關(guān)于房地產(chǎn)，市場上最近有三個信息值得注意。

 

    一是上市房企負債率四年來首次下降。

 

    機構(gòu)日前發(fā)布的2013年中國房地產(chǎn)上市公司研究成果報告顯示，截至2012年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為62.27%，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為67.05%，較2011年分別下降1.16和0.38個百分點，是2009年以來的首次回落。

 

    此外，剔除預收賬款后，滬深上市房地產(chǎn)公司2012年末的有效負債率均值為48.48%，同比下降1.90個百分點，而內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的有效負債率為54.30%，與上年基本持平。在負債水平回落的同時，房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力也進一步加強。

 

    二是一線城市地王再次頻頻涌現(xiàn)。

 

    5月22日，北京大興區(qū)三宗經(jīng)營性土地公開掛牌出讓，成交金額達到35.22億元，創(chuàng)下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高；一天之后，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，兩塊土地的樓面價分別達到了每平方米2.4萬元和3.5萬元；5月29日，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”紀錄；5月30日，北京世紀鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司以10.4億元的代價，競得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價達到每平方米13601元。但就在4月份之前，該區(qū)域地價不過每平方米五六千元。

 

    三是房產(chǎn)稅擴圍。

 

    日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。發(fā)展改革委有關(guān)負責人就此表示“今年會有具體動作”。相關(guān)部委的官員也對房產(chǎn)稅擴圍進行了重點解讀。

 

    從房地產(chǎn)調(diào)控的角度看，上述三個信息并不是孤立存在的，在一定程度上互為因果。

 

    首先，在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，上市房企負債率下降說明，它們在調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略之后已經(jīng)適應(yīng)了目前這種調(diào)控政策的壓力，其生存狀況獲得了明顯的改善。

 

    市場人士認為，盡管今年城鎮(zhèn)化大會還沒有召開，但在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，龐大住房需求將繼續(xù)支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)快速發(fā)展，隨著利好效應(yīng)逐步傳導到資本市場，房地產(chǎn)板塊有望出現(xiàn)新一輪的投資機會。

 

    基于這樣的發(fā)展預期與自身抗調(diào)控能力的增強，房企要想長遠發(fā)展，就要想方設(shè)法獲得建設(shè)用地這個稀缺資源。于是，地王的頻繁再現(xiàn)也就不難理解了。

 

    從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，抑制房價上漲并沒有取得預期的效果。為了抑制高房價，房地產(chǎn)調(diào)控政策必然會進一步加碼。于是，就有了房產(chǎn)稅征收試點擴圍的官方表態(tài)。

 

    其次，這三個信息引發(fā)了這樣一個問題，寄望房產(chǎn)稅擴圍來實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的目標是否現(xiàn)實。

 

    從已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的措施看，稅收是最能觸動各方利益的一個手段，堪稱調(diào)控的“殺手锏”。但面臨擴圍的房產(chǎn)稅卻首先需要解決兩個問題：一是面向增量還是存量進行征收。針對增量征收可使房產(chǎn)稅順利起步，但如果長期回避存量，則可能造成稅收不公平；二是征收來的房產(chǎn)稅用在哪里。有專家建議，房產(chǎn)稅在試點階段主要用于保障房建設(shè)是可以理解的，但在擴容以后，就必須進行該項稅收的長遠規(guī)劃。

 

    此外，有稅法專家提醒，指望“一稅治百病”是不現(xiàn)實的，房地產(chǎn)調(diào)控政策需要從政策導向、土地供應(yīng)、房企規(guī)范運作、稅收等方面進行全方位的立體設(shè)計并采取措施確保執(zhí)行力不打折，才能實現(xiàn)調(diào)控的預期效果。