“中糧孫河這個(gè)項(xiàng)目最終的售價(jià)很可能會(huì)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，賣不到8萬(wàn)元/平方米就得賠本。”這是在中糧地產(chǎn)拿下北京新單價(jià)“地王”后不久，幾家房企公司負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者的一致表述。

 

7月23日下午，位于北京“中央別墅區(qū)”的朝陽(yáng)區(qū)孫河HIJ低密度地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)，包括融創(chuàng)、泰禾、東亞新華、中糧地產(chǎn)、中鐵建、首城置業(yè)、華發(fā)股份、住總、萬(wàn)科、招商等房企參與最后的競(jìng)拍。

 

經(jīng)過(guò)37輪競(jìng)價(jià)后，孫河HIJ地塊的價(jià)格達(dá)到了北京市國(guó)土局對(duì)此地塊設(shè)定的價(jià)格上限，參與競(jìng)買的房企也開始競(jìng)報(bào)公共租賃房面積。其中，中糧地產(chǎn)與住總兩家國(guó)企開發(fā)商在這個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈，最終經(jīng)過(guò)33輪公租房面積的競(jìng)報(bào)，中糧地產(chǎn)以23.6億元配建3.3萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)拿下該地塊，樓面價(jià)2.88萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率49.37％，其配建的33000平方米公租房的回購(gòu)價(jià)格為6500元/平方米?？鄢Ｕ戏棵娣e后，該地塊的樓面價(jià)高達(dá)4.4萬(wàn)元/平方米，成為北京新的單價(jià)地王。

 

但參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的一家房企人士告訴記者，他們估算中糧地產(chǎn)拿地價(jià)格不止4.4萬(wàn)元/平方米，因?yàn)樵摰貕K除了要配建33000平方米的公租房外，還有5000平方米的醫(yī)院和幼兒園用地，因此，實(shí)際上中糧地產(chǎn)這個(gè)項(xiàng)目的樓面價(jià)應(yīng)為5.2萬(wàn)元/平方米。而該區(qū)域內(nèi)唯一在售的龍湖·雙瓏原著項(xiàng)目，其目前的銷售均價(jià)也僅為5萬(wàn)元/平方米。

 

不到10個(gè)月樓面價(jià)

 

暴漲逾3萬(wàn)元/平方米

 

中糧地產(chǎn)7月23日晚間的公告顯示，HIJ地塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村，東至規(guī)劃泉發(fā)花園東路，南至孫河組團(tuán)十號(hào)路，西至孫河組團(tuán)七號(hào)路，北至孫河組團(tuán)八號(hào)路。地塊的建設(shè)用地規(guī)模75359.79平方米，建筑控制規(guī)模81716平方米；規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫(yī)院用地；出讓年限為住宅70年、商業(yè)40年、綜合50年。

 

由于孫河板塊是北京市目前唯一一塊成規(guī)模的低密度居住組團(tuán)。因此，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)開始前，容積率僅為1.08的HIJ地塊便已接到11次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，掛牌起始價(jià)也由15.8億元升至16.6億元，這也預(yù)示了該地塊的出讓必將迎來(lái)一場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

 

不過(guò)，該地塊商品房部分最終超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，還是令一些業(yè)內(nèi)人士感覺價(jià)格過(guò)高。

 

要知道就在去年9月底，龍湖地產(chǎn)以14.7億元的總價(jià)拿下孫河組團(tuán)第一宗土地時(shí)，其樓面價(jià)格僅2.01萬(wàn)元/平方米，而該地塊的容積率為1.1，可以說(shuō)和HIJ地塊基本相同。這也意味著，10個(gè)月的時(shí)間，同一區(qū)域幾乎相鄰的兩宗地塊，每平方米的價(jià)格上漲了3萬(wàn)多元，增幅高達(dá)158.71％。

 

中投聯(lián)達(dá)董事長(zhǎng)楊少鋒在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)就表示，由于孫河區(qū)域的這幾個(gè)低密度項(xiàng)目肯定要做聯(lián)排獨(dú)棟的產(chǎn)品，因此其建安成本最少也要在1萬(wàn)元/平方米以上，再算上相當(dāng)于銷售價(jià)格15％的綜合稅收款項(xiàng)以及財(cái)務(wù)、營(yíng)銷成本，中糧方面的壓力還是不小的。

 

稍早前進(jìn)駐孫河區(qū)域的一家房企負(fù)責(zé)人也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，別墅項(xiàng)目相比普通住宅，建安成本確實(shí)要貴上不少。中糧拿地的價(jià)格則稍微高了些，但由于是別墅項(xiàng)目，因此也還有操作空間。

 

而在中糧地產(chǎn)高價(jià)拿下孫河HIJ地塊后，此前被指“高價(jià)”拿地的泰禾集團(tuán)無(wú)疑也從“冤大頭”一躍成為了“聰明人”。

 

實(shí)際上，泰禾也參與了本次HIJ地塊的爭(zhēng)奪，曾在現(xiàn)場(chǎng)給出了配建27000平方米公共租賃房面積的報(bào)價(jià)，而這個(gè)報(bào)價(jià)折合的樓面價(jià)格也超過(guò)了4萬(wàn)元/平方米，但最終仍不敵中糧地產(chǎn)。

 

據(jù)了解，今年1月24日，泰禾集團(tuán)擊敗10多家房企，以18.5億元，配建2000平方米公租房拿下孫河W地塊，溢價(jià)率為49.79％，剔除保障房面積后，其樓面價(jià)為2.95萬(wàn)元/平方米。由于此前龍湖拿下東側(cè)同品質(zhì)地塊的樓面價(jià)僅為2.01萬(wàn)元/平方米，因此，不少人認(rèn)為泰禾拿地的價(jià)格過(guò)高，面對(duì)龍湖的產(chǎn)品時(shí)，銷售壓力將非常大。

 

但在中糧拿下HIJ地塊后，泰禾不到3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)格就顯得非常便宜了。

 

泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男就對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“之前很多人質(zhì)疑我們拿地的價(jià)格貴，只能說(shuō)他們沒有了解到孫河這塊地的真正價(jià)值。相比龍湖，我們拿地的價(jià)格確實(shí)貴了一點(diǎn)。但我們兩家都是別墅項(xiàng)目，而9000元的差距在別墅項(xiàng)目里算不上什么，可以說(shuō)兩家項(xiàng)目的拿地成本是在一個(gè)水平上的。但中糧這個(gè)拿地價(jià)格肯定要比我們倆家高出幾個(gè)檔，操作起來(lái)估計(jì)和我們的項(xiàng)目也不太相同。”

 

據(jù)悉，泰禾在孫河的項(xiàng)目已經(jīng)命名為“泰禾·北京院子”，沈力男則表示這個(gè)項(xiàng)目將在今年“金九銀十”的前后投入市場(chǎng)，但銷售價(jià)格還沒有確定，不過(guò)市場(chǎng)此前預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)將超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

 

區(qū)域單價(jià)或再創(chuàng)新高

 

除了本次競(jìng)拍外，孫河區(qū)域此前還曾進(jìn)行過(guò)三次土地出讓活動(dòng)，共賣出四宗地塊。其中，龍湖最早以14.7億元溢價(jià)8.66％摘得該區(qū)域的第一幅地塊，平均樓面價(jià)約為2.01萬(wàn)元/平方米；僅僅4個(gè)月后，地塊資質(zhì)相近、位于龍湖所斬獲地塊西側(cè)的W地塊入市，泰禾擊敗另外11家房企，以2.95萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)勝出；此后，首開又以約2.6萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)取得了容積率稍高的G地塊和F地塊。

 

而從上述數(shù)據(jù)可以看出，孫河區(qū)域的這幾宗土地沒有一塊的樓面價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米。對(duì)此，有參與競(jìng)買的開發(fā)商表示，孫河這幾塊地位于中央別墅區(qū)的心臟位置，更是隸屬于朝陽(yáng)區(qū)的集中低密度改善性宜居板塊，從行政區(qū)位和物理距離上都優(yōu)于傳統(tǒng)后沙峪別墅區(qū)板塊，因此諸多房企均十分看好孫河板塊的價(jià)值和前景。

 

同時(shí)，有統(tǒng)計(jì)顯示，孫河這5宗土地，共引得萬(wàn)科、龍湖、華遠(yuǎn)、保利、融創(chuàng)、招商、綠地、九龍倉(cāng)、泰禾、懋源、首開、路勁等超過(guò)40家開發(fā)商參與舉牌，并且每次成功拍下土地的舉牌次數(shù)都在增加。其中龍湖10輪舉牌競(jìng)得，泰禾16次舉牌競(jìng)得，首開則分別以21次和25次舉牌取得入主孫河的資格，而中糧本次共經(jīng)過(guò)70輪舉牌才成功拿下HIJ地塊。

 

對(duì)此，龍湖方面對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從孫河板塊的成交記錄以及未來(lái)孫河板塊擬成交的土地情況來(lái)看，孫河板塊采用了“強(qiáng)中強(qiáng)”的拍地邏輯。即首先出讓中強(qiáng)屬性的土地（W、A地塊，容積率1.1），奠定區(qū)域價(jià)格的標(biāo)桿。之后推出次強(qiáng)地塊（F、G地塊，容積率1.4），奠定區(qū)域的底價(jià)，使區(qū)域的土地價(jià)格控制在底線之上，之后再拿出相對(duì)較好的地塊（HIJ地塊，容積率1.08），最后推出整個(gè)區(qū)域最好的地塊，為區(qū)域地價(jià)的天花板。而這也意味著，5.2萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)格很可能再次被打破。