住建部政策研究中心主任秦虹稱，未來除了貸款外，房企一定要多關注直接融資，因為這一定會成為改善房地產企業(yè)資金需求的重要工具。

 

不斷收緊的地產調控，極大改變了房地產企業(yè)的融資環(huán)境與資金來源，房地產直接融資的比重正在不斷攀升之中。住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合展開民間資本調研發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)企業(yè)的融資結構正悄然變化，直接融資已成為房地產開發(fā)企業(yè)重要的資金來源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。

 

高和資本董事長蘇鑫介紹，房地產直接融資的具體方式主要有：房地產信托、房地產基金和券商資管。受地產信貸緊縮政策影響，2012年房地產直接融資的占比快速上升，去年房地產信托余額為6800億元，發(fā)展非常迅速，投資額比較大，但股權融資有一定的局限性；房地產基金剛剛發(fā)展起來三五年時間，其認為去年有1000億元到2000億元，好處是專業(yè)的機構占比55%；另外，券商資管也發(fā)展迅速。

 

“關注直接融資，關注新的金融行業(yè)的細分領域的市場變化和投資需求。”蘇鑫稱，未來要做大房地產就必須關注直接融資方式。

 

住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，一方面，房地產企業(yè)是資金密集的行業(yè)，離不開資金的支持，另一方面，不斷加碼的地產調控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。因此秦虹認為，下一個維持房地產企業(yè)發(fā)展的支撐點是直接融資。

 

“如果拿開發(fā)企業(yè)的投資額和融資額兩個數(shù)字進行比較，整體來看，目前是近10年來最高的水平。”秦虹表示，這表明目前房地產企業(yè)并不缺錢，所以有能力拿地，甚至拿“高價地”，顯示目前的企業(yè)資金狀況比較好，目前開發(fā)企業(yè)的資本金、開發(fā)企業(yè)到位資金的增長速度，都是比較高的增速。

 

盡管目前流動性較為寬松，秦虹仍然強調，今年社會流動性相當充裕，但未來除了貸款外，房企一定要多關注直接融資，因為這一定會成為改善房地產企業(yè)資金需求的重要工具。“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個的大方向，需要開發(fā)企業(yè)的高度支持，是未來房地產發(fā)展新趨勢里面的一個重要特點。”秦虹表示。

 

進入2013年，房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大，房地產信托一改前幾年新增規(guī)模占比信托總量的下降趨勢，出現(xiàn)明顯增長，房地產領域成為信托資金主要投資方向。數(shù)據顯示，2013年1月，地產信托產品共發(fā)行76款，發(fā)行規(guī)模達到224億元，位居發(fā)行規(guī)模首位。4月，房地產信托占比達33%，超過金融和基礎設施。在多個投資領域受到限制的背景下，房地產信托有望再次成為信托業(yè)務重點。

 

此外，房地產調控常態(tài)化，寬松貨幣政策一去不復返，反而令房地產基金加速發(fā)展。數(shù)據顯示，自2008年到2010年之前，國內房地產私募基金發(fā)展比較緩慢，僅有20多支基金，100億左右(小區(qū)網論壇)的市場規(guī)模。2010年房地產基金開始蓬勃發(fā)展，新募基金數(shù)41支，募集規(guī)模164億元。2011年新募基金數(shù)97支，募集規(guī)模712億元。2012年進入市場調整，新募基金63支，涉及金額370億元。

 

今年年初，來自山西的晉商資本以基金形式買下北京麗澤商務區(qū)拍出的第一塊土地，則預示著房地產基金正在加速吸引更多民間資本的參與。雖然，該地塊的成交金額不到10億元，但這一事件或許正是晉商資本加速基金化的牛刀小試。

 

據新近在山西完成連續(xù)第三年度民間資本調研的蘇鑫介紹說，今年5月山西省對外宣布歷時兩年的煤炭整合已宣告完成，70%煤炭已實現(xiàn)規(guī)模化和國有控股，而在缺乏更好出口的情況下，煤炭整合后的山西民間資本正在向基金等資本證券化的形式進化，盡管，進化的速度也許仍舊有些緩慢。但是，與鄂爾多斯(7.82,-0.07,-0.89%)等新興民間資本不同，山西民間資本顯然更易于接受資本證券化的概念，將錢交給更專業(yè)的人士進行投資。山西是中國最早形成金融雛形的地區(qū)，在文化上，有豐厚的商業(yè)文明底蘊。“也許未來，基金真將成為山西民間資本的一個發(fā)展趨勢。”