重慶和上海作為全國首批征收房產稅試點城市已有兩年時間，期間關于房產稅擴容等傳言從未間斷。而近期隨著“國五條”細則的出臺，限漲、限價、限簽等強硬手段仍難以阻擋房價繼續(xù)上行。據(jù)官方數(shù)據(jù)，上月70個大中城市中就有67個出現(xiàn)房價上漲，其中廣州以2.1%的漲幅領漲全國。與此同時，北京、廣州等地最近又出現(xiàn)地王抬頭跡象，樓市似乎已對傳統(tǒng)調控手段免疫，人們又開始寄希望于房產稅的開征。那么開征房產稅究竟效應會怎樣呢？

 

試點效果影響甚微

 

上海房產稅試點征收方式是面對增量房，抑制投資投機。主要是針對本地家庭新購的第二套及以上住房，還有外地戶籍新購住房，并且給予人均60平方米的免稅住房面積（指住房建筑面積）扣除。每年征收，計稅價格為當前房屋交易價格的70%，通用稅率為適用0.6%；價格低于上年度商品新建商品住房平均價格2倍的，減為0.4%。

 

但是，在上海市稅務局公布的全市應繳納房產稅的住房統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，截至2012年底，上海共認定約5萬套住房需要繳納房產稅，其中2011年認定2萬余套，2012年約3萬套。這5萬套住房中90%適用0.4%的稅率。另外，來自上海市財政局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海市地方財政收入3429.8億元，其中房產稅22.1億元，房產稅收入在上?？傮w財政收入中僅占0.64%。去年上海新建商品住宅成交945萬平方米，同比2011年上漲29.4%，成交均價每平方米22595元，同比2011年上升0.7%。不僅如此，今年前5個月，上海的土地出讓收入高達515億元。與巨額土地出讓收益相比，2012年上海24.6億元的房產稅收入以及今年預計會增加9.8%的房產稅收入，只能算九牛一毛。

 

重慶房產稅的模式是針對高端房產，使開發(fā)商減少豪宅開發(fā)。征收范圍包括個人擁有的獨棟商品住宅（別墅）；新購的高檔住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套普通住房。重慶房產稅在在當?shù)亓餍兄环N說法：低端有保障，中端有市場，高端有約束。2011年，重慶市財政局公布，當年的房產稅收僅約1億元。據(jù)搜房網監(jiān)控中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2012年重慶房價從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價格漲幅達11.41%。

 

由此可見，開征房產稅對高房價并未如期待的那樣起到“一劍封喉”作用。據(jù)最新官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年4月上海新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲2.0%和10.2%，重慶則分別上漲1.1%和5.6%。

 

房產稅能否降房價

 

越來越多的數(shù)據(jù)顯示，短期因北上廣深一線城市核心區(qū)的漲價，樓市永遠向上的幻覺被示范放大到了全國廣大的三四線城市。從中期看，房產稅的開征可能成為擊穿中國樓市泡沫的利器。

 

“房產稅如何開征并不重要。重要的是，房產稅對中國樓市的沖擊很可能被嚴重低估了。”北京師范大學金融研究中心教授鐘偉認為，房產稅會沖擊巨大，原因在兩方面，一是從中長期看，即便沒有緊鑼密鼓的調控，中國房地產市場也已進入平臺期，此時出臺房產稅政策，雪上加霜的效果更顯著。二是房產稅是標志性的財富再分配政策。中國居民財產中最重要的形式是房產，國家統(tǒng)計局曾統(tǒng)計認為，房產占中國居民家庭財產的70％，對這一部分征稅影響極其深遠。

 

然而有業(yè)內人士分析認為，從已經出臺的房地產調控的措施看，稅收是最能觸動各方利益的一個手段，堪稱調控的“殺手锏”。但面臨擴圍的房產稅卻首先需要解決兩個問題：一是面向增量還是存量進行征收。針對增量征收可使房產稅順利起步，但如果長期回避存量，則可能造成稅收不公平；二是征收來的房產稅用在哪里。有專家建議，房產稅在試點階段主要用于保障房建設是可以理解的，但在擴容以后，就必須進行該項稅收的長遠規(guī)劃。

 

此外，有稅法專家提醒，指望“一稅治百病”是不現(xiàn)實的，房地產調控政策需要從政策導向、土地供應、房企規(guī)范運作、稅收等方面進行全方位的立體設計并采取措施確保執(zhí)行力不打折，才能實現(xiàn)調控的預期效果。

房產稅擴圍時機未到？

 

連日來房產稅試點擴圍風聲不斷，但多是媒體這邊報道，那邊各地稅務部門已先后出面辟謠，而權威專家、住建部政策咨詢專家謝逸楓也已公開表示沒有收到任何消息，目前也沒有任何城市有成形的征稅方案上報國家及征集專家意見，而因為住房信息系統(tǒng)未完善、稅率難以制定等條件的欠缺，房產稅全面推廣遠沒到合適時機。

 

有一種比較樂觀的想法是，希望通過全面開征房產稅和相關稅種，取代土地財政。但事實上，房產稅對于地方收入而言，只是冰山一角，微不足道，更難以像一些人說的，“取代地方政府對土地財政的依賴”。業(yè)內人士認為，大幅增加稅收會對購房者形成新的壓力，市場難免有抵觸，要大面積推廣恐怕不易。

 

天津財經大學經濟學院副院長叢屹教授認為，房產稅“第三地”的選擇，主要取決于當?shù)胤績r的上漲是否過快，同時還需要參考各地方政府的主觀能動性，雖然前期的模擬試點中包括了天津，但因為天津目前的房地產市場，像濱海新區(qū)等地仍表現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)，還需要市場消化。

 

叢屹教授表示，房產稅擴容短期內對樓市的影響十分有限。對比上海重慶的前車之鑒，通過房產稅對樓市進行調控的效果并不理想。房產稅目前還處于一個試點開展，積累經驗，優(yōu)化改革的過程中。而房產稅真正能起到作用的，是未來可能的對存量房的全面開征，但這必須建立在不動產登記和全國住房信息聯(lián)網完善的基礎上，同時還必須討論出一套公平合理的住房評估系統(tǒng)。不能簡單地去和國外其他發(fā)達國家做比較，因為各國之間的財稅制度是有區(qū)別的，單純就其中一項進行比較是沒有意義的。房產稅更多的作用還是作為我國未來財稅制度改革的一部分，是穩(wěn)定地方財政收入的手段，并不是用來打壓房價的。