨機分配到兩組，一組家庭獲得租房補貼券，另一組作為對比，不能獲得補貼券。
在項目實施5~7年后的中期評估發(fā)現(xiàn)，獲得租房補貼券的家庭，其生活狀況比沒有獲得的家庭有顯著提高。例如，對生活居住安全感以及住房和鄰里的滿意度都有顯著提高。同時，對于減少青少年犯罪行為方面，MTO的效果也較明顯，獲得房租補貼家庭的子女犯罪率比沒有獲得的家庭低6%~11%。
在項目實施10~15年后的長期評估發(fā)現(xiàn)，獲得租房補貼券的貧窮家庭更愿意搬遷到貧困比例較低社區(qū)居住，這在很大程度上可以降低貧困居民聚居導(dǎo)致貧民窟形成的可能性。獲得補貼券的家庭遷往的社區(qū)平均貧困率為11%，而沒獲得補貼券家庭所居住的社區(qū)，貧困率高達40%。
MTO對我國的啟示
筆者認為，美國MTO項目顯著的效果，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和解決貧困城市家庭住房問題有一定的借鑒意義。
一些家庭(貧窮家庭或者年輕的家庭)在收入較低情況下買不起房，我認為應(yīng)使用租房補貼券鼓勵他們租房。這對我國樓市發(fā)展至少有以下幾個方面的好處：
首先，鼓勵使用租房補貼券可以將住房市場的存量房釋放出來，作為現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的補充。我國房地產(chǎn)市場上有大量的存量房可供釋放，根據(jù)2011年中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，我國有18.65%的城鎮(zhèn)家庭有兩套或兩套以上的住房，而其中有67.54%的家庭未出租其房屋。如果政府使用租房補貼券，鼓勵年輕或貧窮家庭租房而非購置住房，那么不但能緩解這部分家庭的購房壓力，同時有助于租房市場的發(fā)展。
其次，向家庭提供租房補貼券，有利于促進勞動力的流動，使得勞動力資源得到有效配置。家庭受住房的約束較大，影響家庭成員在勞動力市場上的流動。工作初期購房能力不強，也不一定能從事最為適合的工作，在這種情況下購房，不僅加重了整個家庭的經(jīng)濟負擔(dān)，也增加了更換工作的成本，影響了整個勞動力市場資源配置的效率。從這個角度來看，我認為發(fā)展租房市場、使用租房補貼券的辦法能夠緩解這一問題，家庭成員更換工作所受約束會減少，住房導(dǎo)致的勞動力流動性不足的問題能得到有效解決。
租房補貼券在我國實施的可行性
目前我國主要以保障房建設(shè)來解決低收入家庭的住房問題。2011年開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造房1000萬套，計劃投資1.3萬億元，而其中5000億元由中央和地方政府共同承擔(dān)，8000億元由社會機構(gòu)和企業(yè)承擔(dān)。根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，收入位于25%分位數(shù)以下的城鎮(zhèn)家庭，年平均收入約為8800元，全國大約有5250萬的城鎮(zhèn)家庭位于這個水平以下，這部分家庭的住房負擔(dān)較大，房貸余額和收入比為1.49，而全國城鎮(zhèn)的平均水平為0.53。
如果將保障房投資的10%(減少的保障性住房數(shù)量為100萬套)進行租房補貼，平均每戶貧困家庭補貼1500元/月，那么將解決720萬家庭的租房問題。同時，我國城鎮(zhèn)家庭戶均住房數(shù)量為1.23套，其中67.54%有二套房的家庭住房未出租，住房空置率約15.5%(0.23×67.54%)，據(jù)此推算我國城鎮(zhèn)二套房空置的數(shù)量約為3260萬套，完全可以滿足720萬家庭的租房需求。
相比于大規(guī)模修建保障性住房，通過租房補貼來幫助低收入家庭解決住房問題成本更低，地方政府實施的靈活性更大，這種間接的調(diào)控和補貼手段或許是一個不錯的思路。
(作者系西南財大中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任)
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