4月是“國五條”新政落地的首月，北京的純商品住宅成交量降幅明顯，高達(dá)五成，房價統(tǒng)計數(shù)字也呈現(xiàn)滯漲，但供求矛盾仍凸顯。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，京城商品住宅后市取決于市場博弈。

 

今年前4個月，北京市新建商品住宅市場經(jīng)歷了一次較大的起伏。1月份、3月成交量均維持在萬套以上，但在新政與供給不足影響下，4月份純商品住宅成交量不足1月份、3月份的五成。有數(shù)據(jù)表明，截至4月31日，北京4月份全月新房市場網(wǎng)簽套數(shù)為15844套，二手房市場為6736套，環(huán)比分別下降了41%和86%。根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨家數(shù)據(jù)顯示，北京4月份的高端二手住宅成交量下滑更為明顯，總計105套，環(huán)比下降88.35%，同比下降40.34%，為2012年3月份以來最低值。

 

4月份北京樓市成交量的大幅下降，并未出人意料。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析，受新國五條影響，3月份北京房地產(chǎn)市場集中成交，行情一度達(dá)到爆棚，這在一定程度上透支了市場的交易量。進(jìn)入4月以后，尤其是二手房市場，前來門店咨詢的客戶寥寥，連續(xù)多天成交掛零，直到4月20日以后，經(jīng)紀(jì)人帶看的客戶才逐漸增多。價格方面，受到20%個稅影響，二手房市場部分區(qū)域出現(xiàn)了降價的現(xiàn)象，但整體基本穩(wěn)定，新房市場在政府強力管制下，體現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的房價呈滯漲。4月份頂級高端住宅成交量下降帶來的基數(shù)值減小也使高端二手住宅呈現(xiàn)被動的價格下降。

 

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月新增商品住宅期房項目10個，總供應(yīng)量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，受新政影響4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。供應(yīng)量達(dá)到2011年限購?fù)诘淖畹椭?。一方面，是受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。另一方面，當(dāng)前房企的漲價意愿仍然較強，存在博弈心態(tài)。開發(fā)商短期可能會堅守價格保持觀望，但在資金和銷售進(jìn)度的壓力下，也會調(diào)整價格逐步入市。隨著傳統(tǒng)銷售旺季到來，預(yù)計5月上旬市場供應(yīng)或會出現(xiàn)小幅增長，但較難出現(xiàn)集中釋放，低量供應(yīng)的態(tài)勢依舊會持續(xù)，導(dǎo)致庫存不斷下降，這將使商品住宅市場的供需矛盾突出。

 

由于目前北京新建住宅預(yù)售證監(jiān)管非常嚴(yán)格，所有項目均不允許超過之前或者同區(qū)域價格，雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，新建住宅價格停漲，進(jìn)而影響著二手房的價格。中原地產(chǎn)市場研究部分析，北京樓市后市主要要看新房市場。北京新建住宅市場如果沒有限價房入市稀釋房價的情況下，北京預(yù)售證監(jiān)管的力度不會降低。雖然短期內(nèi)純商品房的開發(fā)商可以延緩獲得預(yù)售證，但如果政府監(jiān)管時間超過兩個月，開發(fā)商不僅要面臨客戶需求變化的影響，房企的資金壓力也將明顯加大。所有預(yù)期在1-2個月的市場博弈后，很有可能出現(xiàn)部分項目加快預(yù)售。預(yù)計房價在目前3個月內(nèi)零上漲的可能性非常大。