據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年前5月北京商品住宅成交量價齊升。同時，由于新增供應(yīng)滯后，供需矛盾較為突出。其中，改善性需求都比較旺盛，去化速度明顯。
樓市供需失調(diào)
根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5月北京市商品住宅共實現(xiàn)成交52481套，成交面積557.84萬平方米，相比去年同期分別增長44%、43%。與此同時，前5月北京住宅市場成交均價為22114元/平方米，相比去年同期也上漲了12%。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，從階段性成交情況來看，北京樓市開始進入第二輪調(diào)控周期，從成交情況可以看出，第二輪調(diào)控對于成交的打壓并不像之前一輪那樣嚴重。這一方面由于需求方在經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控之后對房價下調(diào)的預期已減弱，相比去年同期入市積極性明顯加強；另一方面，由于整體市場價格的回升，相比去年同期供應(yīng)方的積極性也有所提升。
雖然相比去年同期市場供應(yīng)量有所回升，但是基于巨大需求群體的存在，目前樓市仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，前五個月的供需比為1:2.4。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，從1-5月總供銷比數(shù)據(jù)來看，2013年供銷比由2011年與2012年的1:1.1上升到1:2.4，雖然2013年總供應(yīng)絕對量并沒有出現(xiàn)大幅下降，但是與旺盛的需求相比，供需矛盾依然比較突出。從當前庫存數(shù)據(jù)來看，截至5月底，商品住宅庫存量為63304套，比去年年底減少1.8萬余套，供應(yīng)不足也使庫存量進入消化階段。
“一方面限價令的實施直接打擊了近期項目入市的積極性，另一方面2011-2012年度宅地成交的不足使得各大房企可轉(zhuǎn)化為供應(yīng)的土地儲備出現(xiàn)‘斷檔’”，高姍認為，短期內(nèi)樓市供需倒掛現(xiàn)象將持續(xù)，受此影響，項目售價以及整體市場價格仍將處于隱性漲價的趨勢。
中高端需求崛起
價格方面，雖然整體市場目前價格漲幅放緩，但上漲的趨勢依然比較明顯。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月北京新建住宅成交均價為20915元/平方米，與前兩月相比基本持平。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，價格出現(xiàn)持平的主要原因是因為嚴格的限價政策，體現(xiàn)到簽約的均價出現(xiàn)明顯的停滯。不過，部分項目額外增加的裝修款，使得實際市場價格還是出現(xiàn)了微漲。“特別是5月下半月出現(xiàn)的全國地王潮，不僅代表了開發(fā)商的預期爆棚，也會影響在售物業(yè)的價格和購房者的市場預期。”
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，今年4-5月都有成交的64個相對熱銷的項目中，價格上漲的項目占比為62.5%，但超過7成漲幅在5%以內(nèi)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，成交均價出現(xiàn)微漲，一方面是由成交結(jié)構(gòu)引起，5月五環(huán)內(nèi)成交占比較上月上升了7.1個百分點，且均價在2萬/平方米以上的成交占比上升10.1個百分點，結(jié)構(gòu)性拉升了成交均價。另一方面，從市場成交的熱銷項目來看，十個熱銷的項目中，有5個項目的成交均價在2萬元/平方米以上，其中有2個在3萬元/平方米以上，都較上月有所增加。
張旭認為，當前剛需與改善性需求都比較旺盛，性價比較高的項目在較短時間里基本都能獲得較好的去化率。如山語園、潤熙家苑等項目，開盤一個月左右去化率都在6成以上，還有一些項目有很高的預訂率，比如位于4-5環(huán)之間的中端項目新方向家園預訂率達到7成以上。
另外，位于大興的華潤公元九里也獲得了較好的客戶來訪量，自開盤以來，項目以大平層的產(chǎn)品形式、全精裝實景現(xiàn)房的高品質(zhì)特質(zhì)、多重公園圍合的環(huán)境資源以及配套的教育資源等，始終保持不俗的市場表現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認為，之所以出現(xiàn)這樣的旺銷局面，可能是由于當前新房價格比較穩(wěn)定，同時，新政一定程度上促使部分改善性需求大量流入中端新房市場。
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