根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2013年3月，全國70個大中城市中有68個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲。近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告指出，房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)全面反彈，表明住宅市場重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整。

 

報告警告稱，住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進改革，那么市場還將出現(xiàn)大起大落。只有在堅持調(diào)控不放松的同時，加速推進房地產(chǎn)市場制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調(diào)”的歷史怪圈，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。

 

然而，《中國企業(yè)報》記者在對多家房地產(chǎn)企業(yè)的采訪中了解到，業(yè)內(nèi)普遍認為，在目前的商品房市場調(diào)控政策方面犯了方向性的錯誤，用錯誤的計劃性調(diào)控手段對待相對市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場，只能造成失調(diào)，根本不可能實現(xiàn)調(diào)控目標。

 

方向反了

 

調(diào)控面臨“空調(diào)”尷尬

 

進入5月，多個城市“國五條”細則陸續(xù)滿月。最新數(shù)據(jù)顯示，當前主要城市樓市成交量開始下行，但房價仍呈上漲之勢。

 

5月2日，中指院發(fā)布4月份房地產(chǎn)市場“百城價格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，百城住宅平均價格自2012年6月以來連續(xù)第11個月環(huán)比上漲，漲幅縮小0.06個百分點；同比則是連續(xù)第5個月上漲，漲幅擴大至5.34%.來自中指院數(shù)據(jù)顯示，4月份全國百城住宅平均價格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%.其中76個城市環(huán)比上漲，24個城市環(huán)比下跌。此外，本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加8個，環(huán)比上漲的城市則比上月減少8個，其中漲幅在1%（含1%）以上的有40個，較上月減少11個。

 

從嚴厲的程度上，可以看出此次政府調(diào)控的決心，然而，為什么結(jié)果仍然是房價不降反升呢？

 

“又成‘空調(diào)’。”卓達集團[簡介 最新動態(tài)]副總裁、大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時只回復(fù)了簡單的四個字。“‘國五條’經(jīng)過差不多兩個月市場的適應(yīng)期，現(xiàn)在負面影響已經(jīng)被市場逐步消化，市場已經(jīng)進入了原有的理性，從結(jié)果看，總體的房價，仍然在持續(xù)上漲勢頭，經(jīng)過一段時間的遲疑，又恢復(fù)了緩慢上漲的勢頭。”

 

在分析房價上漲的原因時，柏文喜認為主要是三個因素，第一，地方政府財政壓力的倒逼，讓其以各種方式消解了“國五條”對房價的壓力。從結(jié)果看，目前只有北京市一個城市在執(zhí)行20%的交易稅規(guī)定，其他城市都以各種方式進行了規(guī)避。第二，從長期因素來看，決定房價因素主要還是供求問題。他認為，中國基本實現(xiàn)了一個家庭有一套住宅居住的狀態(tài)，但房產(chǎn)持有不均衡，經(jīng)常是有房子的人持有兩套到三套以上，沒房子的人、剛需一族仍然是規(guī)模巨大，而且城鎮(zhèn)化的趨勢讓剛需一族保持了比較堅定的市場基礎(chǔ)，在相當長的一個時間段內(nèi)，因為人口向城市集中，尤其是向大中城市集中，還是讓剛性需求有較大的市場，另外，改善性的需求也有較大的市場。第三，中國房價還受國際因素的影響。房價受中國貨幣發(fā)行量的影響，中國的貨幣發(fā)行量又受制于西方主要貨幣發(fā)行量的影響，在西方量化寬松貨幣政策的情況下，人民幣要保持資金不外流，也被迫采取相應(yīng)的量化寬松的政策，這樣會導(dǎo)致大量的人民幣釋放出來，進入貨幣市場，引起資產(chǎn)價格上漲。房產(chǎn)作為中國人持有的財富里面最主要的價值形式，在貨幣超發(fā)的情況下，價格當然不會下降，而且還會上漲。

 

美林國際（香港）有限公司執(zhí)行董事劉芮東在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時也同樣提到了“空調(diào)”說，“從現(xiàn)在情況看，房價還會漲，新的‘國五條’，如果能強硬實施堅持好長一段時間的落實，還要有各地政府堅定的落實，肯定能起到抑制房價的作用，關(guān)鍵是，地方政府的態(tài)度。”劉芮東認為，從總體來看，調(diào)控是沒有打在房地產(chǎn)的“七寸”上，只靠行政上的對策與方法，肯定會造成“屢調(diào)屢高、屢高屢調(diào)”的現(xiàn)狀。

 

中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團副總經(jīng)理王路在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時，則用了調(diào)侃方式婉轉(zhuǎn)地提醒政府一直在商品房市場調(diào)控方面犯了方向性的錯誤，“目前這些計劃性措施，實際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價格的作用。”他認為，是政府用錯誤的計劃性調(diào)控手段對待相對市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場，但在關(guān)鍵的土地供應(yīng)市場上沒有限價，土地供應(yīng)規(guī)模也沒有放開，生產(chǎn)成本不斷上升，再加上銷售價格人為限底，銀根又持續(xù)緊縮，反而加劇了供應(yīng)短缺，限價變成了剛性漲價。

 

 

剛剛過去的4月，CRIC監(jiān)測的十大重點城市中，除了杭州和武漢的成交面積環(huán)比出現(xiàn)10%以內(nèi)的小幅增長，其余8個城市環(huán)比全線下跌，平均跌幅達3成以上。其中下跌幅度最高的四位為廣州、成都、北京和上海，跌幅依次為61.06%、55.89%、47.52%和40.64%.可見，在經(jīng)歷了3月趕末班車式的集中釋放后，十大重點城市的交易量在4月出現(xiàn)了一波明顯的集體回落。CRIC認為，這種回落是市場在3月爆發(fā)式的增長以后一個正常的回調(diào)，而不是像外界想象中新政見效的產(chǎn)物。數(shù)據(jù)顯示，十大重點城市中除了北京、廣州和成都3個城市外，其余7個城市4月的交易量均高于該城市2012年的年均水平。

 

CRIC研究中心認為，本輪以“國五條”為標準的調(diào)控正面臨失效的尷尬。

央地博弈，房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生

 

從近日公布的2012年報表看，房地產(chǎn)行業(yè)108家A股房地產(chǎn)上市公司共實現(xiàn)營業(yè)收入5492.28億元（+29%），實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤702.16億元（+19%），行業(yè)ROE14.1%（+0.6%）。13年Q1房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入914.50億元（+40%），歸屬上市公司股東凈利潤114.72億元（+44%），行業(yè)ROE2.2%（+0.4%）。

 

中投證券李少明認為，從2012年及2013年1季度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，行業(yè)最壞時期已過，處于恢復(fù)性發(fā)展中。由于近期房價持續(xù)上漲，政策壓力大，地方政府依賴預(yù)售證價格監(jiān)管控制房價，受此影響開發(fā)商延遲推盤，成交短期內(nèi)或?qū)⑿》禄?。但中長期來看，全國性及開發(fā)普通住房優(yōu)質(zhì)開發(fā)商受調(diào)控影響小，行業(yè)集中度顯著提升。

 

“因為地方財政支出的壓力，使得地方政府設(shè)法出讓更多的土地，從土地出讓金中獲得財政來源，如果房價下跌，出讓土地就不會太順利，會造成地價下跌。”柏文喜向《中國企業(yè)報》記者表示，“所以地方政府在打壓房價方面是沒有積極性的，最多就是讓價格保持合理范疇，不要暴漲，也不要暴跌。”

 

業(yè)內(nèi)普遍認為由于央地博弈的原因，市場化相對成熟的房地產(chǎn)行業(yè)正可以在夾縫中求生存。“目前這些計劃性措施，實際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價格的作用。”王路認為，“正是十年調(diào)控的結(jié)果，而這種方式明顯違背市場規(guī)則，為開發(fā)商們提供出供求失衡的漲價理由。”

 

“現(xiàn)在看來，政府控制的目標，只是希望房價不要過快地上漲，只能做到這一點。如果讓房價下跌，對于中國經(jīng)濟來講，將是災(zāi)難性的，這是政府不愿意看到的，也是各方都不愿意看到的。”柏文喜認為，“從目前各大地產(chǎn)商入市拿地的態(tài)勢看，現(xiàn)在又恢復(fù)了相對的活躍，說明市場目前已經(jīng)把‘國五條’的利空已經(jīng)消化了。”

 

據(jù)介紹，目前拿地一線城市仍是房企爭奪焦點，而二三線城市則更多面臨去庫存壓力。

 

而劉芮東向《中國企業(yè)報》記者介紹，地產(chǎn)商拿地總體觀望的狀態(tài)，個別城市熱情高，總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。他認為，二三線雖然有小城鎮(zhèn)政策的刺激，都在做小城鎮(zhèn)建設(shè)的模式探索，但其實因為土地財政問題，地方政府早已經(jīng)開始了小城鎮(zhèn)建設(shè)試點，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)之所以在這些地區(qū)沒有瘋狂拿地，是已經(jīng)拿了很多地，大量土地在消化過程中。

 

劉芮東同時向記者透露，美林香港正在北京全面布局。

 

一直專注于赤峰這個三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的中瑞恒基（北京）投資控股有限公司執(zhí)行副總裁崔振凱接受《中國企業(yè)報》記者專訪時介紹，調(diào)控對于他們企業(yè)影響不大。

 

據(jù)崔振凱介紹，因為赤峰沒有像其他城市那樣在前幾年大量釋放土地，因此，當?shù)胤科笕齑鎵毫σ膊淮螅?ldquo;調(diào)控肯定有影響，政府調(diào)控是打壓房地產(chǎn)投資，不是打壓剛性需求，房地產(chǎn)有居住的屬性，也有投資的屬性，原來老百姓買房，有投資愿望，現(xiàn)在把投資屬性放大了，所以調(diào)控是打壓投資屬性。但現(xiàn)在我們的房子都是滿足剛性需求的。”

 

 

崔振凱也同時認識到，房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌，將來房地產(chǎn)門檻相對會提高，對于產(chǎn)品研發(fā)能力、整合各種資源的能力、資金的運作能力、品牌影響力都將有一定要求，“房地產(chǎn)行業(yè)肯定會由客戶被動接受產(chǎn)品轉(zhuǎn)向如定單式地產(chǎn)的趨勢，像歐美國家一樣。”

 

與此同時，另一個趨勢是，房地產(chǎn)企業(yè)一直在試水多元化發(fā)展方向，越來越多的房企紛紛高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大旗，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟潛力較好的二三線城市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，最近一個月內(nèi)，包括永泰、首創(chuàng)[簡介 最新動態(tài)]、華遠[簡介 最新動態(tài)]、萬科[簡介 最新動態(tài)]等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)。

 

“旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)……地產(chǎn)不得不與產(chǎn)業(yè)結(jié)合了！”皇家驛棧酒店董事長劉少軍感慨。

 

業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場不斷細分是這個市場逐漸走向成熟的一種標志，產(chǎn)業(yè)的細分化是必然趨勢。