這并非北京首次叫停“準(zhǔn)地王”地塊的出讓。去年誕生的萬(wàn)柳“地王”也曾在出讓前夜被國(guó)土局緊急叫停并追加出讓條件。曾備受市場(chǎng)關(guān)注的東三環(huán)農(nóng)展館地塊去年底被叫停出讓后，至今仍未再次入市。

 

恢復(fù)出讓的夏家胡同地塊起始價(jià)格在此前的基礎(chǔ)上上浮4900萬(wàn)元，達(dá)到13.59億元。盡管國(guó)土局并未公開(kāi)表態(tài)，但市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為這與該地塊的最高限價(jià)有關(guān)。按照最終的成交價(jià)，該地塊的溢價(jià)率為35%。

 

土地出讓最高限價(jià)的設(shè)置頗有學(xué)問(wèn)。按照國(guó)土部的規(guī)定，土地出讓溢價(jià)率在50%以上的地塊，其付款、開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)均需納入國(guó)土部的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)。因此，多數(shù)需設(shè)置最高限價(jià)的地塊設(shè)定的價(jià)格上限，往往就是把溢價(jià)率控制在48%或49%的水平，然后通過(guò)競(jìng)拍保障房面積來(lái)確定最終買家?？v觀近兩年的北京“地王”，溢價(jià)率鮮有超過(guò)50%。

 

有關(guān)部門對(duì)土地市場(chǎng)的管控相當(dāng)嚴(yán)厲，除溢價(jià)率外，總價(jià)和單價(jià)也是考量地方土地市場(chǎng)的重要指標(biāo)。權(quán)威人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，如果一宗土地的溢價(jià)率超過(guò)50%，且總價(jià)和單價(jià)均達(dá)到“地王”標(biāo)準(zhǔn)，地方國(guó)土部門負(fù)責(zé)人需進(jìn)行書面匯報(bào)。這種考量標(biāo)準(zhǔn)促使地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)大做文章。為了避免總價(jià)“地王”的出現(xiàn)，北京市常將土地切成小塊出讓。同時(shí)，在設(shè)置最高限價(jià)后，土地單價(jià)也被控制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)保障房面積的方式來(lái)決定勝者。

 

值得注意的是，配建制度的存在正在改變土地的內(nèi)在利潤(rùn)格局。配建保障房雖然可以更好地完成保障房建設(shè)指標(biāo)，但由于無(wú)法獲得足夠的利潤(rùn)甚至虧本，開(kāi)發(fā)商所犧牲的利潤(rùn)往往需要同一地塊上的商品房來(lái)彌補(bǔ)，導(dǎo)致保障房的成本轉(zhuǎn)嫁給商品房地塊。

 

在夏家胡同地塊的出讓中，由于溢價(jià)率控制得較低，使得配建規(guī)模大大增加，保障房面積競(jìng)拍階段的競(jìng)價(jià)達(dá)36輪，最終配建的保障房規(guī)模與商品房規(guī)模大致相當(dāng)，這在北京土地交易史上甚為少見(jiàn)。剔除保障房部分，商品房地塊的樓面成本接近4.2萬(wàn)元/平方米。

 

不只是“饑渴”

 

從需求方來(lái)看，開(kāi)發(fā)商高漲的競(jìng)拍熱情成為“地王”誕生的重要因素。

 

在夏家胡同地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍中，雖然多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者均參與報(bào)價(jià)，但格局逐漸演變?yōu)轫础⒑愦蠛秃暇疤└蝗业妮^量。奪標(biāo)者懋源的名頭雖然不甚響亮，其拿地意愿卻在所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之上。

 

作為一家專注于高端住宅的開(kāi)發(fā)商，目前懋源在北京僅有“紅璽臺(tái)”一個(gè)項(xiàng)目，且所剩房源已不多。近幾年來(lái)，懋源高調(diào)參與東直門香河園、海淀萬(wàn)柳地塊的競(jìng)拍，均因價(jià)格過(guò)高而無(wú)所斬獲。

 

參與夏家胡同地塊競(jìng)買的一家房企負(fù)責(zé)人表示，由于前兩年供地規(guī)模較小，盡管今年上半年北京加大土地供應(yīng)，但房地產(chǎn)企業(yè)“缺地”的情況仍未改觀。一些大型房企往年常見(jiàn)“7盤連發(fā)”的局面，如今能同時(shí)推出3、4個(gè)項(xiàng)目已屬不易。

 

與“缺地”并存的是，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)手中“有錢”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，同比增長(zhǎng)32.0%。其中，受房地產(chǎn)銷售放量的影響，定金及預(yù)收款的增速達(dá)到57.9%；個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)61.7%。充裕的現(xiàn)金流成為企業(yè)敢于叫價(jià)的資本，也是推高地價(jià)的重要因素。

 

對(duì)于夏家胡同地塊的另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者恒大來(lái)說(shuō)，該地塊還有著一層更為重要的含義。在今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜上，恒大的銷售面積排名第一，銷售金額排名第五。然而，作為一家野心勃勃的大型房企，在奪得沙河地塊之前，恒大在北京竟然沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目。合景泰富的情況與恒大大致相近。這兩家粵派開(kāi)發(fā)商之所以覬覦夏家胡同地塊，更重要的考量在于戰(zhàn)略布局。

 

近幾年，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)大量投資，局部區(qū)域出現(xiàn)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。一線城市樓市則因供應(yīng)不足而變得稀缺，房產(chǎn)價(jià)值預(yù)期向好。在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)回歸一線城市的浪潮，北京市場(chǎng)的重要性凸顯。業(yè)內(nèi)人士戲稱：“不在北京拿地做項(xiàng)目，就算不上真正的一線房企。”

 

今年以來(lái)，北京土地拍賣中的競(jìng)標(biāo)者數(shù)量、競(jìng)價(jià)次數(shù)不斷攀升。除夏家胡同地塊吸引了14家房企外，此前成交的通州臺(tái)湖一宗地塊有18家競(jìng)標(biāo)者角逐，競(jìng)價(jià)次數(shù)達(dá)71輪。這種火爆的局面為近兩年來(lái)罕見(jiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種多方參與、多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)的局面還將持續(xù)。

 

潛在風(fēng)險(xiǎn)浮現(xiàn)

 

夏家胡同地塊高調(diào)成交的根源在于其位于四環(huán)以內(nèi)的稀缺地段屬性，但這宗“地王”交易的最大受益者似乎并非政府部門。在該地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的前一天，有關(guān)部門召集部分業(yè)內(nèi)人士和媒體召開(kāi)一個(gè)小型的內(nèi)部交流會(huì)。在這場(chǎng)會(huì)議中，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)拆遷成本不斷增加，地方政府所獲得的土地收益不斷降低。

 

在地價(jià)構(gòu)成中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本占多大比例難以估算，但從近幾年北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投入不難看出其成本高昂。公開(kāi)信息顯示，2009年至2011年，北京每年斥資1000億元用于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)，2012年的投入規(guī)模略有下降，今年又重歸千億規(guī)模。這部分投入絕大部分要靠金融機(jī)構(gòu)授信。

 

有了政府部門的擔(dān)保，取得授信并無(wú)難度，但到了還款階段，必須拿出真金白銀。按照上述負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，如果土地出讓收益不斷降低，政府部門的還款能力無(wú)疑會(huì)受到影響，更何況土地出讓收入需納入財(cái)政統(tǒng)一收支，并不是全部用于還款。

 

一位業(yè)內(nèi)人士表示，為了償還巨額債務(wù)，政府部門當(dāng)然希望將土地賣出更高的價(jià)格，但囿于高層對(duì)土地市場(chǎng)的管控和龐大的保障房建設(shè)任務(wù)，只能采用設(shè)置最高限價(jià)和采用配建制度，這也導(dǎo)致商品房用地價(jià)格高企。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11756萬(wàn)平方米，同比下降13.1%；土地成交價(jià)款達(dá)2718億元，增長(zhǎng)3.7%。近年來(lái)，土地價(jià)格的提高顯而易見(jiàn)。

 

財(cái)政收入對(duì)土地高度依賴是當(dāng)前不少地方政府的現(xiàn)狀，這不僅是催生高地價(jià)的重要因素，也導(dǎo)致不少城市債臺(tái)高筑。隨著金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性趨緊和地方政府償債高峰期的到來(lái)，不少地方償債壓力凸顯，樓市也面臨連帶風(fēng)險(xiǎn)。

 

盡管北京市政府表態(tài)稱并不過(guò)度依賴土地財(cái)政，但土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的巨大成本正在吞噬政府收入。去年下半年以來(lái)，北京的土地供應(yīng)一度陷入低位。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這是因?yàn)橥恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)資金不足，直到重新獲得授信，這種情況才得以改觀。

 

分析人士認(rèn)為，與二三線城市不同，北京樓市不會(huì)面臨過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，其土地市場(chǎng)也將在未來(lái)一段時(shí)間維持上行態(tài)勢(shì)，但一級(jí)開(kāi)發(fā)所需要的持續(xù)大規(guī)模支出正在給城市帶來(lái)潛在償債風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)在現(xiàn)行的發(fā)展模式下可能難以根除。業(yè)內(nèi)人士建議，深化樓市調(diào)控必須真正觸及土地財(cái)政之根本。