“最高報價上限的溢價率才35%！”

 

當備受關注的三環(huán)內(nèi)絕版地塊夏家胡同地塊到達政府規(guī)定的合理價格上限17.7億元時，不少在現(xiàn)場的房企內(nèi)部人士均很驚詫。房企內(nèi)部人士按照之前的規(guī)律預計，這宗炙手可熱的地塊最高價格上限依然會在49%左右。不過，夏家胡同地塊的溢價率顯然出乎他們的意料，而這樣的溢價率也是6月至今北京掛牌出讓的地塊中出現(xiàn)的最高溢價率，甚至不少地塊未能進入現(xiàn)場競價，僅按照網(wǎng)上的最高報價成交。低溢價率的情況并不僅僅出現(xiàn)在北京，業(yè)內(nèi)人士稱，錢荒沖擊了房企原本樂觀的心理預期，房企拿地的行為也出現(xiàn)了明顯的分化。

 

京土地溢價率急轉直下

 

一個多月之前，也就是5月30日，北京出讓了臺湖的一宗多功能用地，這個位于北京五六環(huán)之間的地塊，溢價率高達242%，折合平均樓面價約為1.36萬元/平方米。隨后的6月份至今，所有掛牌出讓的地塊中，溢價率最高的就是位于三環(huán)內(nèi)的夏家胡同地塊，僅為35%。時隔一個月多一點的時間，三環(huán)和六環(huán)、豐臺和通州臺湖，其溢價率的懸殊讓業(yè)內(nèi)唏噓不已。

 

事實上，自6月以來，北京土地市場上以掛牌方式成交地塊的溢價率均急轉直下。7月1日，海淀區(qū)清河路C2商業(yè)金融用地和房山區(qū)拱辰街道辦事處及長陽鎮(zhèn)09-03-12地塊的成交溢價率分別為1.11%和0.55%。

 

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前5月，北京土地市場平均掛牌成交地塊的溢價率為54.52%，其中成交的30宗住宅地塊的平均溢價率達到了39.1%。但進入6月土地市場整體明顯出現(xiàn)了變化。截至目前，6月來，出讓的10宗經(jīng)營性地塊，其中出讓方式為掛牌的9宗地塊溢價率最高的為夏家胡同地塊35%，在6月份出讓的其他地塊溢價率全部低于2%。

 

全國主要城市溢價率普遍走低

 

不只是北京，全國范圍內(nèi)的主要城市溢價率都在明顯地下調(diào)。同樣來自中原的數(shù)據(jù)稱，6月，全國40個大中城市居住用地樓面地價為3039元/平方米，環(huán)比5月下降12%。從2012年1月以來宅地樓面地價走勢來看，一線城市波動最大，6月的樓面地價為5619元/平方米，是今年以來的第二低位。同時，6月，全國40個大中城市居住用地平均溢價率22%，較5月下降8個百分點。其中一線、二線、三四線城市平均溢價率分別為22%、16%、28%，環(huán)比5月分別下降了17、2、17個百分點。

 

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，相比6月前，整體資金面出現(xiàn)變化，錢荒雖還未直接影響實體行業(yè)，但對房地產(chǎn)市場的心理影響不容小視。銀行間市場缺錢,央行沒有釋放更多的流動性,暗示中國貨幣政策已開始由數(shù)量調(diào)控逐漸轉向質量和結構的優(yōu)化。貨幣政策已經(jīng)由寬松轉向穩(wěn)中趨緊，而房地產(chǎn)市場這么多年的畸形發(fā)展，的確主要依賴超發(fā)的貨幣。一旦資金收緊，房地產(chǎn)的漲幅肯定被抑制。

 

溢價率走低的同時，在土地競標中，房企的表現(xiàn)也有了相對較為明顯的分化，單價較高的地塊多被中小企業(yè)斬獲，而大體量、總價較高的地塊多被資金雄厚的大型房企摘得。

 

從朝陽孫河地塊到通州臺湖地塊，再到石景山地塊，泰禾這個并不為多數(shù)人熟知的企業(yè)迅速脫穎而出，其拿地的代價雖然高于同區(qū)域的企業(yè)，不過對后市非常樂觀的泰禾依然表現(xiàn)得信心滿滿。夏家胡同地塊則落入了即將無項目可開發(fā)的懋源手中。雖然懋源內(nèi)部人士曾向記者透露，半數(shù)的保障房確實考驗著懋源的開發(fā)能力，但因懋源旗下的紅璽臺的開發(fā)已經(jīng)接近尾聲，拿地是必然之舉。

 

不可否認的是，懋源以及泰禾這樣的企業(yè)也是房地產(chǎn)行業(yè)中的大企業(yè)，不過，和萬科、保利這樣耳熟能詳?shù)姆科笙啾龋廊粚儆诤髞碚?。和中小企業(yè)不同的是，房產(chǎn)大鱷多是高總價地塊的得主。6月，重慶、上海、廣州三城市總價地王紀錄再度刷新。其中，綠地聯(lián)手福建泰坤以47.21億元奪得上海徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊；萬科聯(lián)手保利以底價53.72億元摘得重慶總價地王；佳兆業(yè)聯(lián)合裕瑞以45.6億元的最高保密地價、15.78萬平方米的競配建面積競得廣州黃埔云埔工業(yè)區(qū)南崗片49號地塊(南玻地塊)。

 

“土地市場可能出現(xiàn)分化，在錢緊的大趨勢下，部分現(xiàn)金寬裕、資金成本低的企業(yè)可能在土地市場繼續(xù)有所斬獲。”張大偉認為。

 

房企分化明顯

 

錢荒影響房企拿地熱情

 

頻繁的低溢價率成交、房企拿地分化等現(xiàn)象與近期出現(xiàn)的錢荒有一定的關系。

 

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，銀行流動性減弱，購房貸款收緊，房企銀行融資渠道收緊，對于融資渠道不夠多元化的房企，尤其是中小房企而言，主要依賴于國內(nèi)銀行貸款、房地產(chǎn)信托等方式，資金鏈收緊的隱憂初現(xiàn)，下半年資金壓力有可能增加。

 

郭毅認為，錢荒可能僅是一個導火索，土地市場降溫，與近期供應結構、地塊條件、政府人為控制，以及房企存地量增加等都有關系。在經(jīng)過了今年前5月的供應高潮后，6月份國土局的土地出讓明顯放緩，熱門地塊有限，供應結構使得成交也出現(xiàn)局部冷卻。10宗經(jīng)營性用地中商業(yè)地塊占了8宗，從這8宗商業(yè)用地的出讓情況來看，地塊本身的條件與出讓底價都不是特別理想，直接導致房企的競標積極性不高，并沒有出現(xiàn)爭搶現(xiàn)象，因此低溢價成交是必然。而僅有的兩宗住宅用地，夏家胡同地塊被政府重點關注，存在溢價率控制因素，而沙河地塊是首個“限房價競地價”地塊，雖然定向發(fā)售節(jié)約了房企的營銷成本，但限定售價也限定了利潤率，房企積極性不高也是意料之中。