一直被卡得很緊的預售證發(fā)放，終于從4月底開始有了小小的開閘。北京市住建委網站顯示，4月，北京共有13個樓盤取得預售證。
其中，4月份前20天，僅有4個樓盤取證，可售住宅套數為1239套；4月份后10天，共有9個樓盤取得預售證，新增住宅供應3308套，遠遠超過中上旬。這9個預售證中有6個是在4月27、28、29日三天集中批復的。
截至5月7日，又有位于房山竇店的萬科幸福匯[最新消息 價格 戶型 點評]、豐臺的園博府、常營的常楹公元[最新消息 價格 戶型 點評]等3個項目獲得了預售證。
不過，還是有相當一部分樓盤在獲得預售證的道路上進程緩慢。
不接受指導價難獲預售證
“我已經關注你們項目快半年了，從去年12月就說即將開盤，后來又說今年3月開盤、4月開盤，到現(xiàn)在也沒開盤。價格一直也問不到，實在是開不了我就看別的房去了。”
在位于亦莊的和成璟園樓盤售樓處，一聽銷售人員說樓盤將在五六月份開盤，看房者抱怨。銷售人員則顯出一臉無辜說：“我們比您還著急，預售證一直批不下來，現(xiàn)在批個預售證多難呢！不是我們一家，很多樓盤都是這樣。我們樣板間5月11日就開放了，您可以來看看，不如今天先排個號，買房時能享受9.9折的優(yōu)惠。雖然現(xiàn)在價格還沒定，但您可以參考周邊同類產品的價格。”
3、4月份以來，本市的新盤要想取得預售證越來越難。
根據3月30日發(fā)布的“國五條”北京細則，北京將進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。
4月10日，北京市住建委主任楊斌做客城市服務管理廣播“市民對話一把手”節(jié)目時表示，本市新建商品房在申報預售資格時，要接受政府對價格進行的管理和引導，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質商品房的價格。如果開發(fā)商不接受指導價，將不予發(fā)放預售許可證。
獲批售價均漲幅不大
市住建委網站顯示，“國五條”北京細則實施以來，4月份取得預售證的樓盤的擬售價格，都與該樓盤上一次的擬售價格差距不大。
如4月27日，通州項目K2玉蘭灣的6號樓、10號樓獲得了預售證，幾乎與上一次的擬售價格相當，如6號樓的價格不到27000元/平方米，而今年3月份該項目拿證的擬售價格均在27000元/平方米以上。
4月29日，亞奧·金茂悅B2-5和B2-8兩棟樓取得預售證，擬售價格分別為34234元/平方米和36281元/平方米。去年11月，該項目B2-1號樓取證，預售價格35999元/平方米。
5月4日，萬科[簡介 最新動態(tài)]幸福匯的三棟樓取得了預售證，獲批的擬售價格明顯低于8個月之前。去年9月，萬科幸福匯10號樓、16號樓的擬售價格約為11000元/平方米，實際成交價近10000元/平方米，而此次新拿到預售證的三棟樓擬售價格均未超過11000元/平方米。
首次開盤的純新盤獲批的擬售價格基本與周邊項目持平，如位于豐臺區(qū)郭公莊的北京方向擬售價格為36800元/平方米，而今年初，同樣位于郭公莊的萬科藍獲得預售證，兩棟樓的擬售價格都在36000元/平方米以上。
團購房源拉低擬售均價
記者調查發(fā)現(xiàn)，在獲得預售證的項目中，有一些低價的團購房源，拉低了項目的整體售價。
4月27日，位于通州的華業(yè)東方玫瑰[最新消息 價格 戶型 點評]B區(qū)的兩棟樓獲得了預售證，擬售價格均在16200元/平方米左右。這一價格不但比去年11月該樓盤D區(qū)三棟樓獲批的擬售價格要低1700元/平方米，同時也比D區(qū)三棟樓的實際成交均價還低。
截至記者發(fā)稿前，市住建委網站顯示，華業(yè)東方玫瑰在去年11月獲得預售證的D5、D7、D8三棟樓已簽約387套，成交均價為16352元/平方米。
記者了解到，華業(yè)東方玫瑰新取得預售證的B區(qū)兩棟樓400多套房源均已被團購。銷售人員表示：“這兩棟樓拿到預售證后就直接賣給團購方了，不進入市場銷售。”
5月5日，常楹公元有6、7、8號樓共三棟樓323套房源取得了預售證，其中，7、8號樓約260套房源已被某公司整棟購買，真正進入市場的新增房源只有50套。
據悉，常楹公元被團購的7號樓的擬售價格為24719元/平方米；并非團購的6號樓的擬售價格則高達39995元/平方米，與該項目上一期開盤最高擬售價格34625元相比，漲幅超過5000元/平方米。不過，銷售人員告訴記者，6號樓的實際售價仍為目前項目均價34000元/平方米。
開發(fā)商推盤策略分化加劇
在預售證面前，開發(fā)商分為了三種化身，有一些急于快速周轉以獲取資金的開發(fā)商，加快了推盤速度。
“不用排號，我們房源充足，五一期間新開了兩棟樓。”K2玉蘭灣銷售人員說。市住建委網站顯示，K2玉蘭灣在4月新獲得預售證的共有449套房源，此前拿到預售證的房源中還有約66套可售房源。
克爾瑞機構分析指出，K2玉蘭灣的景觀明顯強于周邊樓盤，周邊主要生活配套設施也明顯便利，目前K2玉蘭灣的售價及銷售情況是價格高、賣得慢。
與上面的狀況相反，一些前期熱銷的項目現(xiàn)金流比較充裕，因而多選擇推遲入市，加上目前多個項目已經是無房可賣的狀況，均使得當下新增入市的房源減少，這又開始讓購房者擔心市場上供需關系是否會改變，以及是否會引發(fā)房價方面的變化。
“以前是開發(fā)商向購房人扛價，現(xiàn)在是開發(fā)商向住建委扛價。但是，扛價就拿不到預售證。”有開發(fā)商表示，在市住建委對項目預售證審批的嚴防死守中，有一些企業(yè)今年前幾個月并無突出銷售業(yè)績，如今又到項目新的節(jié)點，一直籌措開盤卻遲遲拿不到證，這讓這些開發(fā)商們“壓力山大”。
“好多樓盤都說四五月份開盤，卻遲遲不開，這不是明擺著讓手中有房可賣的開發(fā)商漲價嗎？”在K2玉蘭灣售樓現(xiàn)場，一位看房人向記者表示。讓他擔心的是，意在控制漲價的限價措施，是否會成為雙刃劍？因為易居研究院的監(jiān)測數據顯示，截至3月底，北京的庫存量創(chuàng)2010年1月以來的最低水平。
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首地·浣溪谷拿證后捂盤惜售
在“一證難求”的狀態(tài)下，獲得預售證的樓盤，有的格外惜售。
以大興首地·浣溪谷為例，該項目已于4月28日取得了預售證，應于4月30日零點開盤。但銷售人員表示：“要到5月11日開盤。”
記者了解到，首地·浣溪谷共有300套房批準銷售，“現(xiàn)在已經排了七八百號了，5月5日是最后一天排號，只有排號的客戶才有資格參加開盤前一天的搖號、選房，排號要交2萬元意向金。”首地·浣溪谷銷售人員說。
延伸
豪宅遇到定價難題
“不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質商品房的價格”是北京市住建委的兩條定價紅線。一個多月以來，有不少項目多次申報被駁回，又多次調整申報價格。然而，到底是拼價格還是拼關系，開發(fā)商們可謂各顯神通。
“之前賣毛坯房的，現(xiàn)在開賣精裝修，就是為了申報時每平方米能多加幾千塊錢。以前賣精裝修房源的，現(xiàn)在開始緊著毛坯房源賣，因為精裝修房價格本來就稍高一些，再加價不好通過審批，賣毛坯房可以名義上降幾千。”通州一位開發(fā)商表示。
有業(yè)內人士也指出：“在長期限價的背景下，不排除有開發(fā)商被迫做出在產品上做減法，悖離樓盤高品質的追求。”
對于那些高端樓盤來說，如何定價、如何取得預售證，成為所面臨的新問題。
在4月份獲得預售許可證的13個住宅樓盤中，只有位于望京的一個樓盤獲批售價超過50000元/平方米，其余項目售價都在40000元/平方米以內，而且有一半以上報價都在20000元/平方米以下。
位于大興區(qū)西紅門附近的鴻坤·林語墅，是鴻坤地產在該區(qū)域內開發(fā)的高端別墅項目。項目總經理侯守超表示，這是一個純別墅的高端項目，計劃在今年6月開盤入市，打造區(qū)域標桿項目。
而鴻坤·林語墅所在區(qū)域以普通住宅樓盤為主，售價普遍在20000多元/平方米。與之相比，鴻坤·林語墅定位明顯高端，而且在精裝修、健康住宅技術等方面的成本投入不菲，預計售價應該明顯高于區(qū)域內在售項目價格。
如何審批高端住宅項目預售證，這讓市場各方都拭目以待。
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