7月氣溫高升，北京樓市也進(jìn)入盛夏。7月以來(lái)，富力尚悅居(樓盤(pán)資料)、中國(guó)鐵建國(guó)際花園(樓盤(pán)資料)、首開(kāi)熙悅山、中建國(guó)際港、金融街融匯等剛需項(xiàng)目相繼開(kāi)盤(pán)。7月20日，位于大興的中建國(guó)際港開(kāi)盤(pán)，10小時(shí)內(nèi)攬金37.9億元，刷新2012年以來(lái)全國(guó)樓市單盤(pán)單日成交額紀(jì)錄，以此為標(biāo)志，剛需樓盤(pán)迎來(lái)今年以來(lái)最大規(guī)模的銷(xiāo)售熱潮。

 

在剛需樓盤(pán)熱銷(xiāo)的同時(shí)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己面對(duì)的不僅是跳漲的房?jī)r(jià)，更多是“搶不到房”的恐慌。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著上半年供求關(guān)系的惡化、以及房?jī)r(jià)的一路高漲，剛需購(gòu)房者的恐慌情緒再度蔓延；而上一波恐慌，還要追溯到2012年“紅五月”，當(dāng)時(shí)也是助推了樓市下半年的火熱走勢(shì)。

 

經(jīng)歷

 

“總是搶不到房”

 

房山失意，轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興。張亮最擔(dān)心的不是價(jià)格，而是“買(mǎi)不上房”。

 

“三天前首開(kāi)熙悅山瀾庭(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇)開(kāi)盤(pán)，還沒(méi)輪到我（選房）就賣(mài)光了，希望今天能買(mǎi)上”，7月20日早上11點(diǎn)，在中建國(guó)際港項(xiàng)目售樓中心外100米、頂著酷暑排隊(duì)的張亮很惆悵：“好房源不敢想，買(mǎi)個(gè)三、四層、不通透的兩居就好”。

 

沒(méi)搶到首開(kāi)熙悅山對(duì)張亮是一大打擊。張亮今年28歲，2012年底滿(mǎn)足了五年社保和納稅的“購(gòu)房”資格后，就一直在看房，半年下來(lái)，地鐵沿線(xiàn)、五環(huán)外的剛需盤(pán)，張亮都報(bào)了名排隊(duì)，但苦苦等不到開(kāi)盤(pán)。

 

7月18日，位于房山地鐵長(zhǎng)陽(yáng)站附近的首開(kāi)熙悅山瀾庭終于開(kāi)盤(pán)了，這項(xiàng)目84平米的兩居報(bào)價(jià)160萬(wàn)元/套左右，是張亮的首選，但僅有的504套房源面臨的是一千多名購(gòu)房者的爭(zhēng)奪，沒(méi)什么關(guān)系的張亮排在最末，最后又累又失望地“白等一天”。

 

房山失意，張亮轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興。但這個(gè)位于大興地鐵棗園站的中建國(guó)際港報(bào)價(jià)在24500元/平米，88平米兩居的總價(jià)躍升至200萬(wàn)元以上。雖然總價(jià)、單價(jià)都大幅提升，但張亮最擔(dān)心的不是價(jià)格，而是“買(mǎi)不上房”。

 

中建國(guó)際港這次共有6棟樓、1462套房推出，總共排了3813個(gè)客戶(hù)，張亮排在2700多號(hào)，下午3點(diǎn)前都是排名2000號(hào)以前的客戶(hù)分批選房，但張亮從早上8點(diǎn)就來(lái)了，她希望自己能等到機(jī)會(huì)，第二天大興還有一個(gè)地鐵邊的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，但位于南六環(huán)外，單價(jià)已到了20000元/平米，但只有600多套房源，張亮更怕買(mǎi)不上。

 

“別急，肯定有人不買(mǎi)的，我排3813號(hào)呢，希望能撿漏兒買(mǎi)上四居”，坐在張亮身邊的一位大爺安慰她：“本來(lái)還以為銷(xiāo)售騙我，沒(méi)想到真有那么多人排隊(duì)”。

 

但最終，張亮和大爺都沒(méi)能買(mǎi)上房。下午4點(diǎn)多，開(kāi)發(fā)商宣布房子已被前2000名客戶(hù)全部選完，這意味著還有1000多位排隊(duì)的客戶(hù)連選房的機(jī)會(huì)都沒(méi)有，張亮再次帶著疲憊和失望離開(kāi)售樓處。

 

而棗園地鐵站附近的二手房中介全面出動(dòng)，向那些沒(méi)有買(mǎi)上房的客戶(hù)積極發(fā)著傳單。張亮發(fā)現(xiàn)，這些二手房要么是太舊的老房，要么是不滿(mǎn)五年、稅太高的新房。

 

“二手房稅太高，還得買(mǎi)新房，買(mǎi)不上地鐵房，我準(zhǔn)備考慮離地鐵一兩公里的樓盤(pán)”，張亮說(shuō)，下個(gè)周末，她又會(huì)奔波在看房的路上。

 

現(xiàn)象

 

一天賣(mài)出37.9億

 

“放棄選房的客戶(hù)很少，前1900位客戶(hù)全部消化完了1462套房源”，這意味著有近1000名中建國(guó)際港的客戶(hù)，當(dāng)天連買(mǎi)房的機(jī)會(huì)都沒(méi)等到。

 

張亮苦等的那幾個(gè)小時(shí)內(nèi)，開(kāi)發(fā)商中建國(guó)際港賣(mài)出了37.9億的銷(xiāo)售額，刷新了2012年以來(lái)北京樓市的單盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄。

 

“銷(xiāo)售情況比預(yù)期要好，項(xiàng)目客群以剛需為主”，據(jù)中建國(guó)際港相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，1462套房源中，有900多套是88平米的兩居，其余為大戶(hù)型。

 

對(duì)應(yīng)的，這批購(gòu)房者主要是兩個(gè)群體，一批是首次置業(yè)的剛需，主要購(gòu)買(mǎi)88平米兩居；另一批是以大興本地居民為主的改善型客群，主要購(gòu)買(mǎi)140平米以上的三居、四居。

 

“這個(gè)價(jià)格沒(méi)有給客戶(hù)太多驚喜，但讓我們意外的是，客戶(hù)很認(rèn)可”，中建國(guó)際港相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前市場(chǎng)下，項(xiàng)目24500元/平米的均價(jià)是合理定價(jià)，具備區(qū)域較高的性?xún)r(jià)比，但公司也按照“慣例”預(yù)期，定價(jià)出來(lái)后，會(huì)有部分登記客戶(hù)放棄購(gòu)買(mǎi)，繼續(xù)觀(guān)望。

 

但現(xiàn)實(shí)是，“放棄選房的客戶(hù)很少，前1900位客戶(hù)全部消化完了1462套房源”，這意味著有近1000名中建國(guó)際港的客戶(hù)，當(dāng)天連買(mǎi)房的機(jī)會(huì)都沒(méi)等到。

 

“當(dāng)下的北京樓市有些過(guò)熱了”，中國(guó)住宅房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童仲悅表示，不僅是五環(huán)房?jī)r(jià)，六環(huán)樓盤(pán)均價(jià)也開(kāi)始突破兩萬(wàn)，除了剛需旺盛外，投資需求涌入也導(dǎo)致這部分樓盤(pán)價(jià)格走高，實(shí)際上六環(huán)的樓盤(pán)價(jià)格已處于高位，價(jià)格和價(jià)值已經(jīng)發(fā)生背離。

 

“這個(gè)盤(pán)（中建國(guó)際港）里肯定有部分投資型客戶(hù)”，同區(qū)域的一位房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，2.5萬(wàn)元/平米的定價(jià)，已擠壓掉部分購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)的剛需，而投資型客戶(hù)最為青睞地鐵沿線(xiàn)的樓盤(pán)，認(rèn)為漲價(jià)空間大。

 

“房?jī)r(jià)今年漲得太厲害了，肯定三年翻番”，在中建國(guó)際港售樓處前的樹(shù)陰下等著選房的另一位購(gòu)房者告訴記者，他就是買(mǎi)來(lái)投資，本來(lái)2012年底就想在市區(qū)買(mǎi)個(gè)小二手房，但當(dāng)時(shí)看新聞?wù)f，北京市住建委出面辟謠，認(rèn)為北京房?jī)r(jià)不具備明顯反彈的條件，于是他等了半年，看中的二手房幾乎漲了近6000元/平米，“一等多等了30多萬(wàn)”的他果斷放棄二手房，轉(zhuǎn)戰(zhàn)新盤(pán)，這次請(qǐng)朋友幫忙排到600多號(hào)，準(zhǔn)備買(mǎi)個(gè)兩居，等2015年交房后就出售。

 

心態(tài)

 

漲價(jià)加劇“恐慌”

 

“通過(guò)各種關(guān)系、來(lái)打招呼買(mǎi)房的客戶(hù)非常多，幾乎占到（推出房源的）一半了”。

 

房?jī)r(jià)上漲，但仍擋不住購(gòu)房者的熱情，四處托人找關(guān)系買(mǎi)房……中建國(guó)際港并非特例，這種情況還普遍出現(xiàn)在首開(kāi)熙悅山等近期開(kāi)盤(pán)的剛需項(xiàng)目中，在購(gòu)房者強(qiáng)勁的需求支持下，這些項(xiàng)目無(wú)不“低調(diào)熱銷(xiāo)”、甚至不乏“日光盤(pán)”。

 

事實(shí)上，從蓄客開(kāi)始，購(gòu)房者的熱情就讓開(kāi)發(fā)商吃驚。“5月6日開(kāi)放樣板間，7月20日開(kāi)盤(pán)，整個(gè)蓄客過(guò)程僅75天左右，登記的客戶(hù)超過(guò)了3800組”，中建國(guó)際港負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

 

7月18日，位于房山的首開(kāi)熙悅山推出504套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)“日光”。而7月21日開(kāi)盤(pán)的南六環(huán)某項(xiàng)目，距離上次開(kāi)盤(pán)已有一年時(shí)間，開(kāi)盤(pán)前積累了近4000組客戶(hù)，而僅有600多套房源，最終以高額驗(yàn)資等方式，將誠(chéng)意客戶(hù)篩選至1000余名。

 

“通過(guò)各種關(guān)系、來(lái)打招呼買(mǎi)房的客戶(hù)非常多，幾乎占到（推出房源的）一半了”，近期一位剛完成開(kāi)盤(pán)、不愿具名的剛需盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴記者，現(xiàn)在只能保證這些“關(guān)系戶(hù)”買(mǎi)得上房，但折扣就“不用談了”。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，“限價(jià)”下政府對(duì)預(yù)售許可證的發(fā)放控制，更是給了某些開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”的正當(dāng)理由，需求依然存在但是供應(yīng)大幅減少的落差使得目前市場(chǎng)出現(xiàn)成交低迷、價(jià)格堅(jiān)挺的現(xiàn)象。

 

有業(yè)內(nèi)人士指出，單個(gè)樓盤(pán)的供不應(yīng)求背后，是北京樓市新盤(pán)在上半年“限價(jià)令”下的供應(yīng)緊縮，購(gòu)房者在“房子都搶不到”的情況下，自然出現(xiàn)了恐慌情緒，也無(wú)奈認(rèn)可樓盤(pán)的漲價(jià)，為其買(mǎi)單。

 

據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，上一波剛需的買(mǎi)房恐慌出現(xiàn)在2012年5月，當(dāng)時(shí)“紅五月”奠定了2012年樓市“低開(kāi)高走”的曲線(xiàn)，而近一年來(lái)不斷高漲的房?jī)r(jià)也讓購(gòu)房者驚呼“等不起”。

 

對(duì)比

 

深“V形”大逆轉(zhuǎn)

 

兩年前500多套房賣(mài)一年，如今近三倍的房源也在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就能被一搶而光，開(kāi)發(fā)商感嘆“完全想不到”。

 

和二期的火熱相比，兩年前中建國(guó)際港首次開(kāi)盤(pán)時(shí)可謂“生不逢時(shí)”。2011年5月，中建國(guó)際港第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)，僅推出兩棟樓共約500多套房源入市。

 

“當(dāng)時(shí)是樓市低谷，客戶(hù)都在觀(guān)望”，上述開(kāi)發(fā)商回憶道，一直賣(mài)到2012年4、5月份才賣(mài)完，當(dāng)時(shí)成交價(jià)不到20000元/平米。

 

兩年前500多套房賣(mài)一年，如今近三倍的房源也在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就能被一搶而光，很多開(kāi)發(fā)商回想起當(dāng)時(shí)賣(mài)房的困難，和如今市場(chǎng)的火熱，都感嘆“完全想不到”。

 

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從2011年夏天到2013年夏天的這兩年，正是北京樓市在中央政府調(diào)控的重重壓力下從觀(guān)望到一路下跌，隨即止跌回暖，最終量?jī)r(jià)全面上揚(yáng)，走出一個(gè)深“V形”大逆轉(zhuǎn)。

 

2011年夏天，北京樓市在嚴(yán)厲版“限購(gòu)令”下進(jìn)入觀(guān)望期，月度成交量不斷創(chuàng)出“歷史新低”，樓市一片低迷。

 

從2011年9月開(kāi)始，通州、大興等郊區(qū)樓市掀起猛烈降價(jià)潮，位于通州的京貿(mào)國(guó)際城(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇)率先降至14000元/平米，迫使區(qū)域樓盤(pán)跟隨降價(jià)，通州房?jī)r(jià)一夜間回到兩年前。

 

當(dāng)時(shí)南六環(huán)外的天宮院區(qū)域首個(gè)商品住宅——龍湖時(shí)代天街(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇)打出“萬(wàn)元盤(pán)”，而該項(xiàng)目2010年底拿地時(shí)樓面地價(jià)超過(guò)7000元/平米，被業(yè)界視為成本價(jià)賣(mài)房的“裸奔”首例。

 

“那時(shí)候普遍認(rèn)為16000元/平米就是個(gè)檻，超過(guò)了購(gòu)房者就不會(huì)認(rèn)，現(xiàn)在看來(lái)太保守”，天宮院一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，當(dāng)初在低谷開(kāi)盤(pán)時(shí)，房企連售樓處的接待中心都有意“縮小”，以免客戶(hù)少、顯得人氣不夠；沒(méi)想到僅半年后，區(qū)域內(nèi)一個(gè)精裝項(xiàng)目就輕松賣(mài)過(guò)了16000元/平米，7月該項(xiàng)目三期開(kāi)盤(pán)時(shí)，包括車(chē)位和精裝在內(nèi)，均價(jià)已接近20000元/平米。

 

根源

 

供應(yīng)不足推漲價(jià)格預(yù)期

 

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，上半年北京樓市供應(yīng)不足以及房企和購(gòu)房者對(duì)后市的看漲預(yù)期強(qiáng)烈，成為本輪剛需項(xiàng)目熱銷(xiāo)的最主要原因。

 

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，上半年北京樓市實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，新房成交更是創(chuàng)四年同期新高。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，上半年北京樓市供應(yīng)不足以及房企和購(gòu)房者對(duì)后市的看漲預(yù)期強(qiáng)烈，成為本輪剛需項(xiàng)目熱銷(xiāo)、購(gòu)房者愿意對(duì)房?jī)r(jià)上漲“買(mǎi)單”的最主要原因。

 

“我們感覺(jué)這波剛需盤(pán)的熱銷(xiāo)，根源還在于供應(yīng)量不足”。多名開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，剛需們圍繞著五環(huán)看了一圈，房山、通州、大興等板塊，都僅有少數(shù)項(xiàng)目在上半年提供新房源入市。

 

中國(guó)住宅房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童仲悅表示，前10年間，多種政策和手段干預(yù)后，仍沒(méi)能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)止?jié)q下跌，沒(méi)有達(dá)到執(zhí)政者和消費(fèi)者的預(yù)期。因此，一些消費(fèi)者結(jié)束觀(guān)望，剛需在此時(shí)出現(xiàn)集中釋放。

 

此外，一路高漲的房?jī)r(jià)、一房難求的現(xiàn)狀也使得購(gòu)房者出現(xiàn)恐慌。高策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平表示，上半年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府采取限價(jià)等行政干預(yù)手段，導(dǎo)致許多剛需樓盤(pán)預(yù)售證“難產(chǎn)”，造成供應(yīng)減少，加之一些開(kāi)發(fā)商蓄意捂盤(pán)，上半年的需求得不到滿(mǎn)足，積壓的剛需在近期開(kāi)盤(pán)時(shí)得到集中釋放；另外，未來(lái)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲是目前消費(fèi)者的共識(shí)，所以購(gòu)房者積極出手。

 

對(duì)于后市，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，北京剛性需求旺盛，“僧多粥少”的局面短期內(nèi)難以改變，未來(lái)價(jià)格依然以上漲為主，此外，由于市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷外移，決定了剛需郊區(qū)化的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，剛需外溢將愈加明顯。

 

“政府應(yīng)該放開(kāi)市場(chǎng)，遵循市場(chǎng)規(guī)律。限制價(jià)格也抑制了供應(yīng)，增加了消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定，導(dǎo)致價(jià)格限而不下，也直接推高了土地價(jià)格，無(wú)法從根本上解決高房?jī)r(jià)。”李國(guó)平最后總結(jié)道。

 

■ 延伸

 

北京六環(huán)房?jī)r(jià)全面破兩萬(wàn)

 

南六環(huán)一直被視為北京房?jī)r(jià)洼地，去年區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)也一直維持在15000-17000元/平米的水平。然而，現(xiàn)在南六環(huán)的房?jī)r(jià)已經(jīng)今非昔比。

 

7月21日，位于大興區(qū)天宮院的某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，預(yù)售許可證上的擬售均價(jià)為16500元/平米，而購(gòu)房人實(shí)際買(mǎi)單的價(jià)格卻接近20000元/平米。隨著被視為北京最后一塊價(jià)格“洼地”的天宮院新盤(pán)達(dá)到20000元/平米，北京六環(huán)房?jī)r(jià)已全面突破兩萬(wàn)元大關(guān)。

 

記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，在南六環(huán)天宮院區(qū)域內(nèi)，云集了保利·春天里、中國(guó)水電云立方(樓盤(pán)資料)、保利·熙悅春天、珺悅國(guó)際(樓盤(pán)資料)、金融街·融匯(樓盤(pán)資料)等眾多剛需樓盤(pán)。雖然目前區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)待定，但保利·熙悅春天、保利·春天里的銷(xiāo)售人員均表示，開(kāi)盤(pán)價(jià)格不會(huì)低于區(qū)域同等樓盤(pán)，應(yīng)該在20000元/平米左右。

 

與大興相鄰的亦莊新城，六環(huán)內(nèi)的在售樓盤(pán)中信新城最高單價(jià)已接近30000元/平米；位于六環(huán)外的馬駒橋區(qū)域在售樓盤(pán)單價(jià)最高也達(dá)25000元/平米，目前區(qū)域均價(jià)在20000元/平米以上。

 

在其他區(qū)域，曾經(jīng)的價(jià)值洼地——房山長(zhǎng)陽(yáng)六環(huán)內(nèi)在售住宅樓盤(pán)均價(jià)基本都在20000元/平米上下，區(qū)域內(nèi)的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島售價(jià)已達(dá)24000元/平米；首創(chuàng)·芭蕾雨本月售價(jià)為23000元/平米。而通州的在售項(xiàng)目早已突破2萬(wàn)大關(guān)，直逼3萬(wàn)。

 

北京六環(huán)房?jī)r(jià)突破兩萬(wàn)，也直接催火了環(huán)京樓市。據(jù)記者了解，位于香河的鴻坤羅納河谷項(xiàng)目7月13日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)8000元/平米，不到200套房源當(dāng)天全部售罄。

 

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀導(dǎo)致北京六環(huán)房?jī)r(jià)開(kāi)始突破兩萬(wàn)大關(guān)，居高不下的房?jī)r(jià)和限購(gòu)政策促使剛需外溢，而環(huán)京樓市相對(duì)較低的價(jià)格和日漸完善的交通路網(wǎng)也吸引了大部分剛需人群目光。