值得注意的是,截止到今年3月份,濟南限購政策已執(zhí)行了兩年多,在這兩年時間里,房價由前期的連續(xù)下降變?yōu)檫B續(xù)上漲,尤其是今年以來,房地產(chǎn)市場又出臺了以新國五條為代表的嚴厲調(diào)控政策,在這種背景下,濟南房價卻迎來了11連漲,這是否代表調(diào)控政策的“乏力”?
漲幅:新房價一年漲了四五百
去年6月份濟南新房價格環(huán)比持平,成為濟南房價變化的“分水嶺”,由此前的連續(xù)下跌,迅速變成了連續(xù)上漲。
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字,濟南5月份新房價格同比上漲了5.5%,那么相比一年前,濟南房價究竟有了多大的上漲?
業(yè)內(nèi)人士分析,從去年以來濟南新房8000元/平方米的大體價格來計算,濟南新房價格5月份同比5.5%的漲幅代表了一年內(nèi)濟南房價有四五百元的上漲。
世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江告訴記者,從主城區(qū)一些樓盤的漲幅看,從去年底到5月份,一年內(nèi)的平均漲幅達到了800-1000元。
從濟南各區(qū)域一些在售樓盤的情況來看,漲幅較快。樓市主供應(yīng)區(qū)域濟南西站片區(qū)內(nèi)以恒大雅苑、中建錦繡等為代表的主力樓盤,去年底的均價在6000多元,而現(xiàn)在均價已經(jīng)在7100元。
從一些樓盤的情況看,每次開盤都會有一兩百元到兩三百元的上漲,累計多次開盤后,價格上漲800-1000元不成問題。
原因:供應(yīng)短缺和過度需求
“房地產(chǎn)調(diào)控的作用顯而易見,否則濟南房價的上漲絕不僅僅是這個幅度。”百居安熊良頂告訴記者,如果沒有限購等政策,濟南房價可能在現(xiàn)有房價基礎(chǔ)上再有20%左右的漲幅。
熊良頂說,濟南的限購政策要求外來人要有一年以上的社保和納稅證明,這引起了外來工作人口對于社保繳納的重視,在限購執(zhí)行的兩年時間里,一大批外來人口的社保繳納達到了一年期限,陸續(xù)入市購房。
省城房產(chǎn)評論人士趙魯梁認為,濟南此輪房價上漲很大程度上是受到了全國許多城市房價上漲大環(huán)境的影響。
世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江認為,此輪房價上漲的根本原因是供應(yīng)的短缺,隨著一批大盤陸續(xù)銷售完畢,濟南房源的庫存量急劇下降,而新的房源大批供應(yīng)還沒到時候,供需失衡使得房價連續(xù)上漲。
山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗也認為,此輪房價上漲的根本原因在于持續(xù)的供需矛盾,“調(diào)控的作用是控制增長,而不在于完全不長,如果沒有調(diào)控,在投資投機作用下,房價會大幅上漲。”李鐵崗說。在李鐵崗看來,除了供需矛盾,另外一個重要的原因還在于市場的“過度需求”。
走勢:房價上漲幅度會緩解
連續(xù)11連漲之后,濟南房價未來走勢如何?專家認為,這種穩(wěn)定上漲的態(tài)勢會持續(xù),但隨著下半年樓市供應(yīng)的大幅增加,上漲態(tài)勢會進一步緩解。
李鐵崗認為,目前樓市上漲的動力依然較足,如果未來沒有大的調(diào)控政策出臺,未來房價仍將持續(xù)目前的態(tài)勢,繼續(xù)穩(wěn)定上漲。
朱江也認為,由于供需矛盾不能根本得到改善,未來房價仍將穩(wěn)定上漲,但隨著下半年供應(yīng)較大幅度增加,房價上漲態(tài)勢會緩解。