“每天接到好多電話，問落位圖看了沒有，什么時候看場地。”在一家品牌企業(yè)負責市場的張江(化名)最近很忙，他每天工作的一部分就是接各個商業(yè)中心的招商[簡介 最新動態(tài)]經(jīng)理甚至招商副總的電話，看商鋪落位圖，選擇地段，談價格。
“原來他們對我們的品牌和銷量不了解，對我們不是特別熱情，但現(xiàn)在不同了。”張江服務的公司2009年在深圳萬象城開了一家店，隨著公司銷售額從2000萬元超過2億元，陸續(xù)進駐了二線城市的萬達[簡介 最新動態(tài)]廣場、凱德廣場等。他對《第一財經(jīng)日報》記者說，與之前他上門“求商鋪”不同，如今品牌商在商鋪地段的選擇上越來越多，價格的優(yōu)惠也越來越多。
“沖入”商業(yè)地產(chǎn)
客流增長下降，顧客消費意愿下降，商家減少開店計劃。早在2012年下半年，萬達集團[簡介 最新動態(tài)]掌門人王健林就提出過商業(yè)地產(chǎn)將面臨的行業(yè)性問題。然而，從2011年開始熱起來的商業(yè)地產(chǎn)，在2013年溫度不降反升。
日前，中發(fā)集團下屬的永泰地產(chǎn)也宣布大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)，這家北京的公司準備在經(jīng)濟發(fā)展較為活躍的省會城市復制“永泰城”。其具體規(guī)劃是，未來5年，永泰地產(chǎn)要建造5座高級酒店、3個城市綜合體，年銷售額將達到50億元。
永泰地產(chǎn)旗下正在建造的綜合體項目有3個，分別位于哈爾濱、呼和浩特及銀川，投資額度分別為70億元、90億元和100億元，總投資額接近300億元。其中，將于6月開盤的呼和浩特項目總體量就高達140萬平方米，最大的銀川永泰城總建筑面積更是高達230萬平方米。
值得注意的是，永泰地產(chǎn)官方公布的年銷售額為20余億元，總資產(chǎn)規(guī)模約為90億元，而記者了解到，上述永泰正在建設的三個項目，僅在土地上的支出就高達50億元。投入如此之大，招商及經(jīng)營如何展開？在回答本報記者這個問題時，永泰地產(chǎn)副總經(jīng)理李禮的回答是：“確實有壓力，但是有信心。”
而中發(fā)集團總裁、永泰地產(chǎn)總經(jīng)理戴迪表示，永泰地產(chǎn)母公司中發(fā)集團將為其提供資金支持。中發(fā)集團有地產(chǎn)、金融、醫(yī)藥三塊業(yè)務，總資產(chǎn)約為300億元。
根據(jù)永泰地產(chǎn)副總楊俊的說法，其對選址的要求是，這一城市要能夠輻射500公里以外的區(qū)域，且房地產(chǎn)銷售較為活躍。他說，這些項目都位于省會城市核心地段，能夠推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，契合當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展需要。
李禮說，永泰地產(chǎn)在區(qū)域上特意避開熱點城市外，在商業(yè)上走的是主題路線，而這一戰(zhàn)略的確定，用了四年的時間，他還說，這一“差異化”定位的過程十分艱辛。
與此同時，之前一直致力于開發(fā)運營家居建材購物中心的紅星美凱龍最近也開始大規(guī)模開發(fā)城市綜合體和購物中心。上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“紅星美凱龍”)副總裁賈濤接受本報記者采訪時稱，該公司已在北京、天津、重慶、昆明、福州等17個城市，進行22個綜合體項目開發(fā)，分別是以“紅星國際[最新消息 價格 戶型 點評]廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴海”命名的購物中心。
按照賈濤介紹的計劃，紅星美凱龍將在京津塘、長三角、西南、東北這四大戰(zhàn)略區(qū)域，進行“紅星國際廣場”和“愛琴海”布局，力爭2020年達到100個“愛琴海”項目。
紅星美凱龍執(zhí)行總裁張華容稱，紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)在資金上“有足夠的準備”，而商業(yè)地產(chǎn)未來的資金募集方式不排除票據(jù)等形式。她強調(diào)，該公司一半左右項目是與當?shù)亻_發(fā)商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本。
商業(yè)地產(chǎn)“變數(shù)很大”
這一輪起始于2011年的“商業(yè)地產(chǎn)熱”，發(fā)展至今，已是商業(yè)綜合體遍地開花。在住宅限購政策日益加碼的背景下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成為了政策的“避風港”。
然而，“避風港”并非風平浪靜，更不等同于賺錢。蘭德咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入，一般占其年度營業(yè)總收入的3%~5%，高的達到7%。而相對于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，而經(jīng)營利潤則大都為負，特別是開業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)，八成以上虧損。
張江說，品牌商選址“不是求名就是求利”，要么跟相關的大牌在一起，要么選擇銷量好的鋪面。他說，目前整個消費市場不如前兩年，品牌商擴店動力不足，但許多省市的商業(yè)綜合體卻越來越多，隨著供應增大、競爭加劇，品牌商挑選的余地大了，有時同樣的地段可以拿到更優(yōu)惠的價格，同樣的價格，有時則可以拿到更好的位置。
這種“甲方”的角色轉(zhuǎn)變，雖然讓張江感到欣慰，但他也認為，商業(yè)地產(chǎn)供應劇增，反而對公司經(jīng)營提出了挑戰(zhàn)。
“一下子就能火的場子越來越少，消費不景氣，加上一下子多了太多商場，人流就被分流了，而大家都知道，原本電商也分走了一部分客流。”張江說，“現(xiàn)在這么多場子可以選擇，我們卻沒有這么多精力進入那么多場子，關鍵是老場子還好說，人流看得到，品牌能做多少銷量也看得到，但新場還是有風險的。”
張江說，“新場”多了，價格往往可以壓得很低，但人氣往往不可預見，這就類似于賭博，“壓準了的話能有高收益，壓不準的可能性也很大。”
“很多商家都有很大的規(guī)劃，但作為品牌商，我們覺得現(xiàn)在二三線城市好的地段拿地成本高，人才很難到位，新的商業(yè)中心要實現(xiàn)人流量和銷售很不容易。”張江說。
蘭德咨詢總裁宋延慶最近算了一筆賬：2012年上半年，經(jīng)營業(yè)績較好的恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的物業(yè)租賃總資產(chǎn)是668.14億港元，去掉成本和稅金，每年有20億港元左右凈利潤，年收益率是3%。眾所周知，恒隆地產(chǎn)是老牌商業(yè)地產(chǎn)商，也是租金回報率最高的企業(yè)之一。恒隆地產(chǎn)尚且如此，新涉足商業(yè)地產(chǎn)的眾多開發(fā)商恐怕持平都難。
據(jù)此，宋延慶認為，商業(yè)地產(chǎn)泡沫不容忽視，未來，中小體量項目將難以存活，而在一些城市將體量做大、做差異化，形成規(guī)模后，或許能有勝算。盡管如此，他仍然強調(diào)：“變數(shù)很大。”
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