隨著調(diào)控的再度升級(jí)，和剛需市場(chǎng)相比，豪宅市場(chǎng)面臨著更大的挑戰(zhàn)，記者在近日調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，高端樓市分化明顯，部分資源占有型的復(fù)合性豪宅走俏。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京一家頂級(jí)豪宅剛剛成交兩套房源，總價(jià)超億元。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，在當(dāng)前新形勢(shì)下，部分豪宅銷(xiāo)售將受到抑制，但頂級(jí)樓盤(pán)憑借資源獨(dú)有性和大額資產(chǎn)配置的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，或?qū)⒂瓉?lái)逆市走強(qiáng)的機(jī)遇，未來(lái)豪宅產(chǎn)品銷(xiāo)售極有可能呈兩極分化趨勢(shì)。

 

豪宅市場(chǎng)升溫

 

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2月份北京在售報(bào)價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平米的公寓豪宅共計(jì)76個(gè)，其中共有39個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，與去年同期相比成交套數(shù)增長(zhǎng)130%。另外，受調(diào)控政策出臺(tái)前的“末班車(chē)”效應(yīng)影響，二手豪宅在3月份的成交量更是空前高漲，3月份北京單價(jià)在4萬(wàn)元以上的高端二手住宅成交量總計(jì)901套，環(huán)比增加352.76%，同比增加384%，相比近三年來(lái)，最高值漲幅超一倍。

 

另外，中國(guó)富豪在海外置業(yè)比例正在不斷走高。據(jù)相關(guān)消息，澳洲70%新房銷(xiāo)售給中國(guó)客戶；中國(guó)人在美國(guó)置業(yè)已達(dá)數(shù)百億，成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二大海外買(mǎi)家。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，如果說(shuō)富人海外置業(yè)有乘歐債危機(jī)抄底海外房產(chǎn)的心態(tài)，但與國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)升溫聯(lián)系起來(lái)分析，則揭示出投資房地產(chǎn)正是源于國(guó)內(nèi)狹窄的投資渠道正日益令富豪階層擔(dān)憂。在實(shí)業(yè)尚未回暖以及股市不明朗的情形下，富豪面臨投資渠道的瓶頸，買(mǎi)進(jìn)超級(jí)不動(dòng)產(chǎn)不失為絕佳的資產(chǎn)配置選擇。這也是在調(diào)控最為嚴(yán)厲的2011和2012年北京豪宅市場(chǎng)依舊量?jī)r(jià)齊升的原因。

 

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，包括盤(pán)古大觀、釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院、霄云路8號(hào)等區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目在內(nèi)，北京部分豪宅項(xiàng)目?jī)赡觊g物業(yè)資產(chǎn)增值達(dá)20%-50%，投資回報(bào)率相當(dāng)可觀。

 

調(diào)控致豪宅進(jìn)入分化期

 

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為“京細(xì)則”進(jìn)一步收緊購(gòu)買(mǎi)資格可能對(duì)豪宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售帶來(lái)壓力，一位長(zhǎng)期代理銷(xiāo)售豪宅項(xiàng)目的人士則表示，從供求方面分析，北京四環(huán)內(nèi)的高端產(chǎn)品共計(jì)約3000套，市場(chǎng)需求卻遠(yuǎn)不止這些，稀缺性決定了豪宅產(chǎn)品的價(jià)格必然堅(jiān)挺。

 

限購(gòu)收緊的影響更多是在心理層面上的，普通豪宅銷(xiāo)售可能會(huì)受到波動(dòng)，但對(duì)于頂級(jí)豪宅購(gòu)家的影響就顯得比較有限。作為“超富階層”，他們資金雄厚，信息來(lái)源多元化，因而更看重整體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)，不輕易被短期市場(chǎng)變化所左右，他們一旦判斷清樓盤(pán)的價(jià)值屬性，就會(huì)果斷下單。

 

該人士補(bǔ)充分析，對(duì)于頂級(jí)富豪而言，與資產(chǎn)合理配置相比，購(gòu)買(mǎi)資格并不是重點(diǎn)，就其代理過(guò)的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，以公司名義購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的買(mǎi)家比例正在呈明顯上升趨勢(shì)。

 

與當(dāng)前業(yè)界對(duì)“新國(guó)五條”再度收緊樓市擔(dān)憂不同，另外一些人則認(rèn)為，“新國(guó)五條”或許正是一個(gè)新的開(kāi)端。當(dāng)前“新國(guó)五條”突出以加大供應(yīng)、稅收、利率為代表經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控樓市，同時(shí)手段傾向于“細(xì)致化”趨向?？梢栽O(shè)想，未來(lái)樓市實(shí)現(xiàn)中低端項(xiàng)目滿足剛需，而高端項(xiàng)目成為大額資產(chǎn)“蓄水池”的“雙軌”局面有機(jī)會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

 

豪宅復(fù)合性功能受重視

 

值得一提的是，豪宅市場(chǎng)的需求正在發(fā)生微妙的變化。與以往客戶粗放的投資性購(gòu)買(mǎi)不同，這些“財(cái)智人群”大都受過(guò)良好的教育，既擁有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)又不乏獨(dú)到的生活品位。他們不僅僅對(duì)樓盤(pán)的地段感興趣，對(duì)樓盤(pán)的藝術(shù)價(jià)值、功能性?xún)r(jià)值，甚至附加服務(wù)也相當(dāng)看重。

 

事實(shí)上，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，一些頂級(jí)高端樓盤(pán)的價(jià)值功能對(duì)城市豪宅的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有了新的突破和定義。以位于亞奧核心板塊的盤(pán)古大觀為例，該項(xiàng)目作為位于北京國(guó)家形象區(qū)內(nèi)唯一的超七星豪宅，項(xiàng)目毗鄰鳥(niǎo)巢、水立方和奧運(yùn)公園，區(qū)位價(jià)值具有不可重復(fù)性。而大師規(guī)劃的龍形設(shè)計(jì)，擁有極高的建筑藝術(shù)價(jià)值。

 

亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)崔民分析認(rèn)為，財(cái)富階層的消費(fèi)觀念越來(lái)越成熟，早期單純追求炫富、對(duì)位身份的豪宅，已不能滿足他們的需要。出于對(duì)事業(yè)、生活、未來(lái)發(fā)展、保值增值、資本運(yùn)作、資產(chǎn)配比等多方面的需求，他們要求豪宅的功能越來(lái)越復(fù)合，產(chǎn)品品質(zhì)及配套服務(wù)越來(lái)越高端，完全向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊。