青島"地鐵時代"來臨 住宅商業(yè)紛紛傍上地鐵人氣

2013年07月01日 16:21
來源:青島早報
島城首條地鐵M3號線項目開工后,藍色的圍擋仿佛一夜之間出現(xiàn)在多處要道,不時引發(fā)人們對地鐵進度的關(guān)注。據(jù) 了解,截止6月7日,地鐵M3號線開挖累計完成設(shè)計總量的84.0%。目前匯泉廣場站、太平角公園站、寧夏路站、保兒站、地鐵大廈站、海爾路站和永平路站等7個明挖車站已主體結(jié)構(gòu)封頂,正在進行附屬結(jié)構(gòu)施工;人匯區(qū)間、匯中區(qū)間、中太區(qū)間、江寧區(qū)間、保河區(qū)間、李君區(qū)間、西永區(qū)間、永火區(qū)間等8個區(qū)間隧道已雙線開挖貫通,正進行隧道二襯施工。
    雖然島城地鐵仍在建設(shè)當中,但是“地鐵盤”已經(jīng)成為眾多樓盤的宣傳重點;而地鐵沿線,也成為不少市民置業(yè)選擇的重要區(qū)域。
    【地鐵概念】成眾多新盤銷售賣點
    “地鐵一通、黃金萬兩”,“房價跟著地鐵漲”等一直被視為樓市中的黃金法則。尤其是在一些大城市,“地鐵房”與“學區(qū)房”一樣,始終受到市場熱捧和關(guān)注。在購房者心目中,區(qū)位和交通是他們重點考慮的因素。地鐵對于緩解交通擁堵,拉近區(qū)域之間距離的作用是有目共睹的。島城業(yè)內(nèi)人士表示,地鐵總是能夠帶來地鐵沿線區(qū)域的迅速發(fā)展,并帶動區(qū)域生活配套的不斷完善成熟,這已成為一個發(fā)展不爭的事實。
    目前,青島共規(guī)劃建設(shè)八條地鐵線路,覆蓋市南、市北、嶗山、李滄、城陽、膠州等區(qū)域,八條線路線網(wǎng)總長227公里,據(jù)測算日客運量將達到122萬人次。其中M3號線2010年6月最先開工建設(shè),線路將自青島火車站起向東,經(jīng)第一海水浴場、市政府、李村,到達鐵路青島北站。如今,沿著M3號線的樓盤眾多,如李滄區(qū)的藍山灣、海岸華府、中海國際社區(qū);新都心區(qū)域內(nèi)的萬科藍山、青建太陽島、萬科城、海爾時代廣場等。在售樓處,記者看到眾多樓盤樓書中,對地鐵的描述也是精確到站口,比如中海國際社區(qū)靠近萬年泉路站,國信紫云臺靠近雙山站,青建太陽島靠近清江路站……
    “地鐵的開通給我們樓盤的營銷增加了一個新的賣點。現(xiàn)在我們這一區(qū)域的樓盤都在比誰離地鐵口更近,就算是10米也能影響購房者的置業(yè)決定。”新都心一處樓盤的銷售經(jīng)理告訴記者。“我們來看這處樓盤,就是覺得將來地鐵開通后,上下班會很方便,你看這個項目售樓處離地鐵口這么近。”記者在李滄一處樓盤碰見正在選房的市民于先生,他告訴記者,“地鐵”是讓他下決心來李滄購房的重要因素。
    【地鐵砝碼】在各區(qū)域樓盤份量不同
    雖然越來越多的開發(fā)商大打“地鐵牌”,但是并不是所有區(qū)域的樓盤都熱衷于此。比如市南多個區(qū)域是地鐵M3號線經(jīng)過的熱門區(qū)域,但是給人感覺市南區(qū)樓盤整體對地鐵看得相對較淡,營銷上也不以地鐵為主要宣傳方向。
    “目前,不少市民對地鐵沒有一個清晰的感覺,而售樓處的銷售人員在講解地鐵優(yōu)勢時,只能以之前哪個區(qū)域有無公交站點來比對說明。”青島高策房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司策劃顧問部總監(jiān)單良表示。據(jù)了解,地鐵對沿線區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響是一個持續(xù)的過程,而其中最重要的便是開通前預期心理的增值,以及開通后的實質(zhì)效益。從市南區(qū)眾多樓盤的銷售狀況來看,地鐵并不是銷量增加的主要砝碼。
    不過,在M3號線經(jīng)過的新都心和李滄,則是另一番景象。尤其是新都心,M3號線將貫穿該區(qū)域大部分地區(qū)。通過地鐵M3號線線路圖可以發(fā)現(xiàn),這里將設(shè)置清江路、雙山、長沙路以及河西站。“新都心完全是全新打造的一個區(qū)域,從房屋區(qū)位來分析,現(xiàn)在這里沒有成熟的商業(yè),教育、醫(yī)療也不完善,因此地鐵這個區(qū)位因素也就突出出來。”太平洋房屋山東總部市場部經(jīng)理郝銀廣表示。
    李滄區(qū)域也是因為地鐵M2號線和M3號線交匯而備受關(guān)注。像M3號線在李村設(shè)置了萬年泉路站、李村站。近幾年來,正是在地鐵等其他交通設(shè)施逐步完善的利好影響下,李滄區(qū)作為中央居住區(qū)的區(qū)域開發(fā)進展的速度越來越快。一些剛需戶型中海國際社區(qū)、藍山灣、海岸華府等極受剛需市民的歡迎。
    商業(yè)項目及時傍上【地鐵人氣】
    雖然目前島城地鐵仍在建設(shè)中,但是開發(fā)商往往會承諾:只要地鐵一開通,周邊各類商業(yè)立刻會完善。的確,如果打開地鐵M3號線的線路圖,不難發(fā)現(xiàn)其沿線對商業(yè)項目的聚集作用。比如,在M3號線經(jīng)過的市南區(qū)域,就有中鐵·青島中心、深藍廣場等商業(yè)項目,此外香港中路北側(cè)不遠處的華潤中心萬象城也在建設(shè)中。
    據(jù)介紹,該項目是一處集商務(wù)、辦公、購物、休閑、居住等諸多城市功能于一體的大型現(xiàn)代都市綜合體。在M3號線經(jīng)過的李滄區(qū)域,雖然已經(jīng)有傳統(tǒng)商業(yè)再次扎根多年,但是樂客城、李滄萬達廣場、李滄銀座廣場、奧克斯廣場等商業(yè)項目也都選址在地鐵沿線,已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)項目也是頗具人氣。
    在新都心,眾多的商業(yè)項目更是在緊鑼密鼓地建設(shè)之中。當下,新都心在售的商業(yè)綜合體項目是青建太陽島,無縫銜接地鐵是該項目商鋪銷售的最大賣點。根據(jù)規(guī)劃,從首條開通的地鐵M3號線清江路站出來,自負一層就能直達青建太陽島配套的永旺超市。記者注意到,福州路萬科中心、和達中心城兩個商業(yè)項目的介紹資料中,和地鐵M3號線的通達關(guān)系也是不厭其煩被重復的。據(jù)了解,和達中心城囊括國際購物中心、名品商街、地鐵商街、精品住宅、甲級辦公五大業(yè)態(tài),建成后能夠滿足置業(yè)者一站式生活的需求。
    “在上??疾斓臅r候,我們也親身感受到地鐵帶來的人流量對商業(yè)項目的推動。”郝銀廣介紹說,“一線城市在地鐵口附近布局商業(yè)已經(jīng)成為定式。”的確,目前隨著地鐵開建,島城商業(yè)項目也不斷向地鐵靠攏。業(yè)內(nèi)人士分析原因時表示,島城地鐵途徑區(qū)域新建住宅項目云集,地鐵周邊將在幾年時間中形成多個入住率較高的居住區(qū),這將為周邊區(qū)域的商業(yè)體帶來強大的固定購買力。此外,待地鐵運行后還將為商業(yè)體帶來大量的人流和物流,特別是為零售業(yè)提供持續(xù)不斷的人流,保證所有資源使用的最大化。
    【地鐵價值】地鐵開通后逐步顯現(xiàn)
    “地鐵盤”意味著升值,這有一定根據(jù),但并非絕對。比如對于“地鐵盤”,很多開發(fā)商會模糊其概念。中國指數(shù)院研究員表示,“地鐵房”也有區(qū)別,像距離地鐵站點步行5分鐘內(nèi)的房子,稱為“正地鐵房”;10分鐘內(nèi)稱為“準地鐵房”。從地鐵物業(yè)舒適度上來說,地鐵樓盤最理想的距離在200與500米之內(nèi),步行5到10分鐘為佳。這樣的距離,將使地鐵樓盤的便利性和安全性都達到最佳。如果近在眼前,那么地鐵站口每天來往的人流太大,就會顯得嘈雜。如果距離地鐵太遠也不行,距離遠到1至2公里,地鐵的便利性就要打折扣。
    對于地鐵盤,很多市民更關(guān)注的是地鐵開通后的升值空間。青島地鐵目前均未完成,但從北上廣等城市地鐵盤看,一些地鐵盤在地鐵開建之初價格就已經(jīng)被透支,往往在實際開通后并沒有明顯的價格漲幅,甚至升值緩慢。“目前島城地鐵盤的價格相對理性,一些市民并不是將地鐵作為重要因素進行考量,因此青島的地鐵盤在將來還是有一定的升值空間。”單良表示。不僅如此,地鐵盤的價格相對于其他項目會更加保值,升值的空間速度上相較普通房源也有比較大的升值空間。
    眼下青島地鐵正在建設(shè)中,很多市民沒有體驗到地鐵帶來的改變,地鐵盤價格還算比較合理。因此一些市民可以通過多方比較,選擇最具價格優(yōu)勢的地鐵盤,未來的升值回報也會更加可觀。
    不過值得注意的是,地鐵只是樓盤區(qū)位因素之一,地鐵對于購房者的生活而言不是全部。因此購房者不僅僅只考慮交通配套,還應(yīng)考慮樓盤的 “綜合素質(zhì)”,如生活、教育等其他配套以及樓盤品質(zhì)、價格等。
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