在中央調(diào)控不放松的基調(diào)下，樓市將迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)博弈潮

 

從表面來(lái)看，70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的腳步開(kāi)始放緩，但對(duì)比去年同期數(shù)據(jù)卻發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)沖高。無(wú)論是新建商品住宅，還是二手住宅，一線(xiàn)城市均走在漲幅榜的前列。

 

全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為65個(gè)和64個(gè)，均比4月份減少了2個(gè)。新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，桂林市漲幅最高，為2.9%；二手住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，北京漲幅最高，為1.7%。雖然從環(huán)比來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅的腳步開(kāi)始放緩，但同比漲幅卻在繼續(xù)沖高。新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為69個(gè)和67個(gè)，比4月份分別增加了1個(gè)和3個(gè)。

 

一線(xiàn)城市的漲幅尤為明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)中，廣州同比漲幅15.5%，北京同比漲幅15.2%，深圳同比漲幅14%，上海同比漲幅12.2%。二手房指數(shù)中，同比漲幅最快的也是一線(xiàn)城市，北京同比漲幅12.8%，廣州同比漲幅9.9%，上海漲幅9.2%，深圳漲幅8.3%。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，從發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)減緩，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是環(huán)比價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)減少，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)增加。其中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)均比4月份減少了2個(gè)，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)比4月份分別增加了1個(gè)和2個(gè)。二是環(huán)比漲幅收窄。其中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比4月份縮小的城市有34個(gè)，福州、鄭州、廣州、成都的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅縮小幅度均在0.6個(gè)百分點(diǎn)以上；二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比4月份縮小的城市有30個(gè)。5月份，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)比4月份略有增加，既有房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的原因，也有去年同月對(duì)比基數(shù)相對(duì)較低的原因。

 

“需要注意的是，雖然環(huán)比漲幅放緩，但同比漲幅繼續(xù)沖高，根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新建商品住宅指數(shù)平均同比達(dá)到了5.65，二手房住宅則達(dá)到了3.05。雖然漲幅微緩，但整體市場(chǎng)上的恐漲預(yù)期未變。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉提醒記者。

 

政策落實(shí)是關(guān)鍵

 

5月份以來(lái)，全國(guó)主要的一、二線(xiàn)城市紛紛出現(xiàn)地王，土地溢價(jià)明顯上漲。開(kāi)發(fā)商對(duì)土地價(jià)格看漲，將傳導(dǎo)影響對(duì)新建項(xiàng)目的銷(xiāo)售及購(gòu)房者預(yù)期上。

 

從目前全國(guó)樓市看，一、二線(xiàn)城市因?yàn)榧哿诉^(guò)多的資源，使得房?jī)r(jià)易漲難跌。如果在2013年，樓市信貸不收緊，房?jī)r(jià)必然繼續(xù)上漲。這也凸顯了調(diào)控的難度。特別是一線(xiàn)城市，雖然“國(guó)五條”后限價(jià)政策相對(duì)較嚴(yán)格，但整體上漲趨勢(shì)依然明顯。 張大偉表示，“樓市調(diào)控進(jìn)入了政策落實(shí)期。”

 

劉建偉也指出，房?jī)r(jià)環(huán)比和同比上漲的城市個(gè)數(shù)仍然較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還需繼續(xù)抓好政策落實(shí)。

 

房企相對(duì)寬裕的資金面增加了調(diào)控的壓力。從A股上市公司今年一季度財(cái)報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，一、二線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)短期資金相對(duì)寬裕，其中一線(xiàn)企業(yè)尤為充裕，同時(shí)房企海外融資依然積極，企業(yè)仍有擴(kuò)張動(dòng)力。然而，受供應(yīng)不足影響，近期土地成交量連續(xù)保持低位，由于房企拿地意愿依然強(qiáng)烈，流標(biāo)率大幅降低。預(yù)計(jì)未來(lái)房企拿地意愿仍將積極。

 

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓同樣認(rèn)為，若無(wú)后續(xù)政策跟進(jìn)和落實(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)上漲趨勢(shì)。在中央調(diào)控不放松的基調(diào)下，樓市將迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)博弈潮。

 

經(jīng)濟(jì)手段有望補(bǔ)位

 

與經(jīng)濟(jì)手段相比，限購(gòu)、限貸、限售等行政手段具有見(jiàn)效快，而且效果明顯的特點(diǎn)，因此，在房地產(chǎn)調(diào)控中被多次使用，然而，運(yùn)用行政手段進(jìn)行調(diào)控具有負(fù)面效果。因此，在調(diào)控初步見(jiàn)效后，加大經(jīng)濟(jì)手段參與調(diào)控政策比例的意見(jiàn)就被屢次提及。

 

今年3月末，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智表示，2013年房地產(chǎn)調(diào)控要在保證充足供應(yīng)量的前提下做好的事情中，首先就是適時(shí)把行政手段轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)手段。行政手段雖然見(jiàn)效較快，但是“副作用”也大，同時(shí)執(zhí)行起來(lái)有困難。其次就是調(diào)控政策要有精確的針對(duì)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是相對(duì)獨(dú)立的，或者是相對(duì)隔離的區(qū)域性市場(chǎng)，不同的城市間差別很大，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是供應(yīng)量都會(huì)有很大的差異，因此調(diào)控政策要有差別化、有精確的針對(duì)性。

 

繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，被認(rèn)為是繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資行為的重要手段。

 

4月7日晚間，北京住房公積金管理中心和央行營(yíng)業(yè)管理部發(fā)文表示，北京二套房貸款首付上調(diào)為七成，有貸無(wú)房者仍舊執(zhí)行六成舊標(biāo)準(zhǔn)，兩份文件中都沒(méi)有提及調(diào)整二套房貸款利率。

 

雖然北京二套房貸首付比例僅提高一成，但中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，這一成首付款的“殺傷力”極強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)二套房多為改善型需求，對(duì)住房面積、位置的要求相對(duì)較高一點(diǎn)，首付款提高對(duì)選擇二手房作為改善住房的購(gòu)房者影響極大，一般二手房貸款評(píng)估值都低于實(shí)際交易值10%，按照首付七成計(jì)算，購(gòu)房者只能獲得兩成左右的貸款。